LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA: ¿POR QUÉ NO DEBERÍA SER UN PROBLEMA SINO UNA VENTAJA?

LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA: ¿POR QUÉ NO DEBERÍA SER UN PROBLEMA SINO UNA VENTAJA?

SUMARIO:

1. Planteamiento: la falta de adecuación entre el carácter potestativo y facilitador de la inscripción de la Ley 13/2015 frente a los más de 300 recursos gubernativos.

2. El problema de la correspondencia:

- Concepto.

- Supuestos de falta de correspondencia que impiden la inscripción de la RGG:

- falta de identidad;

- invasión de finca colindante con RGG inscrita;

- invasión del dominio público;

- imposibilidad de rectificar la descripción registral.

- Requisitos especiales de la inscripción de la RGG alternativa:

- discordancia entre la RGG catastral y la realidad;

- tramitación de expedientes arts. 18.2 TRLC, 199 y/o 201.1 LH;

- cumplimiento de requisitos técnicos de la RGG alternativa.

3. El principio de que la coordinación con el Catastro no debe dificultar la inscripción del negocio jurídico:

- Primera premisa: la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG.

- Segunda premisa: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico principal.

- Conclusión: la deseable independencia procedimental entre escritura/Registro y Catastro. Excepciones:

- inmatriculación;

- discordancia entre la descripción registral y la de la RGG que se pretende inscribir. 

4. El paso de los inconvenientes a las ventajas de la incorporación de la RGG:

- Mejor determinación del objeto del negocio jurídico.

- Posibilidad de inscribir la RGG en el Registro:

- aplicación del principio de legitimación registral;

- aplicación del principio de prioridad registral.

- Coste de la inscripción: STS Sala 3ª, de 12.03.2021.

- Conclusión.

5. Los requisitos adicionales para la inscripción introducidos por la R. conjunta de 7 de octubre de 2020:

- Discrepancias geométricas.

- Giros y desplazamientos.

- Declaración de obra nueva:

- el anexo II de la Resolución conjunta de 2020.

- la Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021 para los notarios.

- crítica de la regulación.

6. Final: hacia una coordinación fácil entre Notario y Catastro.

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EXPOSICIÓN: 

          1. Planteamiento

      Como es sabido la Ley 13/2015, de 24 de junio, permitió la inscripción en el Registro de la Propiedad de la RGG catastral de las fincas inscritas o incluso, en determinados casos, de una RGG no catastral aportada por los interesados. Las principales finalidades de la ley eran: a) incentivar la incorporación a la descripción de la fincas registrales de una representación gráfica de las mismas, como medio para mejorar su descripción y por tanto la seguridad jurídica; b) promover la RGG catastral como dicha representación gráfica a incorporar a la inscripción, así como un sistema de comunicación bidireccional Registro-Catastro para favorecer la coordinación entre ambos organismos; c) facilitar determinados procedimientos de inscripción de fincas o títulos, trasladándolos del ámbito judicial al notarial o registral.

Como puede verse, estos objetivos, recogidos en el Preámbulo de la Ley, se establecían con una finalidad potestativa y facilitadora de los trámites para obtener la inscripción. Sin embargo, en la práctica, a la vista de las más de 300 resoluciones dictadas hasta la fecha entre la anterior DGRN y la actual DGSJyFP, da la impresión de que la inscripción no se ha facilitado, sino que se ha complicado. Todas estas resoluciones son, además, la punta del iceberg de tantos otros supuestos en que las diferencias interpretativas entre notarios y registradores no han llegado al centro directivo.

¿Cuál es la causa de esta complicación en la aplicación de la Ley 13/2015? En mi opinión, la causa principal es la deficiente técnica legislativa, que ha provocado un sinfín de dudas de interpretación. La redacción y sistemática de los arts. 9, 10, 199 y 201, principalmente, se podrían haber mejorado notablemente, como lo demuestra que la DGRN ha tenido que hacer no solo una importante labor didáctica sino también aclaratoria de la ley, llegando incluso en ocasiones a forzar su interpretación para que su aplicación sea lo más razonable posible y para mantener el espíritu de la ley, de modo que la inscripción de la RGG sea una ventaja y no un inconveniente (aunque no siempre lo ha conseguido).

Estoy convencido, pues, de que la deficiente técnica legislativa empleada ha contribuido notablemente a la comprensión de los rasgos principales de la Ley 13/2015, a que la coordinación entre Registro, Catastro, escritura y realidad parezca en la práctica más un inconveniente que una ventaja y no ha ayudado a que los notarios se involucren en el proyecto de procurar la mejora de la descripción de las fincas mediante la incorporación de la RGG de las mismas.

Por ello, la finalidad principal de mi intervención va a ser intentar esclarecer el entendimiento de algunos aspectos fundamentales de la Ley 13/2015, una comprensión que se ha revelado muy difícil, como digo, no solo para los principales operadores jurídicos afectados, esto es, notarios y registradores, sino para la propia DG, como lo demuestra que no siempre haya mantenido el mismo criterio interpretativo. 

Quiero aclarar de entrada que esta charla no va a ir sobre la oportunidad o no de coordinar el Registro con el Catastro, ni siquiera sobre cómo debería haberse elaborado la ley para conseguir la óptima aplicación de sus fines. No voy a hablar de política legislativa ni sobre cuestiones de lege ferenda. No voy a defender ni a criticar el sistema, un sistema que, sea dicho de paso, considero positivo en líneas generales. Lo que voy a intentar es facilitar la comprensión de este sistema, con los materiales de que tenemos a nuestra disposición, esto es, la Ley Hipotecaria y la doctrina de las resoluciones de nuestra DG y de la DGC. Tampoco voy a explicar los conceptos básicos que, a estas alturas de aplicación de la Ley 13/2015, voy a suponer conocidos de todos.

         2. El problema de la correspondencia

         El principal problema que ha suscitado la aplicación de la Ley es la interpretación del concepto de correspondencia. El art. 9.b) LH exige, para inscribir una RGG, que esta se corresponda con la descripción literaria de la finca registral, lo cual es difícil de apreciar pues se trata de dos medios descriptivos totalmente distintos. El art. 9.b) LH no facilita la cuestión al describir el concepto de correspondencia de forma confusa, diciendo:

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Después de los años transcurridos de aplicación de la Ley 13/2015, resulta evidente que una diferencia de cabida de más del diez por ciento no puede justificar la falta de correspondencia del mismo modo que el hecho de que ambos recintos se refieran a la misma porción del territorio. Además, la imprecisión de términos como «básicamente» (referida a la misma porción de territorio) o de «perfecta identificación» o de «correcta diferenciación», ha creado una enorme confusión al respecto. ¿En qué casos el registrador debe denegar la inscripción por falta de correspondencia? ¿En cuáles las dudas de correspondencia pueden despejarse mediante los procedimientos de los arts. 199 y 201? De la doctrina de la DG, deduzco que para que la falta de correspondencia impida la inscripción de la RGG se requiere alguna de las circunstancias siguientes:

1).- Que exista una falta total de identidad entre la finca registral y aquella que es objeto de la RGG aportada, que sean fincas distintas o, en el lenguaje de la Ley, que se trate de recintos o porciones de territorio que no se refieran a lo mismo. Es un caso poco frecuente en la práctica, pues los interesados no suelen equivocarse de finca; más bien lo que sucede a veces es que la descripción literaria no tiene casi nada en común con la realidad. La DG ha admitido las dudas de correspondencia por este motivo cuando hay falta de concordancia entre varios elementos descriptivos, como una gran diferencia de superficie unida a una alteración de los linderos fijos o de la naturaleza de la finca, etc. La DG ha declarado en numerosas ocasiones que una gran diferencia de superficie, por si sola, no justifica la falta de correspondencia por este motivo. Si el registrador considera que existe falta de identidad, debe denegar la inscripción de la RGG sin más, justificándolo y fundamentándolo, pero sin que quepa iniciar procedimiento alguno.

2ª.- Que la RGG aportada cuando esta invade una finca registral colindante que tenga inscrita su RGG, aunque no exista diferencia de superficie o esta sea inferior al 10% de la inscrita. Ello se debe a que no puede darse una situación de superposición entre RGG inscritas, pues estaríamos ante una situación de doble inmatriculación, aunque sea parcial, prohibida por la LH. En tal caso, el registrador debe denegar la inscripción, sin que sea suficiente que el propietario colindante invadido no se oponga a la inscripción; si este está conforme, dichas fincas registrales deberán deslindarse mediante el procedimiento del art. 200 LH, que conllevará la rectificación de la RGG inscrita de la finca invadida.

Si la finca registral presuntamente invadida no tiene inscrita su RGG, el registrador no puede denegar la inscripción, sino que debe iniciar el procedimiento del art. 199 y solo si alguno de los colindantes se opone justificando que no es pacífica la delimitación de las fincas, puede y debe suspender la inscripción. En mi opinión, antes de iniciar el procedimiento debería comunicarlo al interesado, justificando la presunta invasión y teniendo en cuenta el criterio de identidad gráfica establecido en la RC de 2020. Si se ha seguido el procedimiento notarial del art. 201.1, tampoco podrá denegar la inscripción por este motivo. También deberá tramitarse alguno de estos procedimientos de los arts. 199 o 201.1 en todo caso en que exista una diferencia de superficie entre la descripción registral y la resultante de la RGG aportada superior al 10% de la primera.

3ª.- Que la RGG aportada invada el dominio público. Salvo que la invasión del dominio público sea evidente, el registrador debe comunicar dicha circunstancia a la Administración afectada y decidir sobre la inscripción en función de lo que esta responda. Solo si la invasión del dominio público es palmaria, el registrador puede denegar la inscripción sin seguir procedimiento alguno.

4ª.- Que la inscripción de la RGG requiera de la rectificación de la descripción registral y esta no pueda llevarse a cabo por oposición justificada de algún colindante, por oposición no necesariamente justificada de la Administración afectada o por no cumplirse los requisitos propios de la rectificación, que requiere, según reiteradísima doctrina de la DG, la existencia «de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que [...] la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados». Es decir, que no se utilice la vía de la rectificación de superficie para evitar el procedimiento de inmatriculación otros terrenos o de desinmatriculación de alguna porción sin la correspondiente segregación. 

Los anteriores requisitos son comunes a la inscripción de cualquier RGG, ya se trate de la catastral o de la alternativa, ya sea preceptiva o potestativa. La aportación de una RGG alternativa a la catastral precisa de requisitos adicionales, salvo en los casos excepcionales de modificaciones de entidades hipotecarias (o remodelación de terrenos), que en su conjunto respeten la cartografía catastral (de hecho, en estos supuestos ni siquiera es necesaria la aportación de una RGG alternativa). Estos mayores requisitos de la RGG alternativa se justifican por la presunción de exactitud de la cartografía catastral, recogida en el art. 3.3 TRLC. Los requisitos son:

1º.- Que el interesado manifieste que la descripción catastral no se ajusta a la realidad (art. 10 LH) o que desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 2º R. conjunta de 2020). Si la descripción catastral se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica fijado por esta resolución, que permita considerar que existe identidad gráfica entre la RGG alternativa y la catastral, el interesado podrá optar entre inscribir aquella sin más requisitos o mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, para lo cual deberán cumplirse los restantes requisitos que diré a continuación. Si la diferencia entre la RGG catastral y la RGG alternativa está fuera del margen de tolerancia también deberán cumplirse estos requisitos, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% entre ambas RGG.

2º.- Que se siga alguno de los procedimientos del art. 18.2.b TRLC (por el notario) y del art. 201.1 LH (si hay que modificar la descripción registral) o del art. 199.2 LH (por el registrador), con citación de los colindantes registrales y catastrales. En caso de oposición, justificada mediante una prueba documental, no podrá inscribirse la RGG alternativa. En este supuesto, se produce una injerencia del ámbito catastral en el ámbito registral, pues puede darse la circunstancia de que una persona cuya finca no linda con la finca en cuestión según el Registro, esto es, un colindante solo catastral, no registral, pueda impedir la inscripción registral de la RGG alternativa; posiblemente el legislador ha tenido en cuenta la posibilidad de que el interesado opte en tal caso por la inscripción de la RGG catastral, en cuyo caso el colindante catastral no puede oponerse.

3º.- Que la RGG alternativa esté georreferenciada y cumpla los requisitos técnicos que cita el párrafo 4º del art. 9.b LH y que desarrolla el apartado 7º de la R. conjunta de 2015. No obstante, este requisito ha sido matizado por la DG en una interpretación un tanto forzada de la ley, pero loable para evitar que la rectificación del Catastro condicione la inscripción registral, es decir, otra injerencia del ámbito catastral en el ámbito registral.

Me explico: el párrafo 4º del art. 9.b, dice que en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. [...] Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. Si se aplicara esta norma resultaría que la inscripción registral de la RGG alternativa quedaría condicionada, si no a la subsanación catastral, sí al menos a que aquella cumpla con los requisitos técnicos para poder acceder al Catastro. Para que la inscripción de la RGG sea una ventaja y no un inconveniente, es muy importante evitar que requisitos relacionados con la normativa catastral puedan dar lugar a la suspensión de la inscripción registral. NUNCA, salvo en el caso de inmatriculación, la coordinación catastral debería perjudicar o ser un requisito para la inscripción registral de la RGG y mucho menos del negocio jurídico otorgado.

     3. El principio de que la coordinación con el Catastro no debe dificultar la inscripción del negocio jurídico

    Creo que la DG es consciente de este principio básico, que se halla en el espíritu de la Ley de favorecer y facilitar la inscripción registral, en lugar de dificultarla, como decíamos al inicio. Considero que este principio puede derivarse, a modo de conclusión, del silogismo formado por las dos premisas siguientes: i) la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG; ii) la inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico otorgado. Examinemos ambas premisas por separado.

3.1. Primera premisa: la coordinación no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG. La coordinación requiere la inscripción de la RGG catastral; pero no a la inversa. La consecuencia de ello es que no solo se puede inscribir la RGG catastral, que es la que va a llevar a la coordinación gráfica: también es inscribible una RGG alternativa a la catastral, como es sabido y lo dicen los arts. 9 y 10 LH. Pero lo que me interesa destacar aquí es que la RGG alternativa se puede inscribir en el RP aunque no sea apta para alcanzar la CG. Así lo ha establecido la DG al permitir la inscripción de una RGG que haya obtenido un IVG negativo; la R. de 6 de febrero de 2018 (BOE-A-2016-2004), dijo:

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. [...] En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que [...] pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica.

 Esta doctrina de que el IVG negativo no impide la inscripción de la RGG alternativa contradice lo dispuesto en el párrafo 4º del art. 9.b), que exige, como hemos visto, que «en todo caso», para su inscripción, la RGG alternativa cumpla con «los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la inscripción registral»; en cambio, el IVG negativo denota que no los cumple. Esta interpretación representa en mi opinión una prueba clara del criterio de que la coordinación Registro-Catastro en ningún caso debe ser un obstáculo para la inscripción registral, ni siquiera cuando la inscripción de la RGG es preceptiva. Ni siquiera en caso de rectificación de la descripción registral por el procedimiento del art. 201 son necesarias ni la aportación de una RGG catastral ni que se pretenda alcanzar la coordinación gráfica. Puedo citar al respecto la R. 6 de abril de 2017 (BOE-A-2017-4322): 

Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. [...] Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. [...] Por tanto, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y así se alcance la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente.

Considero que esta interpretación recoge fielmente el espíritu de la Ley 13/2015 de establecer como regla general la inscripción de la RGG con carácter potestativo, salvo en determinados supuestos en que es preceptiva la aportación de una RGG; pero, incluso en estos supuestos, la coordinación gráfica con el Catastro no es un requisito para obtener la inscripción de la RGG alternativa, ya que una RGG alternativa con un IVG negativo es susceptible de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. De hecho, el resultado del IVG es independiente de la inscripción, pues aunque el IVG sea negativo, la inscripción puede practicarse; y aunque sea positivo, puede denegarse por falta de correspondencia. La obtención de un IVG positivo o negativo es una cuestión de técnica topográfica: basta con cumplir correctamente con las especificaciones técnicas de la R. conjunta de 2015 para que el IVG salga positivo; algo que yo no sé hacer, evidentemente, pues no soy topógrafo, pero que muchos topógrafos, por lo que he comprobado, tampoco saben, en la creencia errónea de que, como la RGG alternativa no coincide con el Catastro, la validación siempre saldrá negativa. Ello no es cierto pues, de otro modo, nunca podría modificarse el Catastro por esta vía. Personalmente he comprobado en numerosas ocasiones que los informes de validación gráfica positivos existen aunque la RGG alternativa no coincida con la catastral. 

3.2. Segunda premisa: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico. Así lo establece el apartado 2º, letra c), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

Cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice la transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquellas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas.

  En otras resoluciones la DG ha reiterado este criterio, declarando, por ejemplo, que no impide la inscripción de la compraventa el hecho de que no pueda inscribirse la agrupación de las fincas vendidas  o incluso una declaración de obra nueva aunque no pueda inscribirse el exceso de cabida del solar sobre el que se asienta . Queda claro, por tanto, que la inscripción del negocio jurídico principal no puede verse afectada por la inscripción potestativa de la RGG. 

3.3. Conclusión. La conclusión que se deriva de estas premisas, repito, es algo que muchos notarios y registradores deberíamos tener muy claro: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico principal; la falta de coincidencia entre la descripción resultante de una RGG que se pretende inscribir y la cartografía catastral NO puede impedir la inscripción del negocio jurídico principal; solo hay dos excepciones: 

a).- En caso de inmatriculación, en que deben coincidir plenamente la descripción literaria y la catastral.

b).- En el supuesto en que la descripción registral no concuerde con la resultante de la RGG que se pretende inscribir, en cuyo caso aquella deberá rectificarse previamente. Si se desea la inscripción del negocio jurídico con independencia del resultado de la rectificación, debería expresarse así en la escritura. Si no se expresa, la inscripción de aquél podría tener que esperar al cumplimiento de los requisitos de la rectificación. En este caso, puede darse algún problema también de falta de correspondencia o de oposición de un colindante o de la Administración en la tramitación del expediente notarial del art. 201.1. De la doctrina de la DG queda, no obstante, bastante claro en relación con la Administración, que basta con que esta alegue invasión del dominio público para que deba suspenderse la tramitación; y en relación con los colindantes, en que es condición necesaria y suficiente que aporten alguna prueba documental, como un informe técnico. No es obstáculo a la rectificación de superficie por el expediente del art. 201.1:

1.- Que la finca proceda de segregación o de concentración parcelaria o de un proyecto de reparcelación .

2.- Que previamente ya se haya rectificado la superficie .

3.- La existencia de un giro o un desplazamiento catastral .

Dichas rectificaciones requieren, sin embargo, según ha reiterado la DG, que no supongan una reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita. Ello se basa en el requisito general en toda rectificación de superficie de que el procedimiento del art. 201 solo puede utilizarse para rectificar una cabida errónea, es decir, la que originariamente debía figurar al crearse la finca registral, ya fuera por inmatriculación o por modificación posterior. Por eso, no puede utilizarse para incorporar porciones de terreno no inmatriculadas ni para reducir la superficie alegando la existencia de segregaciones no inscritas.

Estas consideraciones sobre la independencia entre Registro y Catastro se aplican incluso en los casos en que la inscripción de la RGG sea preceptiva (caso de las modificaciones de entidades hipotecarias), pues la inscripción del negocio jurídico principal, si lo hay, queda supeditada a la inscripción de la RGG aportada, pero no a la modificación del Catastro. 

         4. El paso de los inconvenientes a las ventajas de la incorporación de la RGG

     Si partimos de que la coordinación gráfica es independiente de la aportación a la escritura e incorporación al registro de una RGG, veremos con mayor claridad las ventajas de completar la descripción de la finca con la RGG. Es más: en la práctica no nos debería preocupar en absoluto la coordinación entre Registro y Catastro, deberíamos considerarla como una cuestión administrativa de escasas repercusiones prácticas. La pregunta que deberíamos hacer al adquirente de un inmueble no es si desea alcanzar la coordinación gráfica entre Registro y Catastro; es algo que no le interesa en absoluto. Incluso, fijaos lo que os voy a decir, que a alguno le va a chocar: aunque alcanzar la coordinación le pueda suponer gozar de la presunción iuris tantum sobre la descripción de la finca, derivada del principio de legitimación. Esta presunción es interesante, pues altera la carga de la prueba sobre hechos como la ubicación y la delimitación (y por la tanto, superficie) de la finca. Pero no es lo más importante: lo que realmente importa es la posibilidad de incorporar el plano de la finca a la escritura y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La pregunta que deberíamos hacer al adquirente es por lo tanto esta: ¿quiere inscribir la RGG de su finca? Y el adquirente nos preguntará a su vez: ¿de qué me va a servir y cuánto me va a costar?

4.1. En relación con la primera pregunta, la respuesta es: en primer lugar, le va a servir para conseguir una mejor determinación del objeto del negocio jurídico, que va a ser el objeto de su derecho. Cuando el objeto es o incluye un terreno, construido o no, la descripción que incorporamos (normalmente, la descripción literaria que figura en el Registro) suele ser bastante deficiente: los datos de ubicación muchas veces están desfasados; la superficie es meramente indicativa, puede haber diferencias sustanciales; los linderos suelen determinarse mediante los nombres de antiguos propietarios colindantes; etc. Si lo pensamos bien es una descripción bastante deficiente, en algunos casos ni siquiera permite localizar la finca, lo que no está en absoluto a la altura de los tiempos actuales. Además de la confusión que supone consignar en la escritura dos descripciones, la registral y la catastral, en la mayoría de los casos contradictorias, sin determinar cuál es la correcta o la que los otorgantes consideran como real. Aunque solo sea a nivel de escritura, ya no de Registro, creo que debemos ofrecer a la sociedad algo mejor. Además, la incorrecta determinación del objeto del negocio jurídico puede afectar a su eficacia conforme a los arts. 1.261 CC y 621-50 CCCat (recordemos que según este último precepto una diferencia de superficie superior al 10% puede fundamentar la falta de conformidad en una compraventa).

Otra ventaja de incorporar la RGG a la escritura es la derivada de los efectos de su inscripción registral. Si se obtiene la coordinación, se disfruta de una presunción iuris tantum sobre los datos gráficos, pero puede desvirtuarse mediante prueba en contrario. La presunción iuris tantum ya la da el TRLC (art. 3.3, se presume, salvo prueba en contrario, que los datos del Catastro son exactos). ¿Qué necesidad hay de reiterarla? Bien, en todo caso, dudo de que la presunción del TRLC tenga efectos civiles, pues la normativa catastral es administrativa. Y no debe desdeñarse la presunción de legitimación del art. 38 LH, pues aunque suponga solo una alteración de la carga de la prueba judicial, ello puede dificultar enormemente el éxito de la pretensión contraria, salvo que existan límites fijos o determinados de forma clara sobre la realidad. ¿Y si no se alcanza la coordinación gráfica? No creo que deba de privarse de ningún efecto a la inscripción de la RGG. En todo caso, produce uno importante: como hemos visto, inscrita la RGG de una finca, aunque no sea la catastral, no va a poder inscribirse la RGG de otra colindante si esta no respeta absolutamente aquella, en aplicación del principio de prioridad registral. Es decir: si me adelanto a mi vecino en la inscripción de mi RGG voy a impedir que este inscriba una RGG que pueda invadir mi finca. Recordemos que, si no hay rectificación de descripción o si la diferencia de superficie es inferior al 10%, no es necesario notificar la pretensión de inscripción de la RGG a los colindantes.

Por tanto, ventajas de la incorporación de la RGG a la escritura pública: mejor determinación de la finca y posibilidad de su inscripción en el RP, lo cual a su vez conllevará en todo caso la aplicación del principio de prioridad y, si se alcanza la coordinación gráfica, la del principio de legitimación registral sobre la ubicación, delimitación y superficie de la finca.

4.3. En cuanto al coste, parece claro que no devenga derecho alguno en el arancel notarial. En cuanto al registral, es de destacar la reciente STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 12 de marzo de 2021, que dispone, contra el criterio del Colegio de Registradores, que la incorporación de la RGG al folio registral no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inscripción, por lo que no debe devengar honorarios. Si bien la sentencia resuelve un supuesto en que la inscripción de la RGG era preceptiva por tratarse de una operación de modificación de entidades hipotecarias (“reordenación de terrenos”, en la terminología de la sentencia), lo cierto es que sus argumentos pueden aplicarse a la inscripción potestativa de la RGG, incluso como operación específica, pues la incorporación (y la sentencia considera fundamental que el legislador utilice este término) de la RGG es una circunstancia más de la descripción, no un asiento autónomo. Por tanto, en ningún caso puede devengar honorarios como asiento de inscripción.

4.4. Podemos concluir que la Ley 13/2015, ha establecido la posibilidad de inscribir la RGG de la finca como complemento a su descripción literaria, y que esta inscripción complementaria puede ocasionar algunas notas de calificación negativa adicionales, pero que en la práctica deberían ser mucho menores de lo que en realidad son, debido a las siguientes circunstancias: a) su carácter mayoritariamente potestativo; b) la innecesariedad de concordancia con el Catastro; c) las restricciones a las dudas de correspondencia que puede alegar el registrador; y d) la separación entre la inscripción de la RGG y la inscripción del negocio jurídico principal.

5. Los requisitos adicionales para la inscripción introducidos por la R. conjunta de 2020.

Esta resolución establece especialidades en la inscripción de RGG alternativas que no respeten la cartografía catastral o en sectores afectados por giros y/o desplazamientos de la cartografía catastral, así como en relación con la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva. Examinémoslos separadamente.

5.1. Las RGG alternativas ponen de manifiesto la existencia de lo que la RC denomina una discrepancia geométrica entre el levantamiento realizado y el Catastro. Del apartado 6º de la resolución resulta el carácter potestativo de la pretensión de rectificación del Catastro mediante una RGG alternativa, sin que esta condicione la inscripción en el Registro, por lo que nada varía al respecto. Mientras el Catastro no subsane la discrepancia, en su caso, la finca registral no queda coordinada gráficamente, sino en situación de «pre-coordinada pendiente de procesamiento», pero el negocio jurídico, aunque se trate de una segregación o una agrupación de fincas, queda inscrito.

5.2. Al parecer, no sucede lo mismo cuando existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral. En este caso, el apartado 7º, punto 2 dispone:

En la inscripción de representaciones gráficas alternativas, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados. La inscripción de las fincas reflejara el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

Con el fin de facilitar su aplicación general, la sede electrónica de la Dirección General del Catastro ofrecerá una funcionalidad que permitirá el cálculo de los parámetros de transformación de los desplazamientos y/o giros y los incorporará al informe de validación gráfica alternativo, conforme se establece en el anexo II de esta Resolución. 

En aplicación de la DF de la RC. de 2020, entiendo que esta exigencia no entrará en vigor mientras no se implemente el servicio correspondiente. El doble fichero también debe aportarse, según el punto 3:

En el caso de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u otros similares, cuando respeten la geometría catastral de la finca matriz, pero esta presente sólo giros o desplazamientos [...].

       Sin embargo, el punto 4 suaviza un tanto estos requisitos al prever la posibilidad de que el giro o desplazamiento sean de pequeña magnitud, en cuyo caso puede prescindirse de la aportación del doble archivo. Para ello elabora el concepto de «identidad gráfica» que define en el anexo II. Existe identidad gráfica entre la cartografía catastral y la RGG alternativa cuando se cumplen los parámetros que definen el «margen de tolerancia» entre ambas, que en el caso de los giros y/o desplazamientos se cumple cuando:

        La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

         Debe tenerse en cuenta que el sistema de doble fichero solo es exigible en caso de que se pretenda inscribir una RGG alternativa, no la RGG catastral, pues según el ap. 7.1, la mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables (ap. 7.1). Por tanto, la existencia de un giro y/o un desplazamiento no condiciona la inscripción del negocio jurídico otorgado ni la de la RGG si se pretende inscribir la RGG catastral. Si se pretende inscribir una RGG alternativa y se está fuera del margen de tolerancia, deberán validarse los dos archivos.

        5.3. Declaración de obra nueva. Es el supuesto más polémico, pues el art. 202 LH no exige que, para inscribir una obra nueva, deba inscribirse también la RGG del solar. Solo dispone que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”. La EM de la Ley 13/2015 no fundamenta esta exigencia, lo que ha llevado a la DG a considerar que la finalidad de la norma es impedir la inscripción de edificaciones que sobrepasen los límites del terreno sobre el que se asientan. A mí me parece que la extralimitación, en realidad, está en la interpretación de la DG con respecto al texto legal, al establecer una causa de suspensión de la inscripción donde la LH no la prevé. Lo peor de esta interpretación es que ha llevado a la DG a exigir en muchos casos la inscripción de la RGG del solar para poder inscribir la obra nueva. 

          Después de una doctrina vacilante, la DG parece haber asentado la doctrina de que la inscripción de la RGG del solar solo es necesaria cuando las coordenadas suministradas sitúan la edificación, aunque sea parcialmente, fuera de las lindes de la finca registral o junto a ellas o cuando el registrador aprecia que las coordenadas caen fuera de la finca registral. Es muy importante remarcar que hasta ahora la correspondencia en materia de obra nueva debía darse entre las coordenadas aportadas y la finca registral, no con la parcela catastral y así lo ha establecido la DG, no sin haber tenido también sus vacilaciones al respecto. Podemos citar, por ejemplo, la R. de 28 de septiembre de 2016 (BOE-A-2016-9442): [La] mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas [no] pued[e] justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. Por tanto, nuevamente, quedaba claro que la configuración catastral no podía condicionar la inscripción de la obra nueva. No obstante, pese a ello, esta doctrina crea una gran inseguridad jurídica, pues el notario, al autorizar la escritura de obra nueva, no tiene forma de comprobar si se respetan dichos límites y si alguna de las coordinadas se sitúa en las lindes del terreno, por lo que si desea asegurar la inscripción deberá instar siempre la inscripción de la RGG del solar, cuando lo cierto es que la ley no exige tal cosa.

        La situación se ha complicado aún más tras la R. conjunta de 7 de octubre de 2020. Esta resolución establece en su anexo II:

A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

Este párrafo parece decir que cuando en el Catastro hay un desplazamiento o un giro o una discrepancia geométrica, no se podrá inscribir la declaración de obra nueva con sus coordenadas sin que previamente se subsane el desplazamiento o giro o la discrepancia. Y digo que parece que lo dice, porque estoy convencido de que en realidad no lo dice o, al menos, no es eso lo que quiere decir. Voy a intentar hacer una exégesis de este apartado, cuya comprensión no es fácil.

Ya hemos visto como el anexo II constituye una excepción al requisito del doble fichero para la inscripción de RGG alternativas cuando hay un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral: si se respeta el margen de tolerancia, hay identidad gráfica y se puede inscribir la RGG sin el doble fichero.  

En este contexto se sitúa el apartado que contiene la referencia a la inscripción de las obras nuevas, que establece una excepción a la excepción, al disponer que, si se pretende la inscripción de una obra nueva, las coordenadas que se aporten habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, es decir, a la realidad, sin aplicación del margen de tolerancia, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. 

La complicación para los notarios está servida pues al parecer deberemos averiguar, antes de autorizar una obra nueva, si la finca está afectada por un giro, desplazamiento o discrepancia geométrica y, aunque no lo esté, debemos comprobar si las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Con ello se quiebra el principio que sostenía anteriormente de que la situación catastral no debería afectar a la inscripción en el Registro de la Propiedad. 

La RC de 29 de marzo de 2021 incide nuevamente sobre esta materia. El apartado 10º del proyecto confirma ambas exigencias: 

a).- El punto 1 obliga a que en toda escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada se aporte un informe catastral positivo de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la SEC, para que, a los efectos del art. 202 LH, el notario pueda verificar que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación (u ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro catastral. Para ello, bastará con consignar en la escritura el CSV que conste en el informe, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas.

b).- Además, según el punto 2, también a los efectos de lo dispuesto en el art. 202 LH, en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el citado informe positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.

c).- Por último, si existen discrepancias geométricas que deseen subsanarse mediante una RGG alternativa de forma simultánea a la declaración de obra nueva, deberá aportarse, además, un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que compare la superficie ocupada por la construcción con la nueva geometría resultante de un IVG positivo.

La entrada en vigor de la RC de 2021 está diferida por su DF a la implementación de tales servicios por parte del Catastro, por lo que en el ínterin no es aplicable.

Volviendo a la RC de 2020, otra posible complicación es la exigencia de que deba procederse previamente a la subsanación del giro o desplazamiento. ¿Qué significa “previamente”? ¿Acaso significa que no podrá inscribirse la declaración de obra nueva sin que previamente se subsane en el Catastro dicha patología? En mi opinión, la respuesta rotunda es que no debería, pues sería absurdo que la inscripción de una obra nueva, con todo lo que comporta para el tráfico inmobiliario, dependa de la subsanación de una anomalía catastral que puede tardar meses o más bien años en llevarse a cabo. Una consecuencia de tal calado es impensable que se pueda introducir en el Anexo II de una Resolución administrativa en un sentido totalmente contrario al de la LH. El daño que se produciría en tal supuesto sería mucho mayor que el beneficio que se pretende obtener. Ya es de por sí excesivo y extralegal que la DG impida la inscripción de una edificación por el hecho de que pueda haber extralimitación; pero llevar la exigencia a tales extremos no tiene justificación alguna. En mi opinión, la DG no pretende tal cosa y por ello exige en caso de giro, desplazamiento o discrepancia geométrica que se inscriba la RGG alternativa en la que un técnico ya certifica que la edificación se encuentra dentro de los límites reales de la finca. De otro modo, no tendría sentido tanto informe y tanto fichero. 

Finaliza el Anexo II de la R. conjunta de 2020 diciendo:

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

De entrada sorprende el inicio al decir «También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca», porque en el párrafo anterior no se ha dicho que sea necesaria la inscripción de la RGG de la finca, sino que deben subsanarse el giro o desplazamiento o discrepancia. A continuación, la R. recoge la doctrina de la DG que hemos citado antes: cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie, debe inscribirse la RGG de la finca (ya sea la catastral o la alternativa, pues ya no estamos en el supuesto de existencia de una patología catastral). Pero seguidamente añade que también es necesaria la inscripción de la RGG de la finca cuando «por su ubicación [la de la edificación] existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela». La pregunta que surge de inmediato es: ¿a qué finca se refiere? ¿a la finca registral o a la parcela catastral? Ya hemos visto que el criterio de la DG anterior a las resoluciones conjuntas era que no podía haber extralimitación respecto de la finca registral, no en relación con la parcela catastral. ¿Significa esta última palabra de la R. conjunta de 2020 («parcela») un cambio de criterio en este punto? ¿Significa esto que la inscripción de cualquier obra nueva puede denegarse si el registrador tiene dudas sobre la extralimitación de cualquiera de ambas? Como ya he dicho, me temo que sí y lo ha confirmado la R. conjunta de 2021. Ello nos va a obligar a los notarios a indagar en el Catastro, a través de los instrumentos que nos debe facilitar la DGC conforme a la R. de 2021, la situación catastral de la finca cuando autoricemos una escritura de obra nueva, segregación, agrupación, etc. Si ello va unido a la posibilidad de comunicar telemáticamente al Catastro tales actos, así como las rectificaciones de descripción, y a la posibilidad de obtener las nuevas CCDG en el plazo de 5 días previsto en la R. de 26 de octubre de 2015, sea bienvenido como un servicio adicional que podemos prestar a la sociedad. 

Nos queda por comentar la posibilidad de que el registrador alegue dudas sobre si la extralimitación se da respecto de la finca registral. Personalmente, considero que esta situación difícilmente se va a dar si se aporta una RGG catastral o una RGG alternativa; pero sí puede suceder que la RGG que se pretende inscribir no se corresponda con la finca registral por invadir alguna finca registral colindante que tenga inscrita su RGG, en cuyo caso no quedará más remedio que tramitar un expediente de deslinde de mutuo acuerdo con el propietario colindante o acudir a la vía judicial..., ¡todo ello para inscribir una escritura de declaración de obra nueva!

He dicho al inicio que no iba a criticar el sistema, pero no me queda más remedio que hacer una excepción en el caso de la obra nueva. Me parece innecesaria toda esta complicación para evitar que una edificación se declare fuera de los límites de la parcela catastral o de la finca registral; y más teniendo en cuenta que este control tan complejo y que provoca una notable inseguridad jurídica en el otorgamiento de la escritura, tiene lugar a posteriori, es decir, cuando la edificación ya está terminada. Parece que la Administración atribuye a la autorización de la escritura de declaración de obra nueva y a su inscripción en el Registro de la Propiedad una eficacia legitimadora de la accesión inmobiliaria que no poseen; para ello existe la regulación de la accesión. Posiblemente sería más coherente con el sistema legal y más efectivo, si se quiere evitar que alguien construya fuera de su propiedad, que sea la propia Administración la que, al conceder el permiso de obras, compruebe si la construcción proyectada excede de los límites de la parcela catastral. Como digo, sería mucho más efectivo y coherente que impedir su declaración y su inscripción cuando ya la edificación está finalizada. 

6. Hacia una coordinación fácil entre Notario y Catastro

         He intentado demostrar, a lo largo de esta charla, que la coordinación Registro-Catastro no debería ser un problema para obtener la inscripción sino una ventaja. Esta era, sin duda, la intención del legislador de la Ley 13/2015; sin embargo, la interpretación extensiva que la DGSJyFP y la DGC están haciendo de dicha ley contraviene dicho espíritu. Aunque sigue siendo innecesaria la coordinación del RP con el Catastro para conseguir la inscripción, salvo en el caso de la inmatriculación, ya no podremos seguir prescindiendo de la situación catastral de la finca en la autorización de las escrituras. Posiblemente esté llegando el momento de coordinar la notaría con el Catastro. Ese es sin duda el propósito de la RC de 2021, pero debería hacerse con facilidades en lugar de con limitaciones y prohibiciones. Para ello debe implementarse la comunicación telemática entre notarios y Catastro y la posibilidad por parte de los notarios de acceder fácilmente a los informes catastrales de ubicación de construcciones y sobre la existencia de giros, desplazamientos, discrepancias geométricas y parámetros de transformación. Conseguirlo de una manera sencilla que incorpore más ventajas que problemas es un reto importante, especialmente a la vista de la complicación que está adquiriendo el sistema. No va a ser tarea fácil, pero considero que a los notarios nos interesa dar la máxima seguridad jurídica, lo que incluye que la inscripción en el Registro no quede al albur de circunstancias que no podemos conocer en el momento de otorgarse la escritura; también nos interesa poder ofrecer a los otorgantes la posibilidad de realizar las operaciones y modificaciones catastrales desde la notaría y que la escritura incorpore la descripción de la finca registral ya coordinada con el Catastro y tal como va a ser inscrita en el Registro de la Propiedad, de manera que la escritura pública pueda desplegar toda su eficacia.

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