NOTAS SOBRE LA
RESOLUCIÓN DE 29 DE MARZO DE 2021, CONJUNTA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE
SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA Y DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO, POR LA
QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS TÉCNICAS PARA LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN
GRÁFICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES
1.
INTRODUCCIÓN
El
objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y
el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional
eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal
objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el
instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin
de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios
jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles».
La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la
Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte
no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la
presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración,
en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para
garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un
protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de
los expedientes de coordinación (DA 2ª).
Por consiguiente, las previsiones de
esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el
Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese
a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de
obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria»,
en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.
La resolución entró en vigor el día
de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los
desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución,
previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se
elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por
tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas
en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los
documentos que prevé.
2.
INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL AL INSTRUMENTO PÚBLICO
Se
reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral
descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un
negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar
de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se
corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento
(ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se
excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse
cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de
propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no,
según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por
tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio
jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.
La
novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación
gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización
de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede
suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener,
en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita
al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la
DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención
de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la
escritura para no retrasar su otorgamiento.
Si
los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el
notario rectificará la literaria del título» por la
que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que
dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo
con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir
el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la
resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción
registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no
coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario
(impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible
en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la
rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo
siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la
CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe
informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los
procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación
de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean
rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral,
sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que
esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la
descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar
en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los
documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El
hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral
coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba
informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso
de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad
física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora
de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia
indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los
interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más
apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora
de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé
el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de
septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución
(en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.
Si
los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se
seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente
resolución»
(ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece
otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como
resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su
voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias»
del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos),
el notario lo hará constar así.
Al
parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al
Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de
representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no,
debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba
comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se
entienda que forma parte de la información general del documento publico a que
se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.
3.
INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Si
el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda
con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física
(segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la
precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación
gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la
incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse
solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG),
que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la
DG del Catastro y por el registrador.
El
apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el
cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la
cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la
información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que
el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación
por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV
contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de
comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.
Recordemos, por otra parte, que
un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN
de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG
positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende
únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC
de 26 de octubre de 2015.
Examinamos a continuación cada
uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:
3.1. Cuando el
interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)
Se define la discrepancia
gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie,
configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía
catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una
representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una
cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA»
(ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»;
esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes»
en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo
la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de
vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la
finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso,
“su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no
puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica
catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías
oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las
descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG
aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público,
aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la
concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina
«contrastarlas de forma indiciaria»).
Para ello, es esencial comprobar
si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca
o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes
representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de
tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder
apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por
lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la
SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la
RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda
hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria»
la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC
de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la
RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.
Si se cumplen los márgenes de
tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la
representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone
que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el
interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6).
El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre
incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora
de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña
que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo
que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de
discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia
supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la
tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de
discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa
acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin
perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento
posterior (ap. 5º.4.2º).
El criterio de identidad
gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el
Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no:
estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se
pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o
el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la
obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la
RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que
se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando
el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la
correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales
distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se
pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas,
puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los
colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no
existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco
del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica
facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una
RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente
inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del
notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está
definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse
por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía
oficial.
3.2. Cuando el
interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap.
3)
La cartografía catastral se
elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo
que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición
sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha
precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión
métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta
la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación.
Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de
2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por
los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa,
dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de
mayores precisiones.
Si la diferencia entre las
descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de
tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en
la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y
la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad
de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias
catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho
procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el
cual examino brevemente en el epígrafe 4.
A efectos
registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una
modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora
de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del
procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de
la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía
catastral podrá obtenerse mediante la inscripción, a instancia del
interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa,
debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los
términos previstos en la legislación hipotecaria».
Alternativamente, puede tramitarse ante
notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del
apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro
de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la
inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin
embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la
RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro
subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico
principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado
2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra
alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción
registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada
de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión
de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.
3.3. Cuando se formalice
una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)
El concepto de «modificación
física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de
entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye
principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y
agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio
catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente
conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas
resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.
Las especialidades que debemos
tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades
hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:
- Debe elaborarse una RGG
alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales
resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público
deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).
- Si la modificación física
respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas
afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público),
el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada
para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en
su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para
que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore
al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el
Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en
cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que
el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo
máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda
comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el
notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la
finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de
la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la
copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).
- Si la modificación física
realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía
catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio
público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de
discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral
de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o
que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es
decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del
procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización
en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap.
7º.5).
El notario puede apreciar si se
respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el
que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio
IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda
eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.
La tramitación del procedimiento
de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la
inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso
lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.
3.4. Cuando se aprecie
un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)
Lo principal a tener en cuenta
es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí
misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la
geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas
permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de
una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas
circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica
(ap. 9º).
La existencia de un giro y/o
desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de
las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de
una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha
patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de
dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe
incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML
y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral,
procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico
(ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir
a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros;
2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho
IVG.
Si, además de un giro y/o
desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la
RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el
ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el
área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad
gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra
anterior.
A efectos de la inscripción en
el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la
cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone
invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha
patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general
tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que
tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción
de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de
un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán
afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que
la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté
y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de
aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las
escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en
el epígrafe 5.
4. EL PROCEDIMIENTO DE
SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS
En el epígrafe 3.1. hemos visto
la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen
diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones
perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una
RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía
oficial que delimite el dominio público o una ortofografía del PNOA. La
discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a
continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la
precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de
tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.
El procedimiento está regulado
en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d)
TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los
siguientes:
- Comienza con la elaboración de
una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2).
Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren
catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de
dominio público (ap. 6º.5).
- El notario, sobre la base de
la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito,
que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su
acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación
catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el
apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada
la representación gráfica georreferenciada alternativa...»), posiblemente pueda
considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así,
resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y
cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el
Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la
rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener
más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el
notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada,
informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el
procedimiento oportuno (ap. 6º.11).
- Si el notario considera
acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los
titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las
parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los
titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las
notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8
dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que
podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento,
del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las
notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son
aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre
la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el
BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común
de las Administraciones Públicas.
- En las notificaciones «se
deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral
de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo
afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido
mínimo que establece dicho punto 8.
- Los notificados dispondrán de
un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un
principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser
apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo
final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo
notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe
el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).
- Transcurrido dicho plazo sin
oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva
descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por
medios telemáticos (ap. 6º.9).
- La DG del Catastro aprobará o
no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para
diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante
el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de
incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al
notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del
procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público,
rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a
la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10).
El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el
Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento
previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse
notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se
habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la
rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).
En todo caso, mientras se tramite
el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad
siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca
registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a
los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería
poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares
catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público
una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte
del notario, o de otra forma.
5. REQUISITOS ADICIONALES EN
RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
5.1. El requisito de que
la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de
la parcela catastral
La fijación, sin fundamento
legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e
inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que
la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava,
ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el
contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La
Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a
publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG
de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la
R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente
ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de
ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó
el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a)
cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación
de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b)
cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas
de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la
finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso
dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la
inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la
cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral
colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó
a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de
la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un
desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera
el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las
coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén
«referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3),
es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que
se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente
a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la
edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».
Estas nuevas exigencias planteaban
numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una
escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en
la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación
gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente
no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar
previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o
años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie
ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela
catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?
La RC de 2021 ha respondido, en gran
parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.
5.2. En caso de existir
una discrepancia geométrica
El apartado 10º.1 dispone que el
otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una
escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende
que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar
al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas
catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda
«verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación
(la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral».
A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento
público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de
construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad
de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».
En ningún lugar se dice que si
el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la
construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202
LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se
protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para
suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga
«dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea
exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que
justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación
de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de
la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la
RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.
Sin embargo, en mi opinión y a
la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra
nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se
extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse
del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la
declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a
la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la
edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección
General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la
construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica
positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe
catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se
identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación
gráfica positivo».
Por tanto, en interpretación
conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC
sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una
RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá
inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la
subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite
condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única
interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de
oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG
(a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia
tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de
buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de
2021.
5.2. En caso de existir
un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral
¿Debe subsanarse dicha patología
antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la
RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos
de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro
y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de
construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico
como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando
asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de
coordenadas».
Nótese la referencia al art. 202
LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado
10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de
la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen
a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la
RC de 2020.
Pese (nuevamente) al silencio de
la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o
desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos
que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela
colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo,
en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio
pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre
a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello,
no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho
de existir dicho giro o desplazamiento.
Entiendo que, en esta
circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe
5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica:
inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo
referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de
2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación
gráfica de la finca...», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no
resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si
se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de
todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la
obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya
llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran
claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad
en este punto.
La interpretación que propongo
también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he
transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas
por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los
parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no
pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC
sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la
RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario
levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse
simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir
de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra
representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos
ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.
5.3. En caso de existir
un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica
Entiendo que podrá inscribirse
la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo
que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de
transformación.
5.4. En caso de
extralimitación respecto de la finca registral
Debemos tener presente, que el
registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las
lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a
la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o
alternativa, de la finca.
5.5. Conclusión
Por tanto, en conclusión, en mi
humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:
a) Si ICUCPC aportado por los
otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se
extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede
inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción
simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes:
i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de
las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el
registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca
registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía
catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del
técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.
b) Si el ICUCPC es negativo,
significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la
parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un
ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra
dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento
de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del
técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la
obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.
c) Todos los requisitos
anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y
la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los
servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación
de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en
las mismas.
6. OTRAS DISPOSICIONES
6.1. Solares edificados
en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)
En los inmuebles en régimen de
propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG
de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles
catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener
información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites
que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se
enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal.
El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos
únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen
de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.
6.2. Nuevas referencias
catastrales (ap. 12º)
También creará el Catastro, un
servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario,
cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:
- las parcelas catastrales que
resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones,
agrupaciones, etc.);
- las que resulten de los
procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en
una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia
catastral);
- los inmuebles que resulten de
una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos
privativos;
- con carácter provisional, para
la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar
cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.
