jueves, 22 de abril de 2021

 

NOTAS SOBRE LA RESOLUCIÓN DE 29 DE MARZO DE 2021, CONJUNTA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA Y DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO, POR LA QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS TÉCNICAS PARA LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES

 

1.      INTRODUCCIÓN

El objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles». La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación (DA 2ª).

          Por consiguiente, las previsiones de esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria», en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.

         La resolución entró en vigor el día de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los documentos que prevé.  

2. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL AL INSTRUMENTO PÚBLICO

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no, según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener, en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la escritura para no retrasar su otorgamiento.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el notario rectificará la literaria del título» por la que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral, sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resolución» (ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias» del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos), el notario lo hará constar así.

Al parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la información general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.  

3. INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Si el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física (segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la DG del Catastro y por el registrador.

El apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Examinamos a continuación cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)

Se define la discrepancia gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA» (ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»; esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes» en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, “su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina «contrastarlas de forma indiciaria»).

Para ello, es esencial comprobar si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria» la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.

Si se cumplen los márgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6). El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5º.4.2º).

El criterio de identidad gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no: estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas, puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía oficial.

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 3)

La cartografía catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación. Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de mayores precisiones.

Si la diferencia entre las descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el cual examino brevemente en el epígrafe 4.

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».

Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado 2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.  

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)

El concepto de «modificación física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:

- Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).

- Si la modificación física respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público), el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).

- Si la modificación física realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap. 7º.5).

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)

Lo principal a tener en cuenta es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica (ap. 9º).

La existencia de un giro y/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral, procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico (ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.

Si, además de un giro y/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.

A efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en el epígrafe 5.

4. EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS

En el epígrafe 3.1. hemos visto la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite el dominio público o una ortofografía del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.

El procedimiento está regulado en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:

- Comienza con la elaboración de una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de dominio público (ap. 6º.5).

- El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la representación gráfica georreferenciada alternativa...»), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así, resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

- Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

- En las notificaciones «se deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido mínimo que establece dicho punto 8.

- Los notificados dispondrán de un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

- Transcurrido dicho plazo sin oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por medios telemáticos (ap. 6º.9).

- La DG del Catastro aprobará o no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público, rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10). El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte del notario, o de otra forma.

5. REQUISITOS ADICIONALES EN RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

La fijación, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén «referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

El apartado 10º.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda «verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral». A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».

En ningún lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga «dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.

Sin embargo, en mi opinión y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo».

Por tanto, en interpretación conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG (a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de 2021.

5.2. En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

¿Debe subsanarse dicha patología antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas».

Nótese la referencia al art. 202 LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.

Pese (nuevamente) al silencio de la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.

Entiendo que, en esta circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe 5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación gráfica de la finca...», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.

La interpretación que propongo también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.

5.3. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

Entiendo que podrá inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

5.4. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.

5.5. Conclusión

Por tanto, en conclusión, en mi humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.

6. OTRAS DISPOSICIONES

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)

En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.

6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12º)

También creará el Catastro, un servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:

- las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);

- las que resulten de los procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);

- los inmuebles que resulten de una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;

- con carácter provisional, para la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.

 

 Advertencia.- El contenido de este documento sólo tiene el valor de opinión a título personal de su autor, sin que pretenda devenir consejo o recomendación. El autor permite la reproducción de esta obra o la cita de su contenido, siempre que se respete su autoría. 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           

jueves, 8 de abril de 2021

LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA: ¿POR QUÉ NO DEBERÍA SER UN PROBLEMA SINO UNA VENTAJA?

LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA: ¿POR QUÉ NO DEBERÍA SER UN PROBLEMA SINO UNA VENTAJA?


SUMARIO:


1. Planteamiento: la falta de adecuación entre el carácter potestativo y facilitador de la inscripción de la Ley 13/2015 frente a los más de 300 recursos gubernativos.


2. El problema de la correspondencia:

- Concepto.

- Supuestos de falta de correspondencia que impiden la inscripción de la RGG:

- falta de identidad;

- invasión de finca colindante con RGG inscrita;

- invasión del dominio público;

- imposibilidad de rectificar la descripción registral.

- Requisitos especiales de la inscripción de la RGG alternativa:

- discordancia entre la RGG catastral y la realidad;

- tramitación de expedientes arts. 18.2 TRLC, 199 y/o 201.1 LH;

- cumplimiento de requisitos técnicos de la RGG alternativa.

3. El principio de que la coordinación con el Catastro no debe dificultar la inscripción del negocio jurídico:

- Primera premisa: la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG.

- Segunda premisa: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico principal.

- Conclusión: la deseable independencia procedimental entre escritura/Registro y Catastro. Excepciones:

- inmatriculación;

- discordancia entre la descripción registral y la de la RGG que se pretende inscribir. 


4. El paso de los inconvenientes a las ventajas de la incorporación de la RGG:

- Mejor determinación del objeto del negocio jurídico.

- Posibilidad de inscribir la RGG en el Registro:

- aplicación del principio de legitimación registral;

- aplicación del principio de prioridad registral.

- Coste de la inscripción: STS Sala 3ª, de 12.03.2021.

- Conclusión.


5. Los requisitos adicionales para la inscripción introducidos por la R. conjunta de 7 de octubre de 2020:

- Discrepancias geométricas.

- Giros y desplazamientos.

- Declaración de obra nueva:

- el anexo II de la Resolución conjunta de 2020.

- la Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021 para los notarios.

- crítica de la regulación.

6. Final: hacia una coordinación fácil entre Notario y Catastro.


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EXPOSICIÓN: 


          1. Planteamiento

      Como es sabido la Ley 13/2015, de 24 de junio, permitió la inscripción en el Registro de la Propiedad de la RGG catastral de las fincas inscritas o incluso, en determinados casos, de una RGG no catastral aportada por los interesados. Las principales finalidades de la ley eran: a) incentivar la incorporación a la descripción de la fincas registrales de una representación gráfica de las mismas, como medio para mejorar su descripción y por tanto la seguridad jurídica; b) promover la RGG catastral como dicha representación gráfica a incorporar a la inscripción, así como un sistema de comunicación bidireccional Registro-Catastro para favorecer la coordinación entre ambos organismos; c) facilitar determinados procedimientos de inscripción de fincas o títulos, trasladándolos del ámbito judicial al notarial o registral.

Como puede verse, estos objetivos, recogidos en el Preámbulo de la Ley, se establecían con una finalidad potestativa y facilitadora de los trámites para obtener la inscripción. Sin embargo, en la práctica, a la vista de las más de 300 resoluciones dictadas hasta la fecha entre la anterior DGRN y la actual DGSJyFP, da la impresión de que la inscripción no se ha facilitado, sino que se ha complicado. Todas estas resoluciones son, además, la punta del iceberg de tantos otros supuestos en que las diferencias interpretativas entre notarios y registradores no han llegado al centro directivo.

¿Cuál es la causa de esta complicación en la aplicación de la Ley 13/2015? En mi opinión, la causa principal es la deficiente técnica legislativa, que ha provocado un sinfín de dudas de interpretación. La redacción y sistemática de los arts. 9, 10, 199 y 201, principalmente, se podrían haber mejorado notablemente, como lo demuestra que la DGRN ha tenido que hacer no solo una importante labor didáctica sino también aclaratoria de la ley, llegando incluso en ocasiones a forzar su interpretación para que su aplicación sea lo más razonable posible y para mantener el espíritu de la ley, de modo que la inscripción de la RGG sea una ventaja y no un inconveniente (aunque no siempre lo ha conseguido).

Estoy convencido, pues, de que la deficiente técnica legislativa empleada ha contribuido notablemente a la comprensión de los rasgos principales de la Ley 13/2015, a que la coordinación entre Registro, Catastro, escritura y realidad parezca en la práctica más un inconveniente que una ventaja y no ha ayudado a que los notarios se involucren en el proyecto de procurar la mejora de la descripción de las fincas mediante la incorporación de la RGG de las mismas.

Por ello, la finalidad principal de mi intervención va a ser intentar esclarecer el entendimiento de algunos aspectos fundamentales de la Ley 13/2015, una comprensión que se ha revelado muy difícil, como digo, no solo para los principales operadores jurídicos afectados, esto es, notarios y registradores, sino para la propia DG, como lo demuestra que no siempre haya mantenido el mismo criterio interpretativo. 

Quiero aclarar de entrada que esta charla no va a ir sobre la oportunidad o no de coordinar el Registro con el Catastro, ni siquiera sobre cómo debería haberse elaborado la ley para conseguir la óptima aplicación de sus fines. No voy a hablar de política legislativa ni sobre cuestiones de lege ferenda. No voy a defender ni a criticar el sistema, un sistema que, sea dicho de paso, considero positivo en líneas generales. Lo que voy a intentar es facilitar la comprensión de este sistema, con los materiales de que tenemos a nuestra disposición, esto es, la Ley Hipotecaria y la doctrina de las resoluciones de nuestra DG y de la DGC. Tampoco voy a explicar los conceptos básicos que, a estas alturas de aplicación de la Ley 13/2015, voy a suponer conocidos de todos.

         2. El problema de la correspondencia

         El principal problema que ha suscitado la aplicación de la Ley es la interpretación del concepto de correspondencia. El art. 9.b) LH exige, para inscribir una RGG, que esta se corresponda con la descripción literaria de la finca registral, lo cual es difícil de apreciar pues se trata de dos medios descriptivos totalmente distintos. El art. 9.b) LH no facilita la cuestión al describir el concepto de correspondencia de forma confusa, diciendo:

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Después de los años transcurridos de aplicación de la Ley 13/2015, resulta evidente que una diferencia de cabida de más del diez por ciento no puede justificar la falta de correspondencia del mismo modo que el hecho de que ambos recintos se refieran a la misma porción del territorio. Además, la imprecisión de términos como «básicamente» (referida a la misma porción de territorio) o de «perfecta identificación» o de «correcta diferenciación», ha creado una enorme confusión al respecto. ¿En qué casos el registrador debe denegar la inscripción por falta de correspondencia? ¿En cuáles las dudas de correspondencia pueden despejarse mediante los procedimientos de los arts. 199 y 201? De la doctrina de la DG, deduzco que para que la falta de correspondencia impida la inscripción de la RGG se requiere alguna de las circunstancias siguientes:

1).- Que exista una falta total de identidad entre la finca registral y aquella que es objeto de la RGG aportada, que sean fincas distintas o, en el lenguaje de la Ley, que se trate de recintos o porciones de territorio que no se refieran a lo mismo. Es un caso poco frecuente en la práctica, pues los interesados no suelen equivocarse de finca; más bien lo que sucede a veces es que la descripción literaria no tiene casi nada en común con la realidad. La DG ha admitido las dudas de correspondencia por este motivo cuando hay falta de concordancia entre varios elementos descriptivos, como una gran diferencia de superficie unida a una alteración de los linderos fijos o de la naturaleza de la finca, etc. La DG ha declarado en numerosas ocasiones que una gran diferencia de superficie, por si sola, no justifica la falta de correspondencia por este motivo. Si el registrador considera que existe falta de identidad, debe denegar la inscripción de la RGG sin más, justificándolo y fundamentándolo, pero sin que quepa iniciar procedimiento alguno.

2ª.- Que la RGG aportada cuando esta invade una finca registral colindante que tenga inscrita su RGG, aunque no exista diferencia de superficie o esta sea inferior al 10% de la inscrita. Ello se debe a que no puede darse una situación de superposición entre RGG inscritas, pues estaríamos ante una situación de doble inmatriculación, aunque sea parcial, prohibida por la LH. En tal caso, el registrador debe denegar la inscripción, sin que sea suficiente que el propietario colindante invadido no se oponga a la inscripción; si este está conforme, dichas fincas registrales deberán deslindarse mediante el procedimiento del art. 200 LH, que conllevará la rectificación de la RGG inscrita de la finca invadida.

Si la finca registral presuntamente invadida no tiene inscrita su RGG, el registrador no puede denegar la inscripción, sino que debe iniciar el procedimiento del art. 199 y solo si alguno de los colindantes se opone justificando que no es pacífica la delimitación de las fincas, puede y debe suspender la inscripción. En mi opinión, antes de iniciar el procedimiento debería comunicarlo al interesado, justificando la presunta invasión y teniendo en cuenta el criterio de identidad gráfica establecido en la RC de 2020. Si se ha seguido el procedimiento notarial del art. 201.1, tampoco podrá denegar la inscripción por este motivo. También deberá tramitarse alguno de estos procedimientos de los arts. 199 o 201.1 en todo caso en que exista una diferencia de superficie entre la descripción registral y la resultante de la RGG aportada superior al 10% de la primera.

3ª.- Que la RGG aportada invada el dominio público. Salvo que la invasión del dominio público sea evidente, el registrador debe comunicar dicha circunstancia a la Administración afectada y decidir sobre la inscripción en función de lo que esta responda. Solo si la invasión del dominio público es palmaria, el registrador puede denegar la inscripción sin seguir procedimiento alguno.

4ª.- Que la inscripción de la RGG requiera de la rectificación de la descripción registral y esta no pueda llevarse a cabo por oposición justificada de algún colindante, por oposición no necesariamente justificada de la Administración afectada o por no cumplirse los requisitos propios de la rectificación, que requiere, según reiteradísima doctrina de la DG, la existencia «de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que [...] la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados». Es decir, que no se utilice la vía de la rectificación de superficie para evitar el procedimiento de inmatriculación otros terrenos o de desinmatriculación de alguna porción sin la correspondiente segregación. 

Los anteriores requisitos son comunes a la inscripción de cualquier RGG, ya se trate de la catastral o de la alternativa, ya sea preceptiva o potestativa. La aportación de una RGG alternativa a la catastral precisa de requisitos adicionales, salvo en los casos excepcionales de modificaciones de entidades hipotecarias (o remodelación de terrenos), que en su conjunto respeten la cartografía catastral (de hecho, en estos supuestos ni siquiera es necesaria la aportación de una RGG alternativa). Estos mayores requisitos de la RGG alternativa se justifican por la presunción de exactitud de la cartografía catastral, recogida en el art. 3.3 TRLC. Los requisitos son:

1º.- Que el interesado manifieste que la descripción catastral no se ajusta a la realidad (art. 10 LH) o que desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 2º R. conjunta de 2020). Si la descripción catastral se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica fijado por esta resolución, que permita considerar que existe identidad gráfica entre la RGG alternativa y la catastral, el interesado podrá optar entre inscribir aquella sin más requisitos o mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, para lo cual deberán cumplirse los restantes requisitos que diré a continuación. Si la diferencia entre la RGG catastral y la RGG alternativa está fuera del margen de tolerancia también deberán cumplirse estos requisitos, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% entre ambas RGG.

2º.- Que se siga alguno de los procedimientos del art. 18.2.b TRLC (por el notario) y del art. 201.1 LH (si hay que modificar la descripción registral) o del art. 199.2 LH (por el registrador), con citación de los colindantes registrales y catastrales. En caso de oposición, justificada mediante una prueba documental, no podrá inscribirse la RGG alternativa. En este supuesto, se produce una injerencia del ámbito catastral en el ámbito registral, pues puede darse la circunstancia de que una persona cuya finca no linda con la finca en cuestión según el Registro, esto es, un colindante solo catastral, no registral, pueda impedir la inscripción registral de la RGG alternativa; posiblemente el legislador ha tenido en cuenta la posibilidad de que el interesado opte en tal caso por la inscripción de la RGG catastral, en cuyo caso el colindante catastral no puede oponerse.

3º.- Que la RGG alternativa esté georreferenciada y cumpla los requisitos técnicos que cita el párrafo 4º del art. 9.b LH y que desarrolla el apartado 7º de la R. conjunta de 2015. No obstante, este requisito ha sido matizado por la DG en una interpretación un tanto forzada de la ley, pero loable para evitar que la rectificación del Catastro condicione la inscripción registral, es decir, otra injerencia del ámbito catastral en el ámbito registral.

Me explico: el párrafo 4º del art. 9.b, dice que en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. [...] Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. Si se aplicara esta norma resultaría que la inscripción registral de la RGG alternativa quedaría condicionada, si no a la subsanación catastral, sí al menos a que aquella cumpla con los requisitos técnicos para poder acceder al Catastro. Para que la inscripción de la RGG sea una ventaja y no un inconveniente, es muy importante evitar que requisitos relacionados con la normativa catastral puedan dar lugar a la suspensión de la inscripción registral. NUNCA, salvo en el caso de inmatriculación, la coordinación catastral debería perjudicar o ser un requisito para la inscripción registral de la RGG y mucho menos del negocio jurídico otorgado.

     3. El principio de que la coordinación con el Catastro no debe dificultar la inscripción del negocio jurídico

    Creo que la DG es consciente de este principio básico, que se halla en el espíritu de la Ley de favorecer y facilitar la inscripción registral, en lugar de dificultarla, como decíamos al inicio. Considero que este principio puede derivarse, a modo de conclusión, del silogismo formado por las dos premisas siguientes: i) la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG; ii) la inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico otorgado. Examinemos ambas premisas por separado.

3.1. Primera premisa: la coordinación no puede ser un obstáculo para la inscripción de la RGG. La coordinación requiere la inscripción de la RGG catastral; pero no a la inversa. La consecuencia de ello es que no solo se puede inscribir la RGG catastral, que es la que va a llevar a la coordinación gráfica: también es inscribible una RGG alternativa a la catastral, como es sabido y lo dicen los arts. 9 y 10 LH. Pero lo que me interesa destacar aquí es que la RGG alternativa se puede inscribir en el RP aunque no sea apta para alcanzar la CG. Así lo ha establecido la DG al permitir la inscripción de una RGG que haya obtenido un IVG negativo; la R. de 6 de febrero de 2018 (BOE-A-2016-2004), dijo:

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. [...] En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que [...] pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica.

 Esta doctrina de que el IVG negativo no impide la inscripción de la RGG alternativa contradice lo dispuesto en el párrafo 4º del art. 9.b), que exige, como hemos visto, que «en todo caso», para su inscripción, la RGG alternativa cumpla con «los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la inscripción registral»; en cambio, el IVG negativo denota que no los cumple. Esta interpretación representa en mi opinión una prueba clara del criterio de que la coordinación Registro-Catastro en ningún caso debe ser un obstáculo para la inscripción registral, ni siquiera cuando la inscripción de la RGG es preceptiva. Ni siquiera en caso de rectificación de la descripción registral por el procedimiento del art. 201 son necesarias ni la aportación de una RGG catastral ni que se pretenda alcanzar la coordinación gráfica. Puedo citar al respecto la R. 6 de abril de 2017 (BOE-A-2017-4322): 

Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. [...] Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. [...] Por tanto, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y así se alcance la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente.

Considero que esta interpretación recoge fielmente el espíritu de la Ley 13/2015 de establecer como regla general la inscripción de la RGG con carácter potestativo, salvo en determinados supuestos en que es preceptiva la aportación de una RGG; pero, incluso en estos supuestos, la coordinación gráfica con el Catastro no es un requisito para obtener la inscripción de la RGG alternativa, ya que una RGG alternativa con un IVG negativo es susceptible de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. De hecho, el resultado del IVG es independiente de la inscripción, pues aunque el IVG sea negativo, la inscripción puede practicarse; y aunque sea positivo, puede denegarse por falta de correspondencia. La obtención de un IVG positivo o negativo es una cuestión de técnica topográfica: basta con cumplir correctamente con las especificaciones técnicas de la R. conjunta de 2015 para que el IVG salga positivo; algo que yo no sé hacer, evidentemente, pues no soy topógrafo, pero que muchos topógrafos, por lo que he comprobado, tampoco saben, en la creencia errónea de que, como la RGG alternativa no coincide con el Catastro, la validación siempre saldrá negativa. Ello no es cierto pues, de otro modo, nunca podría modificarse el Catastro por esta vía. Personalmente he comprobado en numerosas ocasiones que los informes de validación gráfica positivos existen aunque la RGG alternativa no coincida con la catastral. 

3.2. Segunda premisa: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico. Así lo establece el apartado 2º, letra c), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:

Cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice la transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquellas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas.

  En otras resoluciones la DG ha reiterado este criterio, declarando, por ejemplo, que no impide la inscripción de la compraventa el hecho de que no pueda inscribirse la agrupación de las fincas vendidas  o incluso una declaración de obra nueva aunque no pueda inscribirse el exceso de cabida del solar sobre el que se asienta . Queda claro, por tanto, que la inscripción del negocio jurídico principal no puede verse afectada por la inscripción potestativa de la RGG. 

3.3. Conclusión. La conclusión que se deriva de estas premisas, repito, es algo que muchos notarios y registradores deberíamos tener muy claro: el proceso de inscripción de la RGG no puede ser un obstáculo para la inscripción del negocio jurídico principal; la falta de coincidencia entre la descripción resultante de una RGG que se pretende inscribir y la cartografía catastral NO puede impedir la inscripción del negocio jurídico principal; solo hay dos excepciones: 

a).- En caso de inmatriculación, en que deben coincidir plenamente la descripción literaria y la catastral.

b).- En el supuesto en que la descripción registral no concuerde con la resultante de la RGG que se pretende inscribir, en cuyo caso aquella deberá rectificarse previamente. Si se desea la inscripción del negocio jurídico con independencia del resultado de la rectificación, debería expresarse así en la escritura. Si no se expresa, la inscripción de aquél podría tener que esperar al cumplimiento de los requisitos de la rectificación. En este caso, puede darse algún problema también de falta de correspondencia o de oposición de un colindante o de la Administración en la tramitación del expediente notarial del art. 201.1. De la doctrina de la DG queda, no obstante, bastante claro en relación con la Administración, que basta con que esta alegue invasión del dominio público para que deba suspenderse la tramitación; y en relación con los colindantes, en que es condición necesaria y suficiente que aporten alguna prueba documental, como un informe técnico. No es obstáculo a la rectificación de superficie por el expediente del art. 201.1:

1.- Que la finca proceda de segregación o de concentración parcelaria o de un proyecto de reparcelación .

2.- Que previamente ya se haya rectificado la superficie .

3.- La existencia de un giro o un desplazamiento catastral .

Dichas rectificaciones requieren, sin embargo, según ha reiterado la DG, que no supongan una reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita. Ello se basa en el requisito general en toda rectificación de superficie de que el procedimiento del art. 201 solo puede utilizarse para rectificar una cabida errónea, es decir, la que originariamente debía figurar al crearse la finca registral, ya fuera por inmatriculación o por modificación posterior. Por eso, no puede utilizarse para incorporar porciones de terreno no inmatriculadas ni para reducir la superficie alegando la existencia de segregaciones no inscritas.

Estas consideraciones sobre la independencia entre Registro y Catastro se aplican incluso en los casos en que la inscripción de la RGG sea preceptiva (caso de las modificaciones de entidades hipotecarias), pues la inscripción del negocio jurídico principal, si lo hay, queda supeditada a la inscripción de la RGG aportada, pero no a la modificación del Catastro. 

         4. El paso de los inconvenientes a las ventajas de la incorporación de la RGG

     Si partimos de que la coordinación gráfica es independiente de la aportación a la escritura e incorporación al registro de una RGG, veremos con mayor claridad las ventajas de completar la descripción de la finca con la RGG. Es más: en la práctica no nos debería preocupar en absoluto la coordinación entre Registro y Catastro, deberíamos considerarla como una cuestión administrativa de escasas repercusiones prácticas. La pregunta que deberíamos hacer al adquirente de un inmueble no es si desea alcanzar la coordinación gráfica entre Registro y Catastro; es algo que no le interesa en absoluto. Incluso, fijaos lo que os voy a decir, que a alguno le va a chocar: aunque alcanzar la coordinación le pueda suponer gozar de la presunción iuris tantum sobre la descripción de la finca, derivada del principio de legitimación. Esta presunción es interesante, pues altera la carga de la prueba sobre hechos como la ubicación y la delimitación (y por la tanto, superficie) de la finca. Pero no es lo más importante: lo que realmente importa es la posibilidad de incorporar el plano de la finca a la escritura y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La pregunta que deberíamos hacer al adquirente es por lo tanto esta: ¿quiere inscribir la RGG de su finca? Y el adquirente nos preguntará a su vez: ¿de qué me va a servir y cuánto me va a costar?

4.1. En relación con la primera pregunta, la respuesta es: en primer lugar, le va a servir para conseguir una mejor determinación del objeto del negocio jurídico, que va a ser el objeto de su derecho. Cuando el objeto es o incluye un terreno, construido o no, la descripción que incorporamos (normalmente, la descripción literaria que figura en el Registro) suele ser bastante deficiente: los datos de ubicación muchas veces están desfasados; la superficie es meramente indicativa, puede haber diferencias sustanciales; los linderos suelen determinarse mediante los nombres de antiguos propietarios colindantes; etc. Si lo pensamos bien es una descripción bastante deficiente, en algunos casos ni siquiera permite localizar la finca, lo que no está en absoluto a la altura de los tiempos actuales. Además de la confusión que supone consignar en la escritura dos descripciones, la registral y la catastral, en la mayoría de los casos contradictorias, sin determinar cuál es la correcta o la que los otorgantes consideran como real. Aunque solo sea a nivel de escritura, ya no de Registro, creo que debemos ofrecer a la sociedad algo mejor. Además, la incorrecta determinación del objeto del negocio jurídico puede afectar a su eficacia conforme a los arts. 1.261 CC y 621-50 CCCat (recordemos que según este último precepto una diferencia de superficie superior al 10% puede fundamentar la falta de conformidad en una compraventa).

Otra ventaja de incorporar la RGG a la escritura es la derivada de los efectos de su inscripción registral. Si se obtiene la coordinación, se disfruta de una presunción iuris tantum sobre los datos gráficos, pero puede desvirtuarse mediante prueba en contrario. La presunción iuris tantum ya la da el TRLC (art. 3.3, se presume, salvo prueba en contrario, que los datos del Catastro son exactos). ¿Qué necesidad hay de reiterarla? Bien, en todo caso, dudo de que la presunción del TRLC tenga efectos civiles, pues la normativa catastral es administrativa. Y no debe desdeñarse la presunción de legitimación del art. 38 LH, pues aunque suponga solo una alteración de la carga de la prueba judicial, ello puede dificultar enormemente el éxito de la pretensión contraria, salvo que existan límites fijos o determinados de forma clara sobre la realidad. ¿Y si no se alcanza la coordinación gráfica? No creo que deba de privarse de ningún efecto a la inscripción de la RGG. En todo caso, produce uno importante: como hemos visto, inscrita la RGG de una finca, aunque no sea la catastral, no va a poder inscribirse la RGG de otra colindante si esta no respeta absolutamente aquella, en aplicación del principio de prioridad registral. Es decir: si me adelanto a mi vecino en la inscripción de mi RGG voy a impedir que este inscriba una RGG que pueda invadir mi finca. Recordemos que, si no hay rectificación de descripción o si la diferencia de superficie es inferior al 10%, no es necesario notificar la pretensión de inscripción de la RGG a los colindantes.

Por tanto, ventajas de la incorporación de la RGG a la escritura pública: mejor determinación de la finca y posibilidad de su inscripción en el RP, lo cual a su vez conllevará en todo caso la aplicación del principio de prioridad y, si se alcanza la coordinación gráfica, la del principio de legitimación registral sobre la ubicación, delimitación y superficie de la finca.

4.3. En cuanto al coste, parece claro que no devenga derecho alguno en el arancel notarial. En cuanto al registral, es de destacar la reciente STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 12 de marzo de 2021, que dispone, contra el criterio del Colegio de Registradores, que la incorporación de la RGG al folio registral no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inscripción, por lo que no debe devengar honorarios. Si bien la sentencia resuelve un supuesto en que la inscripción de la RGG era preceptiva por tratarse de una operación de modificación de entidades hipotecarias (“reordenación de terrenos”, en la terminología de la sentencia), lo cierto es que sus argumentos pueden aplicarse a la inscripción potestativa de la RGG, incluso como operación específica, pues la incorporación (y la sentencia considera fundamental que el legislador utilice este término) de la RGG es una circunstancia más de la descripción, no un asiento autónomo. Por tanto, en ningún caso puede devengar honorarios como asiento de inscripción.

4.4. Podemos concluir que la Ley 13/2015, ha establecido la posibilidad de inscribir la RGG de la finca como complemento a su descripción literaria, y que esta inscripción complementaria puede ocasionar algunas notas de calificación negativa adicionales, pero que en la práctica deberían ser mucho menores de lo que en realidad son, debido a las siguientes circunstancias: a) su carácter mayoritariamente potestativo; b) la innecesariedad de concordancia con el Catastro; c) las restricciones a las dudas de correspondencia que puede alegar el registrador; y d) la separación entre la inscripción de la RGG y la inscripción del negocio jurídico principal.

5. Los requisitos adicionales para la inscripción introducidos por la R. conjunta de 2020.

Esta resolución establece especialidades en la inscripción de RGG alternativas que no respeten la cartografía catastral o en sectores afectados por giros y/o desplazamientos de la cartografía catastral, así como en relación con la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva. Examinémoslos separadamente.

5.1. Las RGG alternativas ponen de manifiesto la existencia de lo que la RC denomina una discrepancia geométrica entre el levantamiento realizado y el Catastro. Del apartado 6º de la resolución resulta el carácter potestativo de la pretensión de rectificación del Catastro mediante una RGG alternativa, sin que esta condicione la inscripción en el Registro, por lo que nada varía al respecto. Mientras el Catastro no subsane la discrepancia, en su caso, la finca registral no queda coordinada gráficamente, sino en situación de «pre-coordinada pendiente de procesamiento», pero el negocio jurídico, aunque se trate de una segregación o una agrupación de fincas, queda inscrito.

5.2. Al parecer, no sucede lo mismo cuando existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral. En este caso, el apartado 7º, punto 2 dispone:

En la inscripción de representaciones gráficas alternativas, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados. La inscripción de las fincas reflejara el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

Con el fin de facilitar su aplicación general, la sede electrónica de la Dirección General del Catastro ofrecerá una funcionalidad que permitirá el cálculo de los parámetros de transformación de los desplazamientos y/o giros y los incorporará al informe de validación gráfica alternativo, conforme se establece en el anexo II de esta Resolución. 

En aplicación de la DF de la RC. de 2020, entiendo que esta exigencia no entrará en vigor mientras no se implemente el servicio correspondiente. El doble fichero también debe aportarse, según el punto 3:

En el caso de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u otros similares, cuando respeten la geometría catastral de la finca matriz, pero esta presente sólo giros o desplazamientos [...].

       Sin embargo, el punto 4 suaviza un tanto estos requisitos al prever la posibilidad de que el giro o desplazamiento sean de pequeña magnitud, en cuyo caso puede prescindirse de la aportación del doble archivo. Para ello elabora el concepto de «identidad gráfica» que define en el anexo II. Existe identidad gráfica entre la cartografía catastral y la RGG alternativa cuando se cumplen los parámetros que definen el «margen de tolerancia» entre ambas, que en el caso de los giros y/o desplazamientos se cumple cuando:

        La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

         Debe tenerse en cuenta que el sistema de doble fichero solo es exigible en caso de que se pretenda inscribir una RGG alternativa, no la RGG catastral, pues según el ap. 7.1, la mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables (ap. 7.1). Por tanto, la existencia de un giro y/o un desplazamiento no condiciona la inscripción del negocio jurídico otorgado ni la de la RGG si se pretende inscribir la RGG catastral. Si se pretende inscribir una RGG alternativa y se está fuera del margen de tolerancia, deberán validarse los dos archivos.

        5.3. Declaración de obra nueva. Es el supuesto más polémico, pues el art. 202 LH no exige que, para inscribir una obra nueva, deba inscribirse también la RGG del solar. Solo dispone que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”. La EM de la Ley 13/2015 no fundamenta esta exigencia, lo que ha llevado a la DG a considerar que la finalidad de la norma es impedir la inscripción de edificaciones que sobrepasen los límites del terreno sobre el que se asientan. A mí me parece que la extralimitación, en realidad, está en la interpretación de la DG con respecto al texto legal, al establecer una causa de suspensión de la inscripción donde la LH no la prevé. Lo peor de esta interpretación es que ha llevado a la DG a exigir en muchos casos la inscripción de la RGG del solar para poder inscribir la obra nueva. 

          Después de una doctrina vacilante, la DG parece haber asentado la doctrina de que la inscripción de la RGG del solar solo es necesaria cuando las coordenadas suministradas sitúan la edificación, aunque sea parcialmente, fuera de las lindes de la finca registral o junto a ellas o cuando el registrador aprecia que las coordenadas caen fuera de la finca registral. Es muy importante remarcar que hasta ahora la correspondencia en materia de obra nueva debía darse entre las coordenadas aportadas y la finca registral, no con la parcela catastral y así lo ha establecido la DG, no sin haber tenido también sus vacilaciones al respecto. Podemos citar, por ejemplo, la R. de 28 de septiembre de 2016 (BOE-A-2016-9442): [La] mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas [no] pued[e] justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. Por tanto, nuevamente, quedaba claro que la configuración catastral no podía condicionar la inscripción de la obra nueva. No obstante, pese a ello, esta doctrina crea una gran inseguridad jurídica, pues el notario, al autorizar la escritura de obra nueva, no tiene forma de comprobar si se respetan dichos límites y si alguna de las coordinadas se sitúa en las lindes del terreno, por lo que si desea asegurar la inscripción deberá instar siempre la inscripción de la RGG del solar, cuando lo cierto es que la ley no exige tal cosa.

        La situación se ha complicado aún más tras la R. conjunta de 7 de octubre de 2020. Esta resolución establece en su anexo II:

A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

Este párrafo parece decir que cuando en el Catastro hay un desplazamiento o un giro o una discrepancia geométrica, no se podrá inscribir la declaración de obra nueva con sus coordenadas sin que previamente se subsane el desplazamiento o giro o la discrepancia. Y digo que parece que lo dice, porque estoy convencido de que en realidad no lo dice o, al menos, no es eso lo que quiere decir. Voy a intentar hacer una exégesis de este apartado, cuya comprensión no es fácil.

Ya hemos visto como el anexo II constituye una excepción al requisito del doble fichero para la inscripción de RGG alternativas cuando hay un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral: si se respeta el margen de tolerancia, hay identidad gráfica y se puede inscribir la RGG sin el doble fichero.  

En este contexto se sitúa el apartado que contiene la referencia a la inscripción de las obras nuevas, que establece una excepción a la excepción, al disponer que, si se pretende la inscripción de una obra nueva, las coordenadas que se aporten habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, es decir, a la realidad, sin aplicación del margen de tolerancia, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. 

La complicación para los notarios está servida pues al parecer deberemos averiguar, antes de autorizar una obra nueva, si la finca está afectada por un giro, desplazamiento o discrepancia geométrica y, aunque no lo esté, debemos comprobar si las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Con ello se quiebra el principio que sostenía anteriormente de que la situación catastral no debería afectar a la inscripción en el Registro de la Propiedad. 

La RC de 29 de marzo de 2021 incide nuevamente sobre esta materia. El apartado 10º del proyecto confirma ambas exigencias: 

a).- El punto 1 obliga a que en toda escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada se aporte un informe catastral positivo de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la SEC, para que, a los efectos del art. 202 LH, el notario pueda verificar que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación (u ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro catastral. Para ello, bastará con consignar en la escritura el CSV que conste en el informe, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas.

b).- Además, según el punto 2, también a los efectos de lo dispuesto en el art. 202 LH, en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el citado informe positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.

c).- Por último, si existen discrepancias geométricas que deseen subsanarse mediante una RGG alternativa de forma simultánea a la declaración de obra nueva, deberá aportarse, además, un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que compare la superficie ocupada por la construcción con la nueva geometría resultante de un IVG positivo.

La entrada en vigor de la RC de 2021 está diferida por su DF a la implementación de tales servicios por parte del Catastro, por lo que en el ínterin no es aplicable.

Volviendo a la RC de 2020, otra posible complicación es la exigencia de que deba procederse previamente a la subsanación del giro o desplazamiento. ¿Qué significa “previamente”? ¿Acaso significa que no podrá inscribirse la declaración de obra nueva sin que previamente se subsane en el Catastro dicha patología? En mi opinión, la respuesta rotunda es que no debería, pues sería absurdo que la inscripción de una obra nueva, con todo lo que comporta para el tráfico inmobiliario, dependa de la subsanación de una anomalía catastral que puede tardar meses o más bien años en llevarse a cabo. Una consecuencia de tal calado es impensable que se pueda introducir en el Anexo II de una Resolución administrativa en un sentido totalmente contrario al de la LH. El daño que se produciría en tal supuesto sería mucho mayor que el beneficio que se pretende obtener. Ya es de por sí excesivo y extralegal que la DG impida la inscripción de una edificación por el hecho de que pueda haber extralimitación; pero llevar la exigencia a tales extremos no tiene justificación alguna. En mi opinión, la DG no pretende tal cosa y por ello exige en caso de giro, desplazamiento o discrepancia geométrica que se inscriba la RGG alternativa en la que un técnico ya certifica que la edificación se encuentra dentro de los límites reales de la finca. De otro modo, no tendría sentido tanto informe y tanto fichero. 

Finaliza el Anexo II de la R. conjunta de 2020 diciendo:

También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

De entrada sorprende el inicio al decir «También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca», porque en el párrafo anterior no se ha dicho que sea necesaria la inscripción de la RGG de la finca, sino que deben subsanarse el giro o desplazamiento o discrepancia. A continuación, la R. recoge la doctrina de la DG que hemos citado antes: cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie, debe inscribirse la RGG de la finca (ya sea la catastral o la alternativa, pues ya no estamos en el supuesto de existencia de una patología catastral). Pero seguidamente añade que también es necesaria la inscripción de la RGG de la finca cuando «por su ubicación [la de la edificación] existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela». La pregunta que surge de inmediato es: ¿a qué finca se refiere? ¿a la finca registral o a la parcela catastral? Ya hemos visto que el criterio de la DG anterior a las resoluciones conjuntas era que no podía haber extralimitación respecto de la finca registral, no en relación con la parcela catastral. ¿Significa esta última palabra de la R. conjunta de 2020 («parcela») un cambio de criterio en este punto? ¿Significa esto que la inscripción de cualquier obra nueva puede denegarse si el registrador tiene dudas sobre la extralimitación de cualquiera de ambas? Como ya he dicho, me temo que sí y lo ha confirmado la R. conjunta de 2021. Ello nos va a obligar a los notarios a indagar en el Catastro, a través de los instrumentos que nos debe facilitar la DGC conforme a la R. de 2021, la situación catastral de la finca cuando autoricemos una escritura de obra nueva, segregación, agrupación, etc. Si ello va unido a la posibilidad de comunicar telemáticamente al Catastro tales actos, así como las rectificaciones de descripción, y a la posibilidad de obtener las nuevas CCDG en el plazo de 5 días previsto en la R. de 26 de octubre de 2015, sea bienvenido como un servicio adicional que podemos prestar a la sociedad. 

Nos queda por comentar la posibilidad de que el registrador alegue dudas sobre si la extralimitación se da respecto de la finca registral. Personalmente, considero que esta situación difícilmente se va a dar si se aporta una RGG catastral o una RGG alternativa; pero sí puede suceder que la RGG que se pretende inscribir no se corresponda con la finca registral por invadir alguna finca registral colindante que tenga inscrita su RGG, en cuyo caso no quedará más remedio que tramitar un expediente de deslinde de mutuo acuerdo con el propietario colindante o acudir a la vía judicial..., ¡todo ello para inscribir una escritura de declaración de obra nueva!

He dicho al inicio que no iba a criticar el sistema, pero no me queda más remedio que hacer una excepción en el caso de la obra nueva. Me parece innecesaria toda esta complicación para evitar que una edificación se declare fuera de los límites de la parcela catastral o de la finca registral; y más teniendo en cuenta que este control tan complejo y que provoca una notable inseguridad jurídica en el otorgamiento de la escritura, tiene lugar a posteriori, es decir, cuando la edificación ya está terminada. Parece que la Administración atribuye a la autorización de la escritura de declaración de obra nueva y a su inscripción en el Registro de la Propiedad una eficacia legitimadora de la accesión inmobiliaria que no poseen; para ello existe la regulación de la accesión. Posiblemente sería más coherente con el sistema legal y más efectivo, si se quiere evitar que alguien construya fuera de su propiedad, que sea la propia Administración la que, al conceder el permiso de obras, compruebe si la construcción proyectada excede de los límites de la parcela catastral. Como digo, sería mucho más efectivo y coherente que impedir su declaración y su inscripción cuando ya la edificación está finalizada. 

6. Hacia una coordinación fácil entre Notario y Catastro

         He intentado demostrar, a lo largo de esta charla, que la coordinación Registro-Catastro no debería ser un problema para obtener la inscripción sino una ventaja. Esta era, sin duda, la intención del legislador de la Ley 13/2015; sin embargo, la interpretación extensiva que la DGSJyFP y la DGC están haciendo de dicha ley contraviene dicho espíritu. Aunque sigue siendo innecesaria la coordinación del RP con el Catastro para conseguir la inscripción, salvo en el caso de la inmatriculación, ya no podremos seguir prescindiendo de la situación catastral de la finca en la autorización de las escrituras. Posiblemente esté llegando el momento de coordinar la notaría con el Catastro. Ese es sin duda el propósito de la RC de 2021, pero debería hacerse con facilidades en lugar de con limitaciones y prohibiciones. Para ello debe implementarse la comunicación telemática entre notarios y Catastro y la posibilidad por parte de los notarios de acceder fácilmente a los informes catastrales de ubicación de construcciones y sobre la existencia de giros, desplazamientos, discrepancias geométricas y parámetros de transformación. Conseguirlo de una manera sencilla que incorpore más ventajas que problemas es un reto importante, especialmente a la vista de la complicación que está adquiriendo el sistema. No va a ser tarea fácil, pero considero que a los notarios nos interesa dar la máxima seguridad jurídica, lo que incluye que la inscripción en el Registro no quede al albur de circunstancias que no podemos conocer en el momento de otorgarse la escritura; también nos interesa poder ofrecer a los otorgantes la posibilidad de realizar las operaciones y modificaciones catastrales desde la notaría y que la escritura incorpore la descripción de la finca registral ya coordinada con el Catastro y tal como va a ser inscrita en el Registro de la Propiedad, de manera que la escritura pública pueda desplegar toda su eficacia.


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