LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TRAS LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE 7 DE OCTUBRE DE 2020

LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TRAS LA RESOLUCIÓN CONJUNTA DE 7 DE OCTUBRE DE 2020

La Resolución conjunta de la DGSJyFP y de la DGC de 7 de octubre de 2020 (BOE-A-2020-12111) ha supuesto un nuevo endurecimiento en los requisitos para inscribir una declaración de obra nueva, al exigir que se tengan en cuenta los giros y/o desplazamientos de la cartografía catastral y las discrepancias geométricas, así como la ubicación de la edificación dentro del terreno en el que está enclavada. En el punto 3 del Anexo II, dispone:

          A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.

          También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela.

           Parece, por tanto, que si el registrador advierte la existencia de un desplazamiento o un giro de la cartografía catastral no podrá inscribir la declaración de obra nueva sin que previamente se subsane aquella, lo que puede tener graves efectos en el tráfico inmobiliario (¿se va a paralizar la construcción de todos los edificios situados en zonas afectadas por las deficiencias en la cartografía catastral?) y en la seguridad jurídica, pues prácticamente la disposición (contenida en un Anexo de una Resolución) obliga a algo que el art. 202 LH no exige: elaborar un levantamiento topográfico para saber si hay un giro o un desplazamiento en la cartografía catastral que pueda afectar a la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva. El inciso para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral debería exceptuar aquellos supuestos en que, pese a la existencia del giro o desplazamiento, la distancia entre el perímetro de la superficie ocupada por la edificación y el perímetro del terreno no haga temer por la invasión de fincas colindantes.

           Más sorprendente aún es la referencia a las discrepancias geométricas. El apartado sexto, punto 1 de la resolución citada define la discrepancia geométrica como la existencia de diferencias en lo referente a la superficie y relaciones topológicas con las parcelas colindantes, entre la representación del inmueble en la cartografía catastral y su comparación con la representación del mismo mediante otra cartografía oficial que delimite el dominio público, levantamiento u ortofotografía del PNOA. De una lectura literal conjunta de ambos preceptos parece deducirse que no podrá inscribirse la declaración de obra nueva si existen tales discrepancias entre la representación gráfica georreferenciada (RGG) catastral de la parcela y otra cartografía oficial. Pero esta interpretación no es posible, pues ni el notario ni el registrador deben ni pueden conocer dicha circunstancia.

          En base a las consideraciones anteriores, en mi opinión y pese a que la disposición haga referencia al art. 202 LH y a que debe procederse previamente a su subsanación, el adverbio previamente no puede referirse a la inscripción en el Registro de la Propiedad sino al alta de la edificación en el Catastro. Posiblemente, en todo caso es recomendable que el técnico que determine las coordenadas de la edificación compruebe si existe algún giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o alguna discrepancia geométrica para que, si los hay, elabore una RGG alternativa que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad mientras se subsana el Catastro. Se trata, no obstante, de un requisito que no recoge el art. 202 LH. Así se desprende del inicio del párrafo segundo, al decir que también procederá la inscripción de la RGG de la finca. 

  Por otra parte, el requisito que establece este segundo párrafo tampoco lo ampara el art. 202 LH, aunque ya lo había venido exigiendo la DGRN. La resolución dispone que para inscribir una declaración de obra nueva es preceptiva la inscripción de la RGG de la finca si la edificación ocupa la totalidad de su superficie. También debía inscribirse, según la DGRN, cuando la edificación se asiente sobre alguno de los lindes de la finca, supuesto que ahora la R. conjunta amplía a aquellos casos en que, por la ubicación de la edificación, existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela. Esta referencia a la parcela catastral, junto a la del primer párrafo a que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, dejan pocas dudas sobre la cuestión de que el registrador puede alegar dichas dudas no solo en relación con los límites de la finca registral, sino también con los de la parcela catastral e incluso con los de la realidad física.  

Por consiguiente, al otorgar una escritura de declaración de obra nueva finalizada (o de ampliación de obra en que se aumente la superficie de parcela ocupada por la edificación) debemos tener en cuenta lo siguiente:

1.- Si la edificación ocupa toda la parcela o alguna de sus coordenadas la sitúa junto a alguno de los linderos de la parcela, debe inscribirse la RGG de esta. También deberá hacerse si, por la ubicación de la edificación, existen dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la parcela.

La RGG que debe aportarse es la catastral, salvo que el otorgante manifieste que no se corresponde con la realidad, en cuyo caso deberá elaborar una RGG alternativa y aportar a la escritura el informe de validación gráfica (IVG), que se obtiene en la SEC subiendo el archivo que contiene la RGG alternativa. Si el IVG es positivo, permitirá iniciar la tramitación de la modificación del Catastro; si es negativo, no lo permitirá pero la obra nueva y la RGG alternativa se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad, previa tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, siempre que el registrador considere que se cumplen los demás requisitos legales y que existe correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral. Si el otorgante manifiesta que la RGG catastral se corresponde con la realidad, podrá inscribirse dicha RGG sin necesidad de tramitar ninguno de los procedimientos de los arts. 199, 200 o 201.1 LH, salvo que haya una diferencia de superficie superior al 10% de la inscrita o dudas en la delimitación perimetral. 

2.- Aunque no se den las circunstancias anteriores, si el técnico que suministra el certificado con las coordenadas de la edificación advierte la existencia en el Catastro de un giro o de un desplazamiento o de discrepancias geométricas, que excedan del margen de tolerancia gráfica establecidos en el Anexo II de la resolución, debe elaborar una RGG alternativa de la que resulte con claridad que la edificación no supera los límites de la parcela catastral. A la escritura deberá aportarse solamente el IVG de la RGG alternativa y esta se podrá inscribir en el Registro de conformidad con lo dicho en el párrafo anterior.

        3.- También deberá elaborarse una RGG alternativa, aunque no se den las circunstancias de los apartados anteriores, si alguna de las coordenadas de la edificación sobrepasa los límites de la parcela catastral.     

       Advertencia.- El contenido de este documento sólo tiene el valor de opinión a título personal de su autor, sin que pretenda devenir consejo o recomendación. El autor permite la reproducción de esta obra o la cita de su contenido, siempre que se respete su autoría.