La Ley hipotecaria atribuye a los registradores de la propiedad un notable protagonismo en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario: siempre que se pretenda la inscripción de una representación gráfica, tanto si es preceptiva como si es potestativa, el registrador debe valorar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral representada en la CCDG o la finca resultante de la representación gráfica alternativa en los casos en que la LH la permite.
Además, la DGRN, en la R. de 17 de noviembre de 2015 y en toda su doctrina posterior, ha interpretado el art. 199 LH, que es el que regula junto con los arts. 9.b) y 10 la inscripción de la representación gráfica, en el sentido de permitir emplear dicho procedimiento cuando se pretende una rectificación de superficie, aunque la diferencia sea superior al 10% de la inscrita, como alternativo al procedimiento notarial del art. 201.1, que es el que, en una primera lectura de la ley, parece reservado para dichas rectificaciones.
Pese a ello, el notario puede y, en mi opinión, debería ser el principal artífice de la coordinación entre la realidad física y su representación, pues tanto la escritura pública como el Registro y el Catastro son medios de representación de dicha realidad y, a la postre, lo que verdaderamente interesa a la sociedad no es solo la concordancia entre los diversos medios de representación de la realidad, sino también y principalmente la concordancia entre la realidad física y dichos medios.
En el entramado de relaciones entre realidad física y medios de representación de la misma pueden darse hasta seis modalidades y el notario interviene en todas ellas, pues es quien está en el centro del cuadrado formado por los cuatro vértices: realidad, título, Registro y Catastro.
1ª.- Relación realidad/título: el notario puede y, en algunos casos, debería aconsejar a los otorgantes de toda escritura pública que tenga por objeto una porción de terreno, la medición de la finca objeto del negocio jurídico, ya sea con carácter previo a la autorización del documento (quizás difícil en la práctica) o advirtiéndoles de la conveniencia de que lo hagan en un futuro. En algunos casos, tales como en las escrituras de declaración de obra nueva y de modificación de entidades hipotecarias, debe incorporar a la escritura mediciones reales sobre el terreno, con sus coordenadas georreferenciadas: al menos, la de la superficie de terreno ocupada por la edificación en el primer caso y la de las fincas objeto de las modificaciones en el segundo.
2ª.- Relación realidad/Registro: el notario puede actualizar y en general adaptar a la realidad la descripción registral con base en las manifestaciones de los otorgantes. Es habitual hacerlo con la ubicación, cuando ha cambiado la nomenclatura de la calle o el número de policía de la finca urbana, o incorporando el número de polígono y de parcela si se trata de fincas rústicas; pero también debería hacerse con los demás elementos descriptivos, especialmente los linderos, para sustituir los linderos personales (normalmente anticuados o incorrectos) por linderos fijos (dando cumplimiento al art. 51 RH y a las recomendaciones de la DG).
3ª.- Relación realidad/Catastro: a través de la incorporación de la CCDG a la escritura, el notario puede/debe preguntar a los otorgantes si existe alguna discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral (art. 18.2.c TRLC) y, en caso de haberla, puede instar la rectificación del Catastro, bien directamente, bien a través del Registro de la Propiedad. Esta posibilidad que nos concede la ley a través del art. 18.2 TRLC, lamentablemente no está operativa en la mayor parte del territorio, cinco años después de la promulgación de la Ley 13/2015, pero es de esperar que en algún momento se pongan los medios telemáticos prevista en dicha ley.
4ª.- Relación título/Registro: el notario debe describir los bienes que constituyan el objeto del título expresando con la mayor exactitud posible aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción registral (art. 170 Reglamento notarial).
5ª.- Relación título/Catastro: el notario debe:
- incorporar a la escritura la CCDG y la referencia catastral (arts. 3.2 y 38 TRLC).
- remitir al Catastro información sobre las escrituras que autorice en los términos que establecen los arts. 14.a) y 47.2 TRLC (modificaciones hipotecarias y constitución de propiedad horizontal) y 36.3 (cualquier documento en que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro).
6ª.- Relación Registro/Catastro: el notario debería asesorar a los otorgantes sobre los procedimientos para obtener la coordinación gráfica entre Registro y Catastro, así como para rectificar los datos registrales en base a la CCDG cuando los otorgantes manifiesten que esta se corresponde con la realidad física o, incluso cuando no se corresponda, mediante la aportación de una representación gráfica alternativa (art. 201 LH).
El hecho de que algunas de las actuaciones citadas no las imponga la ley con carácter preceptivo no obsta a que sea recomendable realizarlas; al menos, el notario debería informar y asesorar a los otorgantes sobre la materia.
