(DOGC 24.12.2019)
DOCTRINA.- LICENCIA DE PARCELACIÓN.- No es necesaria cuando se aporta un certificado municipal del que resulte que la finca no ha sido objeto de ningún expediente de disciplina urbanística en los últimos seis años.
RESUMEN.- Se pretende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa otorgado en 1985 en el que se vendía una porción de terreno que se segregaba de otra finca; en la misma escritura, a continuación, se agrupaba la porción segregada con otras dos fincas. Se acompaña a la escritura un certificado municipal del que resulta, entre otras cosas, que la finca agrupada no ha sido objeto en los últimos 6 años de ningún expediente de disciplina urbanística. También se acompaña el certificado de un técnico acreditativo de la superficie y de las coordenadas de la finca agrupada; y el certificado catastral descriptivo y gráfico, cuya superficie es menos de un 5% superior al de la finca resultante de la agrupación.
La registradora de la propiedad pide, para inscribir la segregación, licencia de parcelación urbanística, la declaración por parte del Ayuntamiento de innecesariedad de la licencia o un documento administrativo que acredite el transcurso del plazo de prescripción de la posible infracción urbanística derivada de la segregación. También hace mención de que será necesaria la tramitación del expediente del art. 199 LH, con notificación a los titulares de fincas colindantes, ya que la representación gráfica aportada no se ajusta a la que consta en el Catastro.
El notario autorizante interpone recurso contra la nota de calificación, alegando en síntesis: 1) que la segregación realizada no se puede asimilar a una parcelación urbanística, dada la pequeña entidad de la parcela segregada, sino que se trata únicamente de una delimitación correcta de límites entre dos fincas colindantes; 2) que el art. 17.1 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, permite la división de solares cuando se agrupen inmediatamente con terrenos contiguos para constituir nuevos solares, por lo que es innecesaria la fiscalización administrativa; 3) que en la certificación municipal incorporada se deja constancia de que en los últimos seis años no ha habido ningún expediente de disciplina urbanística.
La DGDEJ estima el recurso y revoca la nota de calificación. Tras reconocer la necesidad de fiscalización administrativa de la segregación, considera no obstante que el certificado municipal aportado acredita la prescripción de la acción administrativa para reestablecer la legalidad urbanística por dicha segregación.
Para la primera consideración se basa en que el art. 187 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el TR de la Ley de Urbanismo, incluye entre los actos sujetos a licencia urbanística las parcelaciones urbanísticas, sin excluir ninguna; mientras que el concepto de parcelación urbanística lo recoge el art. 191.1 de la misma ley, en términos que no excluyen ninguna porción de terreno, cualquiera que sea su entidad.
El hecho de que la finca segregada se agrupe a otra en el mismo acto tampoco habilita la segregación sin licencia, como resulta de la Ley de urbanismo, sin que tal exigencia pueda entenderse contradicha por el Decreto 64/2014, de rango inferior, que debe interpretarse en el sentido de que la porción resultante de la división no tendrá la consideración de solar, pero sí que se considerará parcelación urbanística, por aplicación de la presunción del art. 24 de este decreto y por relación con los arts. 25, 26 y 27, en el sentido de que el art. 17.1 no constituye ninguna excepción a la norma general de la necesidad de fiscalización previa municipal del acto de segregación. Por otra parte, el hecho de que la finca segregada no se haga constar en el Registro de la Propiedad como finca independiente no implica que físicamente no lo sea. Además, en la legislación urbanística no se exige que la finca segregada tenga siempre la consideración de solar.
No obstante, la DG considera que la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística queda acreditada con el certificado municipal, en el que se identifica perfectamente la finca a la cual se refiere (esto es, a la resultante de la agrupación), tanto en relación con la calle y el número como en relación con el número de referencia catastral, que es coincidente con el incorporado a la escritura, como también con el propietario de la finca. El certificado aportado reconoce explícitamente que ya no se puede ejercer ninguna medida para restablecer la legalidad urbanística en esta parcela, contra su propietario. Por este motivo, no considera procedente que el Registro de la Propiedad vuelva a pedir otro documento de reconocimiento explícito de innecesariedad de licencia de parcelación.
COMENTARIO.- A efectos prácticos, podemos deducir de la presente resolución que no es necesario que el Ayuntamiento certifique expresamente que ha pasado el plazo de prescripción de la acción urbanística contra la parcelación realizada, sino que es suficiente que disponga genéricamente que no se ha iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra la finca. Personalmente, me parece un criterio algo arriesgado porque una cosa es que el Ayuntamiento no haya iniciado ningún expediente y otra distinta es que no lo pueda hacer, lo que dependerá de la fecha en que los servicios municipales tuvieron conocimiento de la segregación realizada, circunstancia que no queda acreditada en la resolución; es más, en el fundamento 2.6. se declara que “el dies a quo de la prescripción no resulta acreditado” en la certificación catastral y, posteriormente, tampoco lo considera acreditado de otro modo.
Por lo demás, me parece acertado el criterio de que la “escasa entidad” de la porción segregada (no tan escasa: 81,60 m2) no pude suponer una excepción a la licencia de parcelación. Si realmente se trataba de una definición de lindes, debería haberse calificado como tal en la escritura y seguir los trámites del art. 200 LH, que no impide el deslinde parcial, esto es, con uno solo de los colindantes; lo cual, sin embargo, hubiera resultado difícil en este caso dada la preceptiva aportación de una certificación catastral acreditativa del deslinde y el hecho de que en el Catastro la porción segregada ya forme parte de otra parcela catastral.
El hecho de que la finca se agrupe con otra en el mismo acto o que no constituya un solar tampoco justifican, con base en la Ley de Urbanismo, la innecesariedad de la licencia de parcelación, sin que pueda ser un argumento a favor de este criterio el que, como dice la DG, la porción segregada no se inscriba, pues sí se inscribe la segregación para poder agrupar posteriormente.
Por último, sorprende que la DG no haga referencia alguna a la inscripción de la agrupación, teniendo en cuenta de que la registradora “hace mención” de que es necesario tramitar el expediente del art. 199 para poder inscribir la agrupación, al no coincidir la superficie registral resultante de la suma de las fincas agrupadas con la del Catastro. Posiblemente, esta “mención” no se haya considerado como “defecto” por la DG y es por ello que no se pronuncia al respecto, pero a mi juicio dicha discordancia sí puede impedir la inscripción de la agrupación. El art. 9.b) LH, tras la reforma de la Ley 13/2015, exige para inscribir una agrupación (también para la segregación, pero en este caso la inmediata agrupación posterior la hace innecesaria según la DGRN) la inscripción de la representación gráfica catastral o, si la superficie de la finca agrupada no coincide con la que consta en el Catastro y esta sea la real (como es el caso, según el certificado técnico que se incorpora), de una representación gráfica alternativa. No consta en los antecedentes de hecho de la resolución que se haya incorporado a la escritura dicha representación gráfica alternativa ni la validación gráfica de la misma, por lo que la inscripción de la agrupación no podrá realizarse por dicho motivo. Una vez cumplido requisito, deberá seguirse el procedimiento del art. 199 (concretamente, el del apartado 2), con notificación a los colindantes, como menciona la registradora.
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