GUÍA RÁPIDA COORDINACIÓN ESCRITURA-REGISTRO-CATASTRO
I. INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Si se desea inscribir la RGG de la finca registral, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1. Solicitud expresa, salvo que:
a) La inscripción de la RGG sea preceptiva (casos del art. 9.b.1º: inmatriculación y modificaciones de entidades hipotecarias).
b) Se rectifique la superficie registral de la finca para adaptarla a la de la RGG (interpretación del ap. 2.a de la R. Circular de 03.11.2015 ), salvo que el titular lo excluya expresamente.
2. Que la finca registral sea una parcela catastral, lo que excluye a los elementos privativos de una propiedad horizontal (R. 22.07.2016 ). No es obstáculo que la finca registral esté formada por varias parcelas catastrales (ap. 8, 3º R. conjunta de 26/10/2015 ); en cambio, sí lo es que una parcela catastral esté formada por varias fincas registrales, siendo necesaria la previa agrupación de estas (R. 19/12/2017 ).
3. Correspondencia y concordancia entre la RGG y la descripción literaria registral.
3.1. Diferentes supuestos:
a) La finca registral se corresponde con la RGG catastral y concuerdan ambas superficies (o hay una diferencia inferior al 10 por 100 de la superficie registral): se puede inscribir la RGG catastral en el Registro sin necesidad de seguir el procedimiento del art. 199 LH ni el del art. 201.1 (R. 17/11/2015 ), salvo que el registrador considere que existen colindantes registrales que puedan resultar afectados (R. 21.03.2018 ). El registrador debe inscribir la superficie catastral y notificar la inscripción practicada a los titulares de derechos inscritos (art. 9.b.7º) y, en mi opinión, a los colindantes registrales.
b) La finca registral se corresponde con la RGG catastral y hay una diferencia de superficie superior al 10 por 100 de la superficie inscrita: hay que rectificar la superficie registral para adaptarla a la catastral mediante el procedimiento del art. 201.1 o el del art. 199.1.
c) La finca registral no se corresponde con la RGG catastral: hay que aportar una RGG alternativa que se corresponda con la finca registral, salvo en el caso de inmatriculación en que solo puede inscribirse la RGG catastral. No es necesario protocolizar la RGG alternativa, basta con incorporar el informe de validación gráfica del Catastro. Aunque éste sea negativo, el registrador inscribirá la RGG alternativa si no aprecia dudas de correspondencia; si es positivo, además comunicará al Catastro la inscripción practicada para que, si lo considera procedente, subsane la descripción catastral. La presunción de exactitud de ubicación y delimitación perimetral del art. 10.5 LH solo regirá cuando se inscriba la nueva RGG catastral, que el Catastro deberá comunicar al Registro una vez practicada, en su caso, la alteración catastral conforme a la RGG alternativa. No es necesario seguir el procedimiento del art. 199, salvo que haya una diferencia de superficie superior al 10 por 100 o dudas en la correspondencia.
3.2. Requisitos de correspondencia: para que haya correspondencia, tanto con la RGG catastral como con la RGG alternativa, se requiere:
a) Identidad: la finca registral y la resultante de la RGG han de ser la misma finca. En tal caso, el registrador debe denegar la inscripción de la RGG (posible solución: obtener la RGG correspondiente a la finca registral).
b) Que la RGG aportada no coincida en todo o en parte con otra RGG inscrita (art. 199.1.4º). Si coincide, el registrador debe denegar la inscripción de la RGG (posibles soluciones: iniciar el procedimiento del art. 201.1 para disipar las dudas del registrador o instar el deslinde conforme al art. 200).
c) Que la RGG aportada no invada alguna de las fincas registrales colindantes que no tengan inscrita su RGG (art. 9.b.6º y R. 22.04.2016 ). Si la finca registral tiene inscrita su RGG y resulta invadida, estaremos en el supuesto anterior y el registrador deberá denegar la inscripción (con las mismas posibles soluciones antes reseñadas); si no la tiene inscrita, el registrador deberá iniciar el procedimiento del art. 199 (R. 07.02.2018 ).
d) Que la RGG aportada no invada el dominio público (art. 199.1.4º). Si el registrador considera que lo invade, antes de proceder a la inscripción debe iniciar el procedimiento del art. 199 y comunicar sus dudas a la Administración afectada (R. 28.11.2019 ); si esta se opone a la inscripción, deberá denegarla y comunicar la denegación a la Administración (R. 20.03.2019 ). Si el registrador tiene la certeza de la invasión de dominio público puede denegar la inscripción sin necesidad de seguir el procedimiento del art. 199 (R. 18.02.2020 ) (posibles soluciones: iniciar el procedimiento del art. 201.1 para disipar las dudas del registrador o instar el deslinde conforme al art. 200).
3.3. Circunstancias que NO afectan a la correspondencia:
a) Que estén o no inscritas las construcciones existentes (R. 09.05.2016 ).
b) Que exista una diferencia de superficie superior al 10 por 100 de la inscrita (R. 17.11.2015, ya citada), salvo que vaya acompañada de otras circunstancias.
c) La falta de coincidencia entre el titular registral y el titular catastral (R. 08.01.2018 ).
d) La falta de coincidencia entre la identidad de los colindantes registrales y los catastrales (R. conjunta de 29.10.2015 , ap. 8,1º).
e) El que todo o parte de la finca consten en el Catastro como en investigación sobre su carácter demanial (R. 16.07.2018 ).
f) La falta de coincidencia de los linderos, aunque sean fijos, si resultan acreditados por la CCDG, no implica la delimitación física de toda la finca, ni se altera su superficie, ni resulta contradicha por otras titularidades o representaciones gráficas inscritas, ni se expresan dudas de identidad, en cuyo caso deberían seguirse alguno de los procedimientos de los arts. 199 y 201 (R. 26.04.2017 ).
g) La existencia de un desplazamiento o giro en la cartografía catastral (R. 24.10.2016 ).
II. COORDINACIÓN GRÁFICA
Inscrita la RGG catastral se habrá alcanzado la coordinación gráfica entre la finca registral y la parcela catastral, con los efectos de la presunción de exactitud en cuanto a la ubicación y la delimitación geográfica (que incluye la superficie) del art. 10.5 LH. Excepcionalmente, la inscripción de la RGG alternativa produce la misma eficacia si ha sido validada por una autoridad pública (administrativa) y transcurren 6 meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.
Alcanzada la coordinación gráfica en una fecha determinada, el Catastro deberá comunicar al Registro las alteraciones que la parcela catastral sufra en lo sucesivo y el registrador lo notificará al titular registral para que este pueda, según los casos, consentir la alteración catastral o rectificar la descripción registral, conforme al apartado décimo de la R. conjunta de 2020. Entre tanto, la finca gozará de la presunción de exactitud (aunque imagino que con efectos limitados respecto de terceros, pues el titular registral no puede alegar desconocimiento de la descoordinación de hecho).
La R. conjunta de 2020 ha introducido el concepto de «finca pre-coordinada», que es la situación provisional que tiene lugar durante el proceso que empieza con la inscripción de la RGG alternativa que haya obtenido un IVGA con resultado positivo y que finaliza con la constancia en el Registro de la coordinación con el Catastro (previa expedición, tras practicarse la alteración del Catastro, de una nueva RGG catastral concordante con la RGG alternativa inscrita) Debe entenderse que también finaliza cuando el Catastro comunica al Registro que no puede realizar la validación técnica de la RGGA que llevaría a la alteración de la RGGC, supuesto en el que la finca pasará al estado de «finca no coordinada».
Esta situación de pre-coordinación no produce efecto alguno, salvo su constancia en la publicidad registral, en la que, además deberá figurar la causa de dicha situación, pudiendo darse los siguientes supuestos:
a).- Finca pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento
Tiene lugar cuando en el levantamiento técnico realizado con motivo de la RGGA se aprecian desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral, que superen el margen de tolerancia gráfica del Anexo II de la resolución, los cuales han de corregirse en su caso mediante un ajuste masivo de toda el área o sector afectado (art. 18.4 TRLC).
En estos casos, el IVGA ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, que pueden obtenerse en la propia SEC.
b).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento
- Finca con RGGA inscrita y con un IVGA positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas. Sería el caso, por ejemplo, de una segregación en que la suma de superficies de las fincas segregadas y resto concuerdan con la superficie catastral (o presenta una diferencia inferior al 10% de la superficie inscrita) y la geometría de las fincas respeta la catastral (pues, aunque haya concordancia en cuanto a la superficie, puede haber invasión de fincas catastrales colindantes por no concordar la delimitación perimetral, lo que la resolución denomina «diferencias en las relaciones topológicas»).
- Finca con RGGA inscrita y con IVGA positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, incluso cuando las discrepancias afecten al dominio público no deslindado. En el ejemplo anterior o en cualquier caso en que se pretende la coordinación mediante una RGGA, si hay colindantes catastrales afectados que, por lo tanto, tienen que ser notificados en el procedimiento del art. 199.2.
- Finca de dominio público que no tenga asignada referencia catastral asociada a un recinto gráfico, con RGGA inscrita y con aportación de IVGA positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el art. 206 LH.
c).- Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento
Tiene lugar cuando concurren las dos situaciones definidas en los apartados anteriores.
III. RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN
1. Rectificación de la ubicación
Basta con la CCDG, siempre que no existan dudas sobre la identidad de la finca (R. 29.11.2017 ); en otro caso, será necesario un certificado de la autoridad administrativa competente (R. 19.02.2018 ).
2. Rectificación de la naturaleza
Es suficiente con la CCDG (R. 19.02.2018, citada), si existe correspondencia. La naturaleza es rústica o urbana, no siendo necesario que coincida con la calificación urbanística ni que conste esta.
3. Rectificación de los linderos
Debe procurarse la sustitución de los linderos personales por linderos fijos, para lo cual es suficiente acreditar estos mediante la CCDG, en base a la presunción de veracidad de los datos catastrales.
Más dificultades presenta la sustitución de un lindero fijo por otro fijo. En principio, parece suficiente con la CCDG (R. 26.04.2017 ); si el nuevo linde no resulta de la CCDG, deberá seguirse el procedimiento del art. 201.1 o el del art. 199.
4. Rectificación de superficie
Las normas de rectificación de superficie se aplican tanto a los aumentos como a las disminuciones de cabida (R. 05.09.2019 ).
La circunstancia de que la finca proceda de una segregación anterior no impide la rectificación, especialmente si los linderos son fijos (R. 06.03.2017 ), pero el registrador debe producirse con suma cautela y, en función de la antigüedad de la licencia o de la magnitud de la diferencia, puede exigir la aportación una nueva licencia de parcelación (R. 19.12.2019 ).
4.1. Rectificación inferior al 10 por 100 de la superficie inscrita:
a) Si no se pretende la inscripción simultánea de la RGG, basta con que se acredite con CCDG (art. 201.3.a) o, incluso, aunque no coincida con la CCDG, si la diferencia es inferior al 5 por 100 (art. 201.3.b). En ambos casos, es necesario que el registrador no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada (art. 201.3.2º). Si las alberga, deberá seguirse el procedimiento del art. 201.1 o el del art. 199, con notificación previa a los colindantes registrales; en caso contrario, les notificará la inscripción ya practicada.
b) Si se pretende la inscripción simultánea de la RGG, debe ampararse en la RGG catastral o, si esta no se ajusta a la realidad, en una RGG alternativa, aplicándose lo dicho en el epígrafe I.3.1.).
4.2. Rectificación superior al 10 por 100 de la superficie inscrita:
a) Si se pretende la inscripción simultánea de la RGG, debe seguirse alguno de los procedimientos de los arts. 201.1 o 199. Se requiere que el registrador no aprecie encubrimiento de negocios traslativos o de operaciones de modificaciones hipotecarias (art. 201.1 y RR. 20.04.2016 , 12.06.2019 y 15.10.2019 ).
b) Si no se pretende la inscripción simultánea de la RGG (lo que el interesado deberá manifestar para que no se aplique la presunción de rogación), debe seguirse el procedimiento del art. 201.1.
5. Rectificación de la representación gráfica inscrita
Requiere la inscripción de una nueva RGG alternativa (R. 07.06.2019 ), cualquiera que sea el elemento descriptivo que se pretenda rectificar, incluso aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% de la inscrita.
6. El procedimiento del art. 201.1
Casos en los que procede:
a) Cuando se pretenda la rectificación de la superficie con una diferencia superior al 10 por 100 de la cabida inscrita (R. 17.11.2015).
b) Cuando se rectifique la superficie, la diferencia sea menor del 10 por 100 pero superior al 5 por 100 y la superficie que se pretende inscribir no coincida con la catastral o no exista correspondencia entre la parcela objeto de la CCDG y la finca registral (art. 201.3.a y R. 21.03.2018 ).
c) Cuando se rectifique la superficie y la diferencia sea inferior al 10% e incluso al 5%, pero el registrador albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (art. 201.3, último párrafo). Pese a las dudas del registrador, nada impide que se inicie el procedimiento del art. 201.1, sin perjuicio de que dichas dudas se reiteren en este procedimiento, pero se deja abierta la posibilidad de que durante su tramitación puedan despejarse por el notario o mediante la documentación aportada por los interesados, mediante diligencias (cfr., RR. 16.01.2018 y 23.04.2018 )
d) Cuando se sustituya un lindero personal o fijo por otro lindero fijo y la realidad de la rectificación no resulte acreditada mediante la CCDG, si el registrador justifica dudas de identidad, según parece deducirse, como hemos visto, de la R. 26.04.2017 .
e) En mi opinión, cuando, pese a no rectificarse la descripción de la finca registral, se pretenda inscribir una RGG y los otorgantes manifiesten que el perímetro la finca objeto de la CCDG no se corresponde con la que es objeto del negocio jurídico; en este caso, deberían aportar una RGG alternativa.
f) Cuando se pretenda la rectificación de las descripciones registral y catastral (art. 201.1.d).
7. El procedimiento del art. 199
Procede seguir el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de la RGG y, además, se da alguna de las circunstancias que hemos visto en el epígrafe anterior para el procedimiento del art. 201.1.
8. El procedimiento de deslinde del art. 200
En la práctica, es conveniente utilizarlo en el supuesto de que el titular registral desee fijar alguna de las lindes y no pueda conseguir la inscripción de la RGG ya sea por denegación del registrador ya por oponerse alguno de los colindantes registrales que no sea el de la linde cuya fijación se pretende.
IV. LAS MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS
1. Agrupación/agregación
Diferentes supuestos:
a) La parcela agrupada se corresponde con la parcela catastral: es suficiente con aportar la CCDG. Si hay correspondencia pero la descripción no concuerda, puede rectificarse en la forma indicada en el apartado II.
b) La finca agrupada no se corresponde con la parcela catastral, pero respeta el perímetro global de las parcelas catastrales afectadas: es suficiente con aportar la CCDG (R. 13.06.2016 ). Si la descripción no concuerda puede rectificarse en la forma indicada en el apartado II (R. 13.07.2017 ).
c) La finca agrupada no se corresponde con la parcela catastral existente ni respeta el perímetro global de las parcelas catastrales afectadas, debe obtenerse una RGG alternativa, aportando el IVG y proceder conforme a lo indicado en el apartado I.3.1.c). Además deberá seguirse el procedimiento del art. 201.1 o el del art. 199.2.
2. Segregación/división
La regla general es que para poder inscribir una segregación o una división de fincas debe obtenerse una RGG tanto de la finca segregada como de la finca resto.
2.1. RGG de la finca segregada. Diferentes supuestos:
a) Si la finca segregada se corresponde con una parcela catastral: debe aportarse e inscribirse la RGG catastral. Si hay correspondencia pero la descripción no concuerda, puede rectificarse en la forma indicada en el apartado II.
b) Si La finca segregada no se corresponde con una parcela catastral: debe inscribirse una RGG alternativa.
2.2. RGG de la finca resto: debe aportarse “cuando fuere posible” (art. 47 RH y RR. 02.09.2016 y 11.06.2020 ). Casos en que la DG considera que no es posible: 1) cuando se ha practicado una pluralidad de segregaciones en varios títulos y algunas no han tenido acceso al Registro todavía; 2) cuando debe seguirse alguno de los procedimientos de rectificación de descripción de la finca resto para poder inscribir esta; 3) cuando resulta imposible la determinación de la porción restante. En cualquier caso, para que no sea necesario inscribir la RGG de la finca resto se requiere que esta no sea objeto del negocio jurídico y que no se pretenda la rectificación de su descripción; pero en el momento en que se desee practicar alguna inscripción sobre la finca resto, sí será exigible la inscripción de su RGG (R. 11.04.2019 ).
IV. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Requiere la inscripción de las coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación y, en algunos casos, la inscripción de la RGG de la finca sobre la que se asienta la construcción.
1. La inscripción de las coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación
a) No es exigible en caso de escritura de declaración de obra nueva en construcción, solo cuando se declara la finalización de la obra (R. 07.11.2016 ).
b) En las escrituras de ampliación de obra, solo es exigible cuando se amplía la superficie de parcela ocupada por la edificación (R. 23.05.2016 ).
c) Se puede dar cumplimiento a este requisito mediante:
- La aportación de un listado de coordenadas determinadas por la Proyección UTM, sistema ETRS89 para la Península o RegCan95 para Canarias, no siendo necesario el formato GML ni los requisitos de la RGG alternativa (RR. 08.02.2016 y 17.06.2019 ). El registrador debe calificar que las coordenadas se ubiquen dentro de la finca registral (R. 02.03.2017 ).
- La aportación de un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada (R. 08.02.2016 ).
- La remisión a la SEC, si la superficie ocupada por la edificación coincide con la catastral (R. 07.02.2017), debiendo tenerse en cuenta la posible diferencia de medición entre la superficie que consta como alfanumérica (que computa algunos elementos al 50 por 100) y la superficie gráfica.
2. La inscripción de la RGG de la finca en la que se enclava la construcción
La doctrina de la DG ha evolucionado desde la exigencia de la inscripción en todo caso (R. Circular de 03.11.2015 ), pasando por los casos en que el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación (RR. 08.02.2016 , 06.09.2016 y 28.09.2016 ), hasta llegar a limitarlo a los casos en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recaen sobre alguno de los límites de la finca (R. 04.01.2019 ).
Tras la R. conjunta de 7 de octubre de 2020, debemos tener en cuenta:
1.- Que si la edificación ocupa toda la parcela o alguna de sus coordenadas la sitúa junto a alguno de los linderos de la parcela, debe inscribirse la RGG de esta. También deberá hacerse si, por la ubicación de la edificación, existen dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la parcela. La RGG que debe aportarse es la catastral, salvo que el otorgante manifieste que no se corresponde con la realidad, en cuyo caso deberá elaborar una RGG alternativa, aportar a la escritura el informe de validación gráfica (IVG) y seguir los procedimientos de los arts. 199.2 o 210.1.
2.- Que, aunque no se den las circunstancias anteriores, si el técnico que suministra el certificado con las coordenadas de la edificación advierte la existencia en el Catastro de un giro o de un desplazamiento o de discrepancias geométricas, que excedan del margen de tolerancia gráfica establecidos en el Anexo II de la resolución, debe elaborar una RGG alternativa de la que resulte con claridad que la edificación no supera los límites de la parcela catastral. A la escritura deberá aportarse solamente el IVG de la RGG alternativa y esta se podrá inscribir en el Registro de conformidad con lo dicho en el párrafo anterior.
3.- Que también deberá elaborarse una RGG alternativa, aunque no se den las circunstancias de los apartados anteriores, si alguna de las coordenadas de la edificación sobrepasa los límites de la parcela catastral.
