INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO EN UNA COMPRAVENTA ENTRE COMUNEROS

DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA

RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29 de abril

(DOGC 08.05.2019)

            DOCTRINA.- INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO.- No es necesario entregar el informe de la ITE, ni aportar el certificado de aptitud, ni la exoneración de ambos, en la venta de la cuota de uno de los copropietarios a otro comunero.

            RESUMEN.- Se otorga escritura de compraventa de una tercera parte de una vivienda a favor de otros copropietarios de la misma y el registrador de la propiedad suspende la inscripción en la consideración de que deben cumplirse los requisitos establecidos por el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en relación con la inspección técnica del edificio.

            El notario autorizante recurre la calificación registral sobre la base de que los compradores no adquirieron la propiedad de la cuota vendida en el momento de la venta, sino que ya lo eran antes de aumentar su participación en la comunidad. Por otra parte, alega que, siendo obligación de los propietarios de viviendas disponer de la documentación exigida por la Administración, tan obligado lo está el comprador como el vendedor, por lo que aquel no puede exigir a este dicho cumplimiento que a él le corresponde. Adicionalmente, plantea la competencia de la DGDEJ pues entiende que el objeto de la discusión es si nos encontramos ante un acto de transmisión de la propiedad o no.

            El registrador argumenta que se trata de un acto de transmisión de la propiedad, pues es calificado como compraventa en la escritura y la compraventa es el principal contrato de transmisión de la propiedad, criterio que considera confirmado por la sistemática del CCCat. En su opinión, la tesis del notario sería correcta si nos halláramos ante un supuesto de disolución de comunidad, pero no es el caso ya que la vivienda sigue en situación de copropiedad y sólo disminuye el número de comuneros; el acto realizado es, por lo tanto, una compraventa de cuota ya que, conforme a la RDGRN de 11 de noviembre de 2011, la llamada disolución parcial no es una auténtica disolución de comunidad. Por lo tanto, deben aplicarse los requisitos propios de la compraventa. Tampoco entiende que deba equiparse el presente supuesto al de la innecesariedad de acreditar los gastos de comunidad en casos similares, ya que el adquirente ya es conocedor de la deuda que asume.

            La DGDEJ estima el recurso y declara inscribible la escritura de compraventa. En primer lugar, asume su competencia dado que el recurso se fundamenta en dos normas de derecho catalán, en concreto, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en las que se regula la inspección técnica de los edificios. Además, está clara la vigencia de los Libros quinto y sexto del CCCat en el momento de otorgarse la escritura de compraventa.

            Sobre la cuestión de si la venta de una porción indivisa a los demás copropietarios se equipara o no a una extinción parcial de condominio, la DG entiende que en los negocios en que se produce una reducción de copartícipes o un acrecimiento de cuotas, manteniéndose la cotitularidad de varias personas sobre una cosa, se puede hablar, aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de comunidad, en virtud del principio de libertad civil, que tiene su reflejo, en materia de comunidad, en el art. 551-2.1 que declara el carácter dispositivo de las normas del CCCat. La DG distingue dos grupos diferentes de negocios: «los de disposición de una cuota a favor de otro copartícipe o de una tercera persona, que comporta la transmisión de la cuota del cedente y puede significar una reducción, un incremento o el mantenimiento del número de copartícipes; y el de disposición de una cuota a favor de todos los demás copartícipes en proporción idéntica a la que los adjudicatarios tenían en la comunidad, que comporta el acrecimiento de la cuota de los copartícipes adjudicatarios y siempre, necesariamente, la reducción del número de copartícipes» (FD 2.2). Sería en relación con los negocios del segundo grupo que se podría hablar, aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de condominio.

            En cuanto a la obligación de entregar el informe de la inspección técnica del edificio y de aportar el certificado de aptitud, la DG acoge la tesis del notario recurrente de que la obligación de disponer de la documentación citada «correspondía en conjunto a los copropietarios de la vivienda en comunidad ordinaria antes de la compraventa, como les continúa correspondiendo después, sin que la salida de la comunidad de uno de los copropietarios altere la situación» (FD 3.3). Diferente sería el caso en que la adquisición de la cuota se hiciera por parte de una persona hasta entonces ajena a la comunidad, en que sí sería necesaria la aportación de la documentación citada o su exoneración con arreglo a la ley.

            COMENTARIO.- La cuestión de si la cesión de una cuota de una comunidad ordinaria se debe considerar como compraventa (si es a título oneroso) o como disolución parcial ya fue abordada por la RDGDEJ de 21 de junio de 2016 (DOGC 02.08.2016) y comentada ampliamente en otro número de “LaNotaria” (nº 2-3/2016, p. 162 y 163), al que me remito. En aquella ocasión la escritura hablaba de disolución parcial y la DG consideró que lo propio era calificar el acto como cesión onerosa de cuota; en el caso presente, la escritura habla de compraventa, pero la DG prefiere calificarlo, aunque sea impropiamente, como disolución parcial. Reconozco que no acabo de entender la argumentación transcrita, que parece establecer como elemento distintivo el hecho de si la cesión de hace a favor de todos los restantes comuneros o de alguno o algunos de ellos. No veo tampoco que en el segundo grupo de supuestos se produzca «siempre y necesariamente» la reducción del número de copartícipes, pues el cedente no tiene por qué transmitir la totalidad de su cuota. Ni siquiera entiendo la remisión que hace la DG al principio de libertad civil, pues la verdadera naturaleza de los negocios jurídicos realizados no depende de la voluntad ni de la libertad de los sujetos que los realizan: siempre ha de prevalecer sobre el nomen iuris dado por los sujetos.

            Personalmente, me parece que habría que diferenciar entre la naturaleza jurídica del acto jurídico realizado y sus efectos. No se deben confundir. Es como si cuando compran una cosa dos o más personas, en lugar de calificar el acto como compraventa lo calificásemos como constitución de comunidad ordinaria; o, en caso, de venta por dos o más personas, como disolución de comunidad. Quizás la cuestión fiscal ha “contaminado” el punto de vista civil. Como es sabido, cuando una cesión onerosa de cuota comporta la disolución de la comunidad, interesa calificar el acto como “disolución de comunidad” en lugar de “compraventa”, por su trato fiscal más favorable; cuando en realidad se trata de una compraventa que produce la disolución de la comunidad (¿qué ocurriría fiscalmente si se calificara el negocio jurídico simplemente como compraventa?). En el ámbito civil, el que se produzca o no la disolución de la comunidad por asunción de todas las cuotas por uno de los copropietarios, no es cuestión que afecte a la calificación del negocio jurídico sino a sus efectos.

            En el caso que nos ocupa, la compraventa no produce la disolución de la comunidad sino simplemente una reducción del número de comuneros y un incremento de las cuotas de algunos o de todos ellos. El que deba considerarse si se produce o no la disolución parcial no me parece relevante; en todo caso, prefiero pensar que la disolución se produce o no se produce, sin que quepa la existencia de un estado intermedio, como la disolución parcial.

            Por consiguiente, no considero relevante la calificación de la naturaleza jurídica del acto a los efectos de la exigencia o no de la ITE, pues en todo caso estamos ante una compraventa. Lo decisivo a efectos de este recurso es que la persona del comprador ya es propietario de la finca vendida, por lo que debe plantearse si esta circunstancia conlleva la innecesariedad de dar cumplimiento a la normativa en relación con la ITE. La DG considera que es innecesario puesto que el comprador ya tiene la obligación de haber cumplido dicha normativa antes de la compraventa. No comparto este criterio ya que, en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, como es en este caso, la obligación de realizar la inspección técnica no es de los propietarios, sino de la comunidad (art. 5.1 Decreto 67/2015). Por otra parte, el principal objetivo del Decreto según su preámbulo es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas, en el ámbito de la función social de la propiedad, y uno de los medios para conseguirlo o para controlar su cumplimiento es obligando al propietario a aportar el certificado de aptitud con ocasión de una transmisión. Parece que se cumplen los requisitos legales y que la finalidad de la norma es congruente con la exigibilidad de la obligación, por lo que difícilmente puede excusarse su cumplimiento. Sin embargo, podría aplicarse el criterio de la propia DG en relación con la cédula de habitabilidad (vid. RDGDEJ de 16 de junio de 2010, DOGC 16.06.2010) y no exigirse en caso de transmisión de una cuota de la vivienda a un copropietario, pero debería basarse en otros argumentos.

           Advertencia.- El contenido de este documento sólo tiene el valor de opinión a título personal de su autor, sin que pretenda devenir consejo o recomendación. El autor permite la reproducción de esta obra o la cita de su contenido, siempre que se respete su autoría.