DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA
RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29
de abril
(DOGC
08.05.2019)
DOCTRINA.- INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO.- No es necesario entregar el informe de la
ITE, ni aportar el certificado de aptitud, ni la exoneración de ambos, en la
venta de la cuota de uno de los copropietarios a otro comunero.
RESUMEN.-
Se otorga escritura de compraventa de una tercera parte de una vivienda a favor
de otros copropietarios de la misma y el registrador de la propiedad suspende
la inscripción en la consideración de que deben cumplirse los requisitos
establecidos por el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en relación con la
inspección técnica del edificio.
El notario autorizante recurre la
calificación registral sobre la base de que los compradores no adquirieron la
propiedad de la cuota vendida en el momento de la venta, sino que ya lo eran
antes de aumentar su participación en la comunidad. Por otra parte, alega que,
siendo obligación de los propietarios de viviendas disponer de la documentación
exigida por la Administración, tan obligado lo está el comprador como el
vendedor, por lo que aquel no puede exigir a este dicho cumplimiento que a él
le corresponde. Adicionalmente, plantea la competencia de la DGDEJ pues
entiende que el objeto de la discusión es si nos encontramos ante un acto de
transmisión de la propiedad o no.
El registrador argumenta que se
trata de un acto de transmisión de la propiedad, pues es calificado como
compraventa en la escritura y la compraventa es el principal contrato de
transmisión de la propiedad, criterio que considera confirmado por la
sistemática del CCCat. En su opinión, la tesis del notario sería correcta si
nos halláramos ante un supuesto de disolución de comunidad, pero no es el caso
ya que la vivienda sigue en situación de copropiedad y sólo disminuye el número
de comuneros; el acto realizado es, por lo tanto, una compraventa de cuota ya
que, conforme a la RDGRN de 11 de noviembre de 2011, la llamada disolución
parcial no es una auténtica disolución de comunidad. Por lo tanto, deben
aplicarse los requisitos propios de la compraventa. Tampoco entiende que deba
equiparse el presente supuesto al de la innecesariedad de acreditar los gastos
de comunidad en casos similares, ya que el adquirente ya es conocedor de la
deuda que asume.
La DGDEJ estima el recurso y declara
inscribible la escritura de compraventa. En primer lugar, asume su competencia dado
que el recurso se fundamenta en dos normas de derecho catalán, en concreto, la
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y el Decreto
67/2015, de 5 de mayo, en las que se regula la inspección técnica de los
edificios. Además, está clara la vigencia de los Libros quinto y sexto del
CCCat en el momento de otorgarse la escritura de compraventa.
Sobre la cuestión de si la venta de
una porción indivisa a los demás copropietarios se equipara o no a una
extinción parcial de condominio, la DG entiende que en los negocios en que se
produce una reducción de copartícipes o un acrecimiento de cuotas,
manteniéndose la cotitularidad de varias personas sobre una cosa, se puede
hablar, aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de comunidad,
en virtud del principio de libertad civil, que tiene su reflejo, en materia de
comunidad, en el art. 551-2.1 que declara el carácter dispositivo de las normas
del CCCat. La DG distingue dos grupos diferentes de negocios: «los de
disposición de una cuota a favor de otro copartícipe o de una tercera persona,
que comporta la transmisión de la cuota del cedente y puede significar una
reducción, un incremento o el mantenimiento del número de copartícipes; y el de
disposición de una cuota a favor de todos los demás copartícipes en proporción
idéntica a la que los adjudicatarios tenían en la comunidad, que comporta el
acrecimiento de la cuota de los copartícipes adjudicatarios y siempre,
necesariamente, la reducción del número de copartícipes» (FD 2.2).
Sería en relación con los negocios del segundo grupo que se podría hablar,
aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de condominio.
En cuanto a la obligación de
entregar el informe de la inspección técnica del edificio y de aportar el
certificado de aptitud, la DG acoge la tesis del notario recurrente de que la
obligación de disponer de la documentación citada «correspondía en conjunto a los
copropietarios de la vivienda en comunidad ordinaria antes de la compraventa,
como les continúa correspondiendo después, sin que la salida de la comunidad de
uno de los copropietarios altere la situación» (FD 3.3). Diferente sería el
caso en que la adquisición de la cuota se hiciera por parte de una persona
hasta entonces ajena a la comunidad, en que sí sería necesaria la aportación de
la documentación citada o su exoneración con arreglo a la ley.
COMENTARIO.-
La cuestión de si la cesión de una cuota de una comunidad ordinaria se debe
considerar como compraventa (si es a título oneroso) o como disolución parcial
ya fue abordada por la RDGDEJ de 21 de junio de 2016 (DOGC 02.08.2016) y
comentada ampliamente en otro número de “LaNotaria” (nº 2-3/2016, p. 162 y 163),
al que me remito. En aquella ocasión la escritura hablaba de disolución parcial
y la DG consideró que lo propio era calificar el acto como cesión onerosa de
cuota; en el caso presente, la escritura habla de compraventa, pero la DG
prefiere calificarlo, aunque sea impropiamente, como disolución parcial.
Reconozco que no acabo de entender la argumentación transcrita, que parece
establecer como elemento distintivo el hecho de si la cesión de hace a favor de
todos los restantes comuneros o de alguno o algunos de ellos. No veo tampoco
que en el segundo grupo de supuestos se produzca «siempre y necesariamente» la
reducción del número de copartícipes, pues el cedente no tiene por qué
transmitir la totalidad de su cuota. Ni siquiera entiendo la remisión que hace
la DG al principio de libertad civil, pues la verdadera naturaleza de los
negocios jurídicos realizados no depende de la voluntad ni de la libertad de
los sujetos que los realizan: siempre ha de prevalecer sobre el nomen iuris dado por los sujetos.
Personalmente, me parece que habría
que diferenciar entre la naturaleza jurídica del acto jurídico realizado y sus
efectos. No se deben confundir. Es como si cuando compran una cosa dos o más
personas, en lugar de calificar el acto como compraventa lo calificásemos como
constitución de comunidad ordinaria; o, en caso, de venta por dos o más
personas, como disolución de comunidad. Quizás la cuestión fiscal ha
“contaminado” el punto de vista civil. Como es sabido, cuando una cesión
onerosa de cuota comporta la disolución de la comunidad, interesa calificar el
acto como “disolución de comunidad” en lugar de “compraventa”, por su trato
fiscal más favorable; cuando en realidad se trata de una compraventa que
produce la disolución de la comunidad (¿qué ocurriría fiscalmente si se calificara
el negocio jurídico simplemente como compraventa?). En el ámbito civil, el que
se produzca o no la disolución de la comunidad por asunción de todas las cuotas
por uno de los copropietarios, no es cuestión que afecte a la calificación del
negocio jurídico sino a sus efectos.
En el caso que nos ocupa, la
compraventa no produce la disolución de la comunidad sino simplemente una
reducción del número de comuneros y un incremento de las cuotas de algunos o de
todos ellos. El que deba considerarse si se produce o no la disolución parcial
no me parece relevante; en todo caso, prefiero pensar que la disolución se
produce o no se produce, sin que quepa la existencia de un estado intermedio,
como la disolución parcial.
Por consiguiente, no considero
relevante la calificación de la naturaleza jurídica del acto a los efectos de
la exigencia o no de la ITE, pues en todo caso estamos ante una compraventa. Lo
decisivo a efectos de este recurso es que la persona del comprador ya es
propietario de la finca vendida, por lo que debe plantearse si esta
circunstancia conlleva la innecesariedad de dar cumplimiento a la normativa en
relación con la ITE. La DG considera que es innecesario puesto que el comprador
ya tiene la obligación de haber cumplido dicha normativa antes de la compraventa.
No comparto este criterio ya que, en el caso de edificios en régimen de
propiedad horizontal, como es en este caso, la obligación de realizar la
inspección técnica no es de los propietarios, sino de la comunidad (art. 5.1
Decreto 67/2015). Por otra parte, el principal objetivo del Decreto según su
preámbulo es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de
viviendas, en el ámbito de la función social de la propiedad, y uno de los
medios para conseguirlo o para controlar su cumplimiento es obligando al propietario
a aportar el certificado de aptitud con ocasión de una transmisión. Parece que
se cumplen los requisitos legales y que la finalidad de la norma es congruente
con la exigibilidad de la obligación, por lo que difícilmente puede excusarse
su cumplimiento. Sin embargo, podría aplicarse el criterio de la propia DG en
relación con la cédula de habitabilidad (vid. RDGDEJ de 16 de junio de 2010,
DOGC 16.06.2010) y no exigirse en caso de transmisión de una cuota de la
vivienda a un copropietario, pero debería basarse en otros argumentos.
Advertencia.- El contenido de este documento sólo tiene el valor de opinión a título personal de su autor, sin que pretenda devenir consejo o recomendación. El autor permite la reproducción de esta obra o la cita de su contenido, siempre que se respete su autoría.
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