RESOLUCIÓN DGRN de 4 de enero de
2019
DOCTRINA.- Para poder inscribir una declaración de obra en que la edificación
ocupa la totalidad del solar, se requiere la inscripción previa de la
representación gráfica por los procedimientos de los arts. 9 o 199 LH.
RESUMEN.- Se otorga una escritura de
declaración de obra nueva finalizada en la que la edificación ocupa la
totalidad del solar, circunstancia que ya figura en el Catastro. Hay concordancia
en la superficie del solar entre la escritura, Registro y Catastro. Dado que
existe concordancia entre la superficie ocupada por la edificación en la
escritura y en el Catastro, el compareciente se remite a las coordenadas
georreferenciadas que constan en el Catastro. El registrador de la propiedad
exige la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la
representación gráfica catastral.
La DGRN confirma parcialmente la
nota de calificación del registrador. Recuerda en primer lugar su doctrina,
recogida por primera vez en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015,
de que: «con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, no requiere, des el punto de vista
procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con
notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo
que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales
dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida
en la finca sobre la que se declara» (FD 3, últ. pár.).
No obstante, en el presente supuesto
hay que tener en cuenta que la edificación ocupa la totalidad de la parcela.
Ello implica que la determinación y constancia registral de la edificación
determine la ubicación de la finca y consecuentemente la de las fincas
colindantes, con el riesgo de que ello se realice sin intervención alguna de
los titulares de fincas colindantes. Dice la DG que «no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de
reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la
Ley Hipotecaria, ingrese en el registro una representación gráfica
georreferenciada de la finca registral». Se basa en que «sería
equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y
especial, proscrita en nuestro ordenamiento […] además de tener efectos
distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de
coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción
propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el
Catastro» (FD 4, 8º). Es por ello que considera que debe inscribirse la representación gráfica de la finca con carácter
previo a la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.
Sin embargo, ello no implica que para inscribirse la representación gráfica deba
seguirse el procedimiento del art. 199 LH, algo que es innecesario «cuando de la
calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado
colindante alguno.
De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de
inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho
procedimiento, en los supuestos en que no existan diferencias superficiales o
éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la
perfecta identificación de la finca inscrita» (FD 5, 2º). En tales casos y
como ocurre en el presente, bastará que el registrador notifique las
operaciones practicadas a los titulares de derechos inscritos, entre ellos a
los titulares de fincas colindantes inscritos, conforme al art. 9.b).
COMENTARIO.-
Interesante resolución que trata por primera vez, que yo sepa, la cuestión de
la inscripción de la declaración de obra nueva cuando la edificación ocupa la
totalidad del solar, caso bastante frecuente en la práctica. Su doctrina
constituye una excepción al carácter potestativo de la inscripción de la
representación gráfica fuera de los supuestos del art. 9.b). Dado que no es
necesario seguir el procedimiento del art. 199, quizás la resolución podría
haber aceptado el recurso, considerar que la solicitud de inscripción de la
representación gráfica iba implícita en la de la inscripción de la obra nueva y
simplemente resolviera que el registrador, que no había manifestado dudas
fundadas, inscribiera y luego notificara a los colindantes las operaciones realizadas.
Posiblemente, la DG ha querido dar la opción al registrador de manifestar si
tiene o no dudas fundadas en relación a la inscripción de la representación
gráfica, pero no me parece lógico que, considerando en este caso como necesaria
la inscripción de la representación gráfica, haya que solicitarla expresamente,
como tampoco parece ser exigible en los supuestos del art. 9.b).
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