martes, 19 de marzo de 2019

CANCELACIÓN DE CENSO POR NO HABERSE DIVIDIDO ENTRE LAS FINCAS A LAS QUE AFECTA


RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA JUS/268/2019, de 6 de febrero

            DOCTRINA.- CENSOS.- La falta de inscripción de la división de un censo con motivo de la segregación de una parte de la finca gravada produce su extinción ope legis, aunque después se haya redimido la parte del censo que afectaba a la finca segregada.

            RESUMEN.- Se solicita mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad la cancelación registral de un censo debido a que: a) la acreditación de la vigencia del censo se hizo constar fuera de plazo; b) el censo no se ha dividido entre las varias fincas resultantes de una segregación practicada en 1978, en base al apartado 2º de la DT 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del CCCat.

            La registradora de la propiedad deniega la cancelación en base a que: a) aunque la acreditación de la vigencia se hiciera fuera de plazo, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la LH; b) el censo recae sobre una sola finca, ya que fue redimido en la parte que gravaba la finca segregada.

            La DGDEJ estima el recurso y declara procedente la práctica de la cancelación del censo solicitada. En relación con la alegación de que la constancia de la acreditación de la vigencia del censo fue hecha fuera de plazo, confirma el criterio de la registradora de que el recurso gubernativo nunca es procedente contra una inscripción.

            La cuestión principal queda reducida pues a si es relevante, a efectos de la extinción del censo, la posterior redención de la parte segregada. La DG considera que dicha circunstancia no es relevante, pues la escritura de división del censo debía haberse otorgado antes del 18 de abril de 1993 (esto es, 3 años después de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, cuya DT 1ª estableció la extinción ope legis de los censos no divididos) y debía haberse inscrito antes del 1 de julio de 2007 (o sea, 1 año después de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, cuya DT 13ª complementó la anterior), hechos que evidentemente no se produjeron. Y añade: «Es indiferente que después de aquella fecha, sea por inactividad, desconocimiento o buena fe de los censatarios, propietarios de los inmuebles, y de los censualistas, titulares del censo, se hayan otorgado escrituras de redención y se hayan pagado los precios convenidos. Lo único relevante es que el censo quedó extinguido por ministerio de la ley el 18 de abril de 1993, antes de la redención de la parte que afectaba a la finca número 2617 [finca segregada], según ha quedado constatado al no haberse aportado la escritura al Registro antes del día 1 de julio de 2007 y, por lo tanto, ha quedado extinguido ope legis sobre la finca restante en que subsistía inscrito» (FD 3.5).

            COMENTARIO.- La presente resolución confirma la R. de 4 de marzo de 2015 (aunque se trata de un supuesto de hecho algo diferente) y complementa la ya abundante doctrina de la DGDEJ en relación con la cancelación registral de los censos no divididos, que puede resumirse de la forma siguiente:

            1).- La acreditación de la vigencia del censo conforme a la DT 3ª de la Ley 6/1990, no es obstáculo para solicitar la cancelación, como resulta de esta resolución y de las RR. de 1 de diciembre de 2008 y 26 de abril de 2017.

            2).-  No se puede solicitar su cancelación si recae sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal por no haberse dividido entre los elementos privativos (R. de 24 de noviembre de 2006).

            3).- La división de la pensión sobre cada finca no equivale a la división del censo (R. de 12 de junio de 2014). 

            4).- No se pueden practicar asientos si el censo no se ha dividido, ya que está extinguido (R. de 14 de mayo de2015).

            5).- La posterior redención de una de las partes del censo dividido, aunque a raíz de la misma el censo recaiga sobre una sola finca, no evita que éste quedara extinguido el 18 de abril de 1993 (RR. de 4 de marzo de 2015 y 6 de febrero de 2019).

miércoles, 6 de marzo de 2019

GUÍA PRÁCTICA DE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD

GUÍA PRÁCTICA SOBRE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD (actualizada a 01.03.2019)

1.- CONCEPTOS BÁSICOS:


  • Coordinación gráfica: tiene lugar cuando el Registro y el Catastro comparten una misma representación gráfica de la finca. Alcanzada la coordinación gráfica, se presume, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca registral tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (art. 10.5.1 LH).
  • Representación gráfica o geográfica: consiste en un plano de la finca que incluye las coordinadas georreferenciadas de sus vértices. Las hay de dos tipos:
                         - Representación gráfica catastral: figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG), cuyos datos se presumen ciertos (art. 3.3, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

                           - Representación gráfica alternativa (RGA): puede aportarse solamente cuando se cree una parcela catastral nueva o el titular manifieste que los datos catastrales no coinciden con la realidad (supuestos del art. 10.3 LH). Debe reunir los requisitos técnicos especificados en la RC. de 26.10.2015, apartado 7º.

2.- INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

2.1.- Casos en los que es necesaria (art. 9.b.1º)

  • Inmatriculación.
  • Parcelación, reparcelación y concentración parcelaria.
  • Segregación, división, agrupación y agregación.
  • Expropiación forzosa con reordenación de terrenos.
  • Deslinde con reordenación de terrenos.
En la práctica, también es requerida cuando se pretende inscribir una declaración de obra nueva y la edificación ocupa la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

2.2.- Rogación (art. 199.1.1º). En los casos en que no es obligatoria, la inscripción de la representación gráfica debe solicitarse por el titular registral del dominio o de cualquier derecho real de forma expresa (R. 08.06.2016). No obstante, debe entenderse solicitada y con ella requerido el inicio del procedimiento del art. 199 (salvo que no sea necesario) cuando se insta la rectificación de la descripción con base en la CCDG o en una RGA (R-C. 03.11.2015).

2.3.- Representación gráfica inscribible (art. 9.b.3º):
  • Norma general: CCDG.
  • Si se crea una parcela catastral nueva: CCDG + RGA.
  • Si no se crea, pero las descripciones no coinciden: CCDG + RGA.
  • En caso de inmatriculación, solo la CCDG.
  • La RGA puede sustituirse por la aportación del informe de validación gráfica catastral, aunque sea negativo (R. 28.11.2018).
2.4.- Debe existir correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente (art. 9.b. 5º y 6º). El registrador denegará la inscripción (R. 16.01.2018):
  • Si tiene dudas fundadas sobre la correspondencia entre las fincas.
  • Si la representación gráfica coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • Si existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. Entendemos que en este caso debería evitarse la denegación de entrada y notificar a los colindantes, practicando la inscripción en caso de falta de oposición conforme al art. 199. Si la Administración se opone alegando invasión del dominio público, no es necesario que el registrador justifique sus dudas (R. 20.03.2019).
  • Si encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
  • Si algún colindante se opone y demuestra la existencia de un litigio sobre los datos descriptivos objeto de la RG (R. 07.06.2019).
2.5.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199 (R. 12.02.2016), salvo que:
  • Se incluya alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.
  • Se produzca una alteración de linderos fijos.
  • La superficie resultante de la representación gráfica supere el 10% de la inscrita o, aun siendo inferior, si el registrador considera que puede afectar a las fincas colindantes (R. 07.02.2018). Entendemos que la notificación a los colindantes la puede hacer también el notario siguiendo lo dispuesto en el art. 201.1, en cuyo caso no será necesario que la repita el registrador. Cualquiera que sea la superficie rectificada, lo notificará también a los titulares de derechos inscritos, quienes no podrán oponerse pues la inscripción ya se habrá practicado (R. 13.07.2017).
3.- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA INSCRITA

3.1.- Ámbito de aplicación. Los medios de rectificación previstos se aplican:

3.1.1.- A las rectificaciones de superficie, tanto excesos como disminuciones de cabida, salvo que la diferencia de cabida sea inferior al 10% de la superficie inscrita y la superficie coincida con la catastral o sea inferior al 5% aunque no coincida (art. 201.3). En ambos casos, se exige que el registrador no albergue dudas, fundadas:

                a).- en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita;
                b).- en la reiteración de rectificaciones sobre la misma;
             c).- o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. No obstante, aún en este caso, se puede practicar la rectificación:

                         - si los linderos que constan en la descripción y en el título son fijos (R. 06.03.2017);
              - si no implica una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria (R. 29.09.2017);
                         - si el exceso de cabida es de muy escasa entidad (R. 26.10.2017).

3.1.2.- A las rectificaciones de linderos. No obstante, no es necesario seguir los procedimientos de rectificación para los linderos personales ni para los linderos fijos si así resulta claramente de la CCDG, no se modifica ni la delimitación física ni la superficie, no resulte contradicha por otras titularidades o representaciones gráficas inscritas y no hay dudas de identidad (RR. 26.04.2017 y 22.10.2018).

3.1.3.- No son necesarios para las rectificaciones de otros elementos descriptivos, tales como: alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (art. 201.2). A la espera del reglamento, pueden ser suficientes los datos resultantes de la CCDG, si no hay dudas de identidad (R. 29.11.2017).

3.1.4.- No pueden seguirse para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente (art. 201.1.e).

3.1.5.- Deben seguirse para practicar cualquier inscripción (no anotación preventiva) relativa a una finca inscrita cuya superficie no conste en la descripción registral (RR. 13.12.2016 y 13.12.2017).

3.2.- En cualquier otro caso se pueden utilizar indistintamente los procedimientos de los arts. 199 (ante el registrador) y 201.1 (ante el notario) (R. 17.11.2015).

3.3.- Procedimiento del art. 201.1. Reglas:
  1. Solo puede promoverse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes con dicho distrito (art. 203.1, regla 1ª).
  2. Puede promoverlo el titular registral (que no tiene que coincidir con el catastral) de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio o de cualquier derecho real (art. 201.1 a).
  3. El promotor debe asegurar que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita (art. 201.1.a).
  4. El interesado debe expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales (art. 201.1.b).
  5. Debe aportarse la CCDG (salvo que no esté disponible, R. 06.04.2017) y, si esta no coincide con la rectificación solicitada, una RGA (art. 201.1.b). En este último caso, el notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (art. 18.2.c.2º TRLC por remisión del art. 201.1c).
  6. El notario solicitará al registrador certificación de titularidad y cargas de la finca (adaptación del art. 203.1.3ª), que será expedida en un plazo máximo de 15 días.
  7. En el momento de expedir la certificación el registrador debe manifestar si alberga dudas sobre la rectificación pretendida, manifestación que no impide la continuación del procedimiento, pues pueden disiparse durante su tramitación (R. 22.02.2018). Parece, pues, que al final del procedimiento el registrador no podrá manifestar dudas que no haya expuesto en dicho momento inicial. Las dudas han de estar fundadas y justificadas en base a criterios objetivos y razonados sobre la rectificación pretendida, salvo que la Administración se oponga alegando invasión del dominio público (R. 20.03.2019); y solo pueden basarse en que:

  • se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 201.1.2º);
  • la representación gráfica de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público (R. 22.02.2018);
  • la posible invasión de fincas colindantes (R. 22.02.2018) o del dominio público; en este último caso, el registrador debe comunicarlo a la Administración afectada, y no podrá calificar negativamente la rectificación hasta que esta se manifieste al respecto (R. 18.10.2018).
8ª.- El notario notificará la tramitación del expediente a las personas y entidades que cita el art. 203.1.5ª. ¿Realmente es necesario notificarla a todos ellos? Entendemos que solo debe notificarse:

  • a los titulares de cargas y derechos de la finca cuya descripción se rectifica, que serán los que resulten de la certificación registral;
  • a los propietarios de las fincas colindantes expresados por el promotor, los cuales, normalmente, serán los catastrales, salvo que el registrador manifieste al expedir la certificación a qué colindantes registrales debe notificarse (R. 23.04.2018); si los colindantes catastrales no coinciden con los registrales, podría aprovecharse el expediente para rectificar los linderos registrales o la relación de colindantes registrales, evitando su designación nominal;
  • al Ayuntamiento en que esté situada la finca;
  • a la Administración del dominio público que pueda verse afectado.
9ª.- La notificación se hará de forma personal. Si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignorase el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuere efectiva la notificación, se hará mediante edicto en el BOE dirigido al interesado (R. 23.04.2018). Parece que nada se opone a que los intentos se hagan por correo certificado. Si la finca colindante es un edificio en régimen de propiedad horizontal, basta con notificarlo al presidente de la comunidad (R. 07.11.2017) Además, sea o no efectiva la notificación personal, deberá insertarse edicto en el BOE, dirigido a cualquier interesado, y, potestativamente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca (art. 203.1.5ª). La publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento no suple la notificación personal al Ayuntamiento (R. 07.02.2019).

10ª.- En la notificación se harán constar:

  • los datos identificativos del promotor del expediente (art. 203.1.5ª.a);
  • la descripción de la finca según el Registro y los elementos descriptivos que se pretenden rectificar;
  • la referencia catastral de la finca (art. 203.1.5ª.b).
11ª.- Cualquier interesado puede hacer alegaciones ante el notario en el plazo de un mes (art. 203.1.6ª). Pese a la dicción literal de dicha regla, el notario no está obligado a cerrar el expediente por el solo hecho de haber recibido alegaciones en contra, sino que debe valorar dichas alegaciones y puede seguir la tramitación si considera que no son sustanciales, por asimilación al art. 199, 1.4º, y como puede desprenderse de la R. 13.07.2017.

12ª.- La rectificación debe liquidarse del ITPAJD para poder inscribirse (R. 13.04.2019); no así si solicita la rectificación por el procedimiento del art. 199 LH (R. 12.09.2016). Sin embargo, no está sujeta a TPO ni a AJD (STSJ Madrid de 06.02.2019).

3.4. La rectificación de la descripción de una finca cuya representación gráfica está inscrita requiere la aportación de una nueva representación gráfica coincidente con la descripción que se pretende inscribir (R. 07.06.2019). 

4.- MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

4.1.- En las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación de fincas registrales (que no sean elementos privativos de un inmueble en régimen de propiedad horizontal) debe aportarse la representación gráfica georreferenciada (art. 9.b.1º). En todo caso es necesario aportar la CCGD (como resulta del art. 9.b.4º), que será suficiente si la finca creada (o las varias fincas creadas, en caso de división) se corresponde y concuerda con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita con una parcela catastral ya existente, pues del Catastro ya resultarán las coordenadas georreferenciadas; ni en caso de agrupación/agregación si ambas fincas están perfectamente identificadas con dos parcelas catastrales (como resulta de las RR. 13.06.2016 y  13.07.2017). En caso contrario, debe aportarse, además, una RGA que reúna los requisitos del apartado 7º de la R. de 26.10.2015.

4.2.- No se requiere aportar la RGA en relación con las fincas registrales efímeras, que son meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales (R. 08.06.2016).

4.3.- Tampoco se requiere aportar la RGA en caso de segregación en relación con la finca resto, si se sigue describiendo en la escritura conforme a la superficie resultante del Registro (RR. 07.07.2016 y 02.09.2016). No obstante, deberá aportarse la representación gráfica cuando se pretenda alguna otra inscripción sobre la finca resto (R. 11.04.2019).

4.4.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199, salvo que se incluya alguna rectificación superficial superior al 10% de la inscrita o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la alteración catastral (R. 12.02.2016).

4.5.- Los notarios deben comunicar a la DGC a través de la SEC el otorgamiento de escrituras en las que se realicen modificación de entidades hipotecarias, en el plazo de 5 días desde su otorgamiento (ap. 4, R. de 26.10.2015.).

5.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1.- Norma general: la porción de suelo ocupada por la edificación ha de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (art. 202, 2º), para evitar que las edificaciones declaradas invadan fincas colindantes (R. 30.05.2016).

5.2.- Desarrollo:

5.2.1.- Casos en que no es exigible:

             a).- Cuando la edificación se declara en construcción, sólo al inscribir el acta final de obra, y ello aunque la declaración de obra en construcción se hubiese inscrito antes del 1 de noviembre de 2015 (R. 27.07.2017).

          b).- En caso de escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas (R. 23.05.2016).

         c).- Si la superficie de suelo ocupada por la edificación coincide con la que figura en el Catastro, ya que el registrador puede obtener las coordenadas del SEC (R. 07.02.2017), aunque no coincida la superficie del solar, salvo que el registrador tenga dudas sobre la extralimitación de la construcción. Si se manifiesta que la edificación ocupa la totalidad del terreno, no podrá inscribirse la obra nueva con remisión a las coordenadas catastrales si la superficie registral del terreno es inferior a la que resulta del Catastro (R. 29.06.2017).

              d).- Sí es exigible en las obras nuevas “antiguas”, es decir, declaradas tras haber prescrito las posibles infracciones urbanísticas (R. 19.04.2016).

5.2.2. Requisitos adicionales:

              a).- No se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, salvo que la edificación ocupe la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

              b).- No se requiere que la georreferenciación se aporte en formato GML. También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla (R. 19.04.2016).

            c).- No se requiere la delimitación geográfica y lista de coordenadas del solar en que se ubique la edificación, exigidas por la R-C. de 03.11.2015, salvo que el registrador tenga dudas de que la porción ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir (R. 19.04.2016). 

          d).- No se requiere que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación así lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara (R. 19.04.2016).

           e).- Para calificar si la superficie de suelo ocupada por la edificación está efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimita de ella, no basta con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (R. de 28.09.2016 y de 27.07.2017).

            f).- Para computar la superficie de suelo ocupada por la edificación debe tomarse la superficie construida. En caso de que no se aporte la georreferenciación de aquella superficie por coincidir con la catastral, debe tenerse en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica o geométrica, y que es ésta la que realmente interesa. La alfanumérica (es decir, la que expresa la superficie en metros cuadrados) puede diferir de la geométrica (esto es, la resultante de la representación geográfica) ya que los balcones, terrazas y porches se suelen contar en la primera al 50%, mientras que para calificar si toda la superficie de suelo ocupada está dentro de la parcela, hay que computar dichos elementos al 100% (R. 07.02.2017).

           g).- El registrador debe calificar la correspondencia entre la finca registral y las coordenadas aportadas, de manera que puede denegar la inscripción si tiene dudas fundadas en la falta de correspondencia (RR. de 02.03.2017 y 22.03.2017).


Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou
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INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA EN QUE LA EDIFICACIÓN OCUPA LA TOTALIDAD DEL SOLAR


RESOLUCIÓN DGRN de 4 de enero de 2019

            DOCTRINA.- Para poder inscribir una declaración de obra en que la edificación ocupa la totalidad del solar, se requiere la inscripción previa de la representación gráfica por los procedimientos de los arts. 9 o 199 LH.

            RESUMEN.- Se otorga una escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que la edificación ocupa la totalidad del solar, circunstancia que ya figura en el Catastro. Hay concordancia en la superficie del solar entre la escritura, Registro y Catastro. Dado que existe concordancia entre la superficie ocupada por la edificación en la escritura y en el Catastro, el compareciente se remite a las coordenadas georreferenciadas que constan en el Catastro. El registrador de la propiedad exige la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral.

            La DGRN confirma parcialmente la nota de calificación del registrador. Recuerda en primer lugar su doctrina, recogida por primera vez en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, de que: «con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, des el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara» (FD 3, últ. pár.).

            No obstante, en el presente supuesto hay que tener en cuenta que la edificación ocupa la totalidad de la parcela. Ello implica que la determinación y constancia registral de la edificación determine la ubicación de la finca y consecuentemente la de las fincas colindantes, con el riesgo de que ello se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Dice la DG que «no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral». Se basa en que «sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento […] además de tener efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro» (FD 4, 8º). Es por ello que considera que debe inscribirse la representación gráfica de la finca con carácter previo a la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.

            Sin embargo, ello no implica que para inscribirse la representación gráfica deba seguirse el procedimiento del art. 199 LH, algo que es innecesario «cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita» (FD 5, 2º). En tales casos y como ocurre en el presente, bastará que el registrador notifique las operaciones practicadas a los titulares de derechos inscritos, entre ellos a los titulares de fincas colindantes inscritos, conforme al art. 9.b).

            COMENTARIO.- Interesante resolución que trata por primera vez, que yo sepa, la cuestión de la inscripción de la declaración de obra nueva cuando la edificación ocupa la totalidad del solar, caso bastante frecuente en la práctica. Su doctrina constituye una excepción al carácter potestativo de la inscripción de la representación gráfica fuera de los supuestos del art. 9.b). Dado que no es necesario seguir el procedimiento del art. 199, quizás la resolución podría haber aceptado el recurso, considerar que la solicitud de inscripción de la representación gráfica iba implícita en la de la inscripción de la obra nueva y simplemente resolviera que el registrador, que no había manifestado dudas fundadas, inscribiera y luego notificara a los colindantes las operaciones realizadas. Posiblemente, la DG ha querido dar la opción al registrador de manifestar si tiene o no dudas fundadas en relación a la inscripción de la representación gráfica, pero no me parece lógico que, considerando en este caso como necesaria la inscripción de la representación gráfica, haya que solicitarla expresamente, como tampoco parece ser exigible en los supuestos del art. 9.b).
         

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