CANCELACIÓN DE CENSO POR NO HABERSE DIVIDIDO ENTRE LAS FINCAS A LAS QUE AFECTA

RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA JUS/268/2019, de 6 de febrero

(DOGC18.02.2019)

            DOCTRINA.- CENSOS.- La falta de inscripción de la división de un censo con motivo de la segregación de una parte de la finca gravada produce su extinción ope legis, aunque después se haya redimido la parte del censo que afectaba a la finca segregada.

            RESUMEN.- Se solicita mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad la cancelación registral de un censo debido a que: a) la acreditación de la vigencia del censo se hizo constar fuera de plazo; b) el censo no se ha dividido entre las varias fincas resultantes de una segregación practicada en 1978, en base al apartado 2º de la DT 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del CCCat.

            La registradora de la propiedad deniega la cancelación en base a que: a) aunque la acreditación de la vigencia se hiciera fuera de plazo, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la LH; b) el censo recae sobre una sola finca, ya que fue redimido en la parte que gravaba la finca segregada.

            La DGDEJ estima el recurso y declara procedente la práctica de la cancelación del censo solicitada. En relación con la alegación de que la constancia de la acreditación de la vigencia del censo fue hecha fuera de plazo, confirma el criterio de la registradora de que el recurso gubernativo nunca es procedente contra una inscripción.

            La cuestión principal queda reducida pues a si es relevante, a efectos de la extinción del censo, la posterior redención de la parte segregada. La DG considera que dicha circunstancia no es relevante, pues la escritura de división del censo debía haberse otorgado antes del 18 de abril de 1993 (esto es, 3 años después de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, cuya DT 1ª estableció la extinción ope legis de los censos no divididos) y debía haberse inscrito antes del 1 de julio de 2007 (o sea, 1 año después de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, cuya DT 13ª complementó la anterior), hechos que evidentemente no se produjeron. Y añade: «Es indiferente que después de aquella fecha, sea por inactividad, desconocimiento o buena fe de los censatarios, propietarios de los inmuebles, y de los censualistas, titulares del censo, se hayan otorgado escrituras de redención y se hayan pagado los precios convenidos. Lo único relevante es que el censo quedó extinguido por ministerio de la ley el 18 de abril de 1993, antes de la redención de la parte que afectaba a la finca número 2617 [finca segregada], según ha quedado constatado al no haberse aportado la escritura al Registro antes del día 1 de julio de 2007 y, por lo tanto, ha quedado extinguido ope legis sobre la finca restante en que subsistía inscrito» (FD 3.5).

            COMENTARIO.- La presente resolución confirma la R. de 4 de marzo de 2015 (aunque se trata de un supuesto de hecho algo diferente) y complementa la ya abundante doctrina de la DGDEJ en relación con la cancelación registral de los censos no divididos, que puede resumirse de la forma siguiente:

            1).- La acreditación de la vigencia del censo conforme a la DT 3ª de la Ley 6/1990, no es obstáculo para solicitar la cancelación, como resulta de esta resolución y de las RR. de 1 de diciembre de 2008 y 26 de abril de 2017.

            2).-  No se puede solicitar su cancelación si recae sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal por no haberse dividido entre los elementos privativos (R. de 24 de noviembre de 2006).

            3).- La división de la pensión sobre cada finca no equivale a la división del censo (R. de 12 de junio de 2014). 

            4).- No se pueden practicar asientos si el censo no se ha dividido, ya que está extinguido (R. de 14 de mayo de2015).

            5).- La posterior redención de una de las partes del censo dividido, aunque a raíz de la misma el censo recaiga sobre una sola finca, no evita que éste quedara extinguido el 18 de abril de 1993 (RR. de 4 de marzo de 2015 y 6 de febrero de 2019).

INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA EN QUE LA EDIFICACIÓN OCUPA LA TOTALIDAD DEL SOLAR

RESOLUCIÓN DGRN de 4 de enero de 2019

(BOE05.02.2019)

            DOCTRINA.- Para poder inscribir una declaración de obra en que la edificación ocupa la totalidad del solar, se requiere la inscripción previa de la representación gráfica por los procedimientos de los arts. 9 o 199 LH.

            RESUMEN.- Se otorga una escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que la edificación ocupa la totalidad del solar, circunstancia que ya figura en el Catastro. Hay concordancia en la superficie del solar entre la escritura, Registro y Catastro. Dado que existe concordancia entre la superficie ocupada por la edificación en la escritura y en el Catastro, el compareciente se remite a las coordenadas georreferenciadas que constan en el Catastro. El registrador de la propiedad exige la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral.

            La DGRN confirma parcialmente la nota de calificación del registrador. Recuerda en primer lugar su doctrina, recogida por primera vez en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, de que: «con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, des el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara» (FD 3, últ. pár.).

            No obstante, en el presente supuesto hay que tener en cuenta que la edificación ocupa la totalidad de la parcela. Ello implica que la determinación y constancia registral de la edificación determine la ubicación de la finca y consecuentemente la de las fincas colindantes, con el riesgo de que ello se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Dice la DG que «no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral». Se basa en que «sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento […] además de tener efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro» (FD 4, 8º). Es por ello que considera que debe inscribirse la representación gráfica de la finca con carácter previo a la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.

            Sin embargo, ello no implica que para inscribirse la representación gráfica deba seguirse el procedimiento del art. 199 LH, algo que es innecesario «cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita» (FD 5, 2º). En tales casos y como ocurre en el presente, bastará que el registrador notifique las operaciones practicadas a los titulares de derechos inscritos, entre ellos a los titulares de fincas colindantes inscritos, conforme al art. 9.b).

            COMENTARIO.- Interesante resolución que trata por primera vez, que yo sepa, la cuestión de la inscripción de la declaración de obra nueva cuando la edificación ocupa la totalidad del solar, caso bastante frecuente en la práctica. Su doctrina constituye una excepción al carácter potestativo de la inscripción de la representación gráfica fuera de los supuestos del art. 9.b). Dado que no es necesario seguir el procedimiento del art. 199, quizás la resolución podría haber aceptado el recurso, considerar que la solicitud de inscripción de la representación gráfica iba implícita en la de la inscripción de la obra nueva y simplemente resolviera que el registrador, que no había manifestado dudas fundadas, inscribiera y luego notificara a los colindantes las operaciones realizadas. Posiblemente, la DG ha querido dar la opción al registrador de manifestar si tiene o no dudas fundadas en relación a la inscripción de la representación gráfica, pero no me parece lógico que, considerando en este caso como necesaria la inscripción de la representación gráfica, haya que solicitarla expresamente, como tampoco parece ser exigible en los supuestos del art. 9.b).

         

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