CERTIFICADO ACREDITATIVO DEL ESTADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA JUS/112/2019, de 23 de enero

(DOGC 31.01.2019)

            DOCTRINA.- PROPIEDAD HORIZONTAL.- El certificado acreditativo del estado de deudas con la comunidad de propietarios no requiere que las firmas estén legitimadas y, cuando lo expide un profesional externo como secretario, no es necesario que se acredite el nombramiento ni la vigencia de su cargo.

            RESUMEN.- En una compraventa de un elemento privativo de una propiedad horizontal se aporta un certificado relativo al estado de deudas con la comunidad expedido por un administrador de fincas. El registrador de la propiedad no lo considera válido por no estar firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, con las firmas legitimadas, a lo que habría que añadir la correspondiente acreditación del nombramiento y vigencia de dichos cargos.

            Tres son pues las cuestiones planteadas en este recurso, que la DGDEJ resuelve a favor de las tesis del notario recurrente:

            a).- No es necesario el visto bueno del presidente en la certificación emitida por la administradora de la comunidad. Así lo deja claro el número 3 del art. 553-5 del CCCat, en relación con el número 2.

            b).- No es necesario que la firma del certificado esté legitimada, ya que no lo exige ni el art. 553-5, ni el art. 65.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Afirma la DG que cuando el legislador considera que las firmas de un documento tienen que estar legitimadas, lo hace constar de forma expresa en cada norma.

            c).- No es necesario acreditar el nombramiento ni la vigencia del cargo de secretaria. El art. 553-15.2 permite a la comunidad encargar la administración «a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles». La DG entiende que ello requiere que sea un administrador de fincas debidamente colegiado en el correspondiente colegio profesional, en calidad de ejerciente y que no esté sancionado deontológicamente con una suspensión temporal. Para acreditar tales circunstancias considera suficiente que en la certificación que expida se manifieste que actúa en calidad de administradora de fincas colegiada y como secretaria de la comunidad, bajo su responsabilidad.

            Como conclusión, finaliza la resolución afirmando que no debe exigirse al transmitente un plus de control a la hora de entregar el correspondiente certificado de gastos, como serían los requisitos solicitados por el registrador, ya que ello es poco congruente con la posibilidad de exonerarle de la aportación de dicho certificado.

            COMENTARIO.- Me parece indudable que el legislador del libro V del CCCat, ante la disyuntiva entre exigir la acreditación exhaustiva de que el transmitente se haya al corriente en el pago de los gastos de comunidad y una seguridad razonable que no obstaculice notablemente el tráfico jurídico, ha elegido esta segunda, como se desprende de las normas citadas. Si en cada transmisión hubiera que acreditar todo lo que pide el registrador (el nombramiento de la administración de fincas como secretaria, la vigencia del cargo, la legitimación de firma del certificado –el siguiente paso sería la acreditación del título profesional de la persona que firma-, el visto bueno del presidente, la acreditación de que el cargo del presidente está vigente, la legitimación de la firma del presidente, etc.), al final se acabaría exonerando siempre a la parte transmitente de la aportación del certificado, con lo que la norma quedaría desvirtuada.

            Es preferible un certificado que ofrezca una apariencia razonable, acompañada de la responsabilidad de la persona que certifica en cuanto al contenido y de la persona que aporta el certificado en cuanto a que lo ha obtenido de la administración de fincas con la que ha tenido relación como propietario o de quienes ostentan los cargos de presidente y secretario (en definitiva, el transmitente es responsable de no haber falsificado el certificado en cuanto a la persona que lo emite). Como digo, la solución legal me parece una exigencia adecuada que en la práctica se revela como suficiente.