MODELOS DE CLÁUSULAS EXPOSITIVAS EN RELACIÓN CON LA COORDINACIÓN GRÁFICA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

MODELOS DE CLÁUSULAS EXPOSITIVAS EN RELACIÓN CON LA COORDINACIÓN GRÁFICA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

En 2015 publiqué un pequeño trabajo práctico en la revista “La Notaria” sobre la actuación notarial en relación con la coordinación gráfica entre Registro y Catastro (número 3/2015, pág. 94 y ss.), en el que proponía una serie de modelos o fórmulas a incluir en las escrituras que autorizasen actos o contratos sobre bienes inmuebles, con el objeto de dar cumplimiento al art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La práctica acumulada durante los tres años transcurridos me ha permitido ajustar y sobre todo simplificar dichas fórmulas. Las que utilizo distinguen según la finca forme parte o no de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal.

I.- FINCAS QUE FORMAN PARTE DE UN INMUEBLE CONSTITUIDO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

No pueden ser objeto de coordinación gráfica (RDGRN 22.07.2016, entre otras). No obstante, en la escritura debe protocolizarse la certificación catastral o, cuando menos, aportarse la referencia catastral (arts. 38 y 39 TRLCI). Si la superficie del elemento privativo coincide entre Registro de la Propiedad y Catastro, no hace falta añadir nada más. Si no coincide, lo único que puede y debe hacer el notario es informar sobre la discordancia y sobre los procedimientos para obtener la concordancia, que, como, implicarán la modificación del título constitutivo, normalmente no se podrán llevar a cabo simultáneamente al otorgamiento del negocio jurídico en el que se incluye el modelo.

INFORMACIÓN CATASTRAL.- Los señores comparecientes identifican la finca descrita con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente y que protocolizo, cuya referencia catastral es: $. ($En caso de que la superficie registral y la catastral no coincidan:) Compruebo que la superficie que consta en el Catastro referida al elemento privativo no coincide con la registral, por lo que les informo de los procedimientos legales para alcanzar la concordancia.  

II.- FINCAS QUE NO FORMAN PARTE DE UN INMUEBLES EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Sí pueden ser objeto de coordinación gráfica si coincide la superficie registral con la de la parcela catastral; si no coincide, puede solicitarse la rectificación. La rectificación de la superficie registral puede hacerse: a) si la diferencia entre la registral y la catastral es inferior al 10% de la cabida inscrita, basta manifestar con que la correcta es la catastral y pedir la rectificación (aunque el registrador puede tramitar el procedimiento de notificaciones del art. 199 LH si alberga dudas sobre la rectificación); b) si la diferencia es superior al 10% se puede iniciar el procedimiento de rectificación del art. 201 LH (en acta aparte) o se puede solicitar del registrador que lleve a cabo el procedimiento del art. 199 LH. Es recomendable seguir el procedimiento notarial (si el notario es competente conforme al art. 203), ya que si el registrador plantea dudas, lo que sólo puede hacer al inicio del procedimiento, se pueden despejar durante la tramitación del mismo. Por otra parte, si se desea rectificar la descripción catastral podrá seguirse alguno de los procedimientos previstos por el art. 38 TRLC, a los que no voy a referirme. Finalmente, normalmente tampoco coincidirán los linderos, por lo que, con independencia de la rectificación de la superficie, es recomendable actualizarlos haciendo constar los catastrales.

 (Opción A: Si concuerdan las superficies –o hay una diferencia inferior al 10% de la inscrita)

INFORMACIÓN CATASTRAL.- Los señores comparecientes identifican la finca descrita con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente y que protocolizo, cuya referencia catastral es: $. Compruebo que la superficie que consta en el Catastro coincide con la registral ($en su caso, con una diferencia inferior al diez por ciento de la cabida inscrita, siendo la real la catastral), por lo que solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad ($en su caso, la rectificación de la superficie registral), la incorporación de la certificación catastral al folio real y la constancia de que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, sin que ello obste a la inscripción de esta escritura.

(Opción B: Si no concuerda la superficie registral y la catastral).

(Subopción B1: Si los otorgantes no saben cuál es la real)

INFORMACIÓN CATASTRAL.- Los señores comparecientes identifican la finca descrita con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente y que protocolizo, cuya referencia catastral es: $. Compruebo que la superficie y los linderos de la finca según el Catastro no concuerdan con los de la descripción literaria que he transcrito, que es la que figura en el título y en la nota informativa del Registro de la Propiedad, de lo que advierto a los otorgantes, quienes manifiestan que desconocen cuál es la superficie real, por lo que no se puede iniciar en este acto el procedimiento para obtener la concordancia, sobre el cual les informo. 

(Subopción B2): Si la superficie real es la catastral y no solicitan la rectificación de la registral por el procedimiento del art. 199 LH):

INFORMACIÓN CATASTRAL.- Los señores comparecientes identifican la finca descrita con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente y que protocolizo, cuya referencia catastral es: $. Compruebo que la superficie y linderos de la descripción registral no coinciden con la de la parcela catastral. Los comparecientes manifiestan que la descripción real es la catastral, por lo que les informo de los procedimientos disponibles para rectificar la descripción registral. 

(Subopción B2): Si la superficie real es la catastral y solicitan la rectificación de la registral por el procedimiento del art. 199 LH):

INFORMACIÓN CATASTRAL.- Los señores comparecientes identifican la finca descrita con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente y que protocolizo, que tiene la siguiente referencia catastral: $. Compruebo que la superficie y linderos de la descripción registral no coinciden con los de la parcela catastral, manifestando los señores comparecientes que los reales son los catastrales, por lo que la descripción que coincide con la realidad es la siguiente:

$

Los señores comparecientes solicitan del registrador de la propiedad la rectificación de la descripción en la forma indicada por el procedimiento del art. 199 LH y, una vez finalizado, incorpore la representación gráfica catastral al folio real y haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Y, para el supuesto en que las rectificaciones propuestas no puedan llevarse a cabo, solicitan la inscripción de esta escritura con la descripción que resulta del Registro de la Propiedad.

Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou

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