jueves, 28 de marzo de 2019

BREVE GUÍA PRÁCTICA NOTARIAL DE LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO


GUÍA PRÁCTICA DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI)


1. ENTRADA EN VIGOR (DF 16ª): 16 de junio de 2019.

2. ÁMBITO DE APLICACIÓN (art. 2): requisitos:

          2.1. Que se trate de un contrato de préstamo o de crédito (art. 2.3). También se aplica al precio aplazado u otra facilidad de pago similar (art. 4.3), salvo que se refiera a una deuda existente, no conlleve gastos y no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial (art. 2.3.e).

La LCCI se aplica también a la subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato de préstamo (DA 6ª).

            2.2. Que el préstamo, crédito o asimilado se haga:

          2.2.1. Con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial cualquiera que sea la finalidad del préstamo. Se entiende por inmueble de uso residencial (art. 2.1.a) tanto la vivienda como el garaje, trastero y cualquier otro elemento que cumpla una función doméstica (como podría ser una participación en una zona comunitaria contigua). Entiendo que debe haber una relación de accesoriedad de estos elementos con la vivienda, determinada por simplemente por su uso. Posiblemente deba considerarse también como inmueble de uso residencial un solar que se adquiera para destinarlo a construir en él una o más viviendas.

            2.2.2. Sin garantía hipotecaria, cuando la finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea una persona física que tenga la consideración de consumidor (art. 2.1.b). Aunque la ley no distingue, se plantea la duda de si quedan incluidos los préstamos y créditos formalizados fuera de escritura pública, mediante póliza, ya que el art. 15 habla sólo de escritura pública. Por otra parte, la LCCI no define el concepto de consumidor, pero sí lo hace el art. 1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, (reformado por la LCCI), que considera como tales a “las personas físicas o jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional”; de modo similar los define el art. 111-2 del Código de Consumo de Cataluña (CCC, Ley 22/2010, de 20 de julio). Por lo tanto, debemos considerar como consumidores a efectos del art. 2.1.b) LCCI a las personas físicas que actúen en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.

           2.3. Que el préstamo sea concedido por persona física o jurídica que realice dicha actividad de manera profesional, esto es, cuando intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora. La dificultad en este caso estribará en determinar cuándo el prestamista actúa de manera empresarial o profesional y cuándo no, especialmente teniendo en cuenta la reciente RDGRN de 13 de diciembre de 2018 (BOE 03.01.2019), según la cual no es suficiente la mera manifestación en tal sentido por parte del prestamista. Pese a ello, la manifestación del prestamista (acompañada de la correspondiente advertencia por el notario) será necesaria si se considera que no es de aplicación la LCCI por este motivo, sin perjuicio de que posteriormente el registrador la desvirtúe si consulta el Servicio de Interconexión entre los Registros o de otro modo. Si se trata de persona jurídica, además, deberá comprobarse el objeto social. Por faltar este requisito, raramente se aplicará la LCCI al precio aplazado de una compraventa, salvo que el vendedor intervenga en el mercado de servicios financieros.

            2.4. Que el prestatario, el fiador o el garante, hipotecario o no, sea una persona física. Basta con que cualquiera de los tres sea una persona física. No es necesario que sean consumidores, salvo en el supuesto del apartado letra b) del art. 2.1 (préstamo no hipotecario), por lo que la LCCI amplía la protección que la Directiva 2014/17, que traspone, limita a los consumidores.

            Los préstamos o créditos hipotecarios que no reúnan todos los requisitos anteriores se rigen por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en virtud del art. 1.1 de dicha ley. Por lo tanto, la ley de 2009 se aplica solamente: 1) a los préstamos hipotecarios que no recaigan sobre un inmueble de uso residencial y no tengan como finalidad adquirir o conservar un inmueble o que la tengan pero el prestatario no sea consumidor; b) a los préstamos hipotecarios en que ni el prestatario, ni el fiador, ni el garante hipotecario sean personas físicas; c) a los préstamos relacionados en el número 4 del art. 2 LCI.

            El Título VI del Código de Consumo de Cataluña regula también los créditos y préstamos garantizados con hipoteca sobre viviendas en que los prestatarios, avalistas o hipotecantes sean consumidores. El art. 261-2.3 dispone: «Los preceptos del presente título se entienden sin perjuicio de las obligaciones establecidas por las demás normas que regulan esta materia, siempre y cuando sean más beneficiosas para las personas consumidoras, y por la legislación básica del Estado». Por lo tanto, la LCCI se aplica preferentemente al CCC, salvo que alguna de las disposiciones de éste establezca un nivel de protección superior para el consumidor (vid., en este sentido, el art. 5.4 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, modificado por la DF 12ª de la LCCI). Lo cierto es, sin embargo, que tras la LCCI y la STC 54/2018, de 24 de mayo, el CCC queda prácticamente sin contenido en materia de préstamos hipotecarios.

             2.5. Préstamos excluidos del ámbito de aplicación de la LCCI por el art. 2.4:

      2.5.1. Los concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general (pe., los concedidos por los bancos a sus empleados).

      2.5.2. Los concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.

      2.5.3. Los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes.

      2.5.4. Los que sean resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.

      2.5.5. Los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.

        2.5.6. Las hipotecas inversas en que el prestamista:

      2.5.6.1. Desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial;

      2.5.6.2. Y no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la DA 1ª Ley 41/2001, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.

3. ACTUACIÓN DEL NOTARIO (art. 15)

3.1. Acta previa

            3.1.1. Debe otorgarse, como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura (art. 15.3). Considero que no hay plazo máximo de antelación, es decir, sólo rige el plazo mínimo anterior, pues la referencia del art. 15.1 “durante el plazo previsto en el art. 14.1” entiendo que no se refiere al acta sino a las explicaciones del prestamista. Las referencias a la escritura posterior dan a entender que no es necesaria el acta previa para los préstamos no hipotecarios sujetos a la LCCI.

        3.1.2. Deben comparecer el prestatario y, en su caso, el avalista y el garante (art. 15.4). Normalmente, el acta la deberían otorgar el prestatario y asimilados sin intervención del prestamista. Excepcionalmente, si no lo hacen, podría otorgarla el prestamista el mismo día previsto para la firma, si el notario ha recibido la documentación en tiempo y forma y el prestatario, fiador o garante no han acudido.

              3.1.3. El notario hará constar:

          3.1.3.1. Que ha recibido por el medio telemático creado al efecto la documentación que el prestamista ha entregado al prestatario, con una antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma del contrato (recuérdese que el plazo de 14 días naturales del CCC se considera sin efecto tras la STC 54/2018), consistente en (art. 14.1):

3.1.3.1.1. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con el contenido recogido en el Anexo I LCCI. Las CCAA deben respetar este modelo normalizado y no pueden exigir adicionar documentación complementaria que puede producir confusión (DA 5ª). Esta norma deja sin efecto, en mi opinión, la exigencia de oferta vinculante del art. 262-2 CCC.

3.1.3.1.2. Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informará al prestatario de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso:

- a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable;

- a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado (debe considerarse sin efecto este supuesto dada la prohibición del art. 21.3 de fijar límites a la baja del tipo de interés);

- a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello;

- a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo; y

- a si se trata de un préstamo en moneda extranjera.

3.1.3.1.3. En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

3.1.3.1.4. Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

3.1.3.1.5. Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

- Tasación: prestatario.

- Gestoría: prestamista.

- Notario: prestamista (las copias, a cargo de quien las pida).

- Registro: prestamista.  
       
- IAJD: prestamista (RDL 17/2018, de 8 de noviembre).

3.1.3.1.6. Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

3.1.3.1.7. Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado. Así pues, la elección del notario corresponde al prestatario, pese a que los honorarios notariales los deba satisfacer el prestamista.

           3.1.2. Que ha recibido por el mismo medio telemático un documento firmado por el prestatario en el que declara que ha recibido la documentación anterior y que le ha sido explicado su contenido (art. 14.1, último párrafo).

       3.1.3. Que se han cumplido los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el art. 14.1. Habrá que ver cómo se nos acredita el cumplimiento de los plazos; lo ideal sería que el notario recibiera la documentación al menos 10 días antes de la fecha del otorgamiento de la escritura.

            3.1.4. Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

3.1.5. Que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. A propósito de este test, Antonio LONGO, en su excelente trabajo sobre la LCCI publicado en www.notariosyregistradores, cuya lectura recomiendo encarecidamente, considera que el prestatario no debe someterse a ningún examen por parte del notario, sino que es suficiente con que el notario compruebe que el prestatario tiene una opinión fundada sobre las consecuencias del contrato, opinión que comparto.

Entiendo que la documentación precontractual (FEIN) debe protocolizarse, en cumplimiento de la DA 4ª.

3.2. Escritura de préstamo

Debe otorgarse, como mínimo, transcurridos 10 días naturales desde la recepción por el prestatario de la documentación exigida por el art. 14.1  (recuérdese que el plazo de 14 días naturales del CCC se considera sin efecto tras la STC 54/2018).

El notario debe:

3.2.1. Insertar una reseña identificativa del acta previa, indicando el número de protocolo, notario autorizante y su fecha (art. 15.7).

3.2.2. Afirmar bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el art. 15 (art. 15.7). El art. 11.1 b) del RD 309/2019, de 26 de abril, aclara que el notario autorizante de la escritura de préstamo será el mismo que el del acta previa. Si considera que del acta previa no resultan cumplidos adecuadamente los requisitos legales de información precontractual, debe abstenerse de autorizar la escritura. Si no se hubiese otorgado el acta previa, no podrá autorizarla, según establece el art. 22.2.

3.2.3. Hacer constar una dirección de correo electrónico del prestatario y remitirle una copia simple sin coste alguno (DA 8ª).

3.2.4. Abstenerse de otorgar la escritura si no se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos del art. 14.1, o si no compareciesen el prestatario y asimilados al acta previa (art. 15.5).

4. OTRAS DISPOSICIONES

4.1. Comisión de apertura.- Si se pacta una comisión de apertura, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista, ocasionada por la concesión del préstamo (art. 14.4).

4.2. Prácticas de venta vinculada.- Se entiende por tales toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado (art. 4.25). El art. 17.1 las prohíbe y el art. 17.2 las declara nulas, con las excepciones de las que sean autorizadas por la autoridad competente, la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario (art. 17.3). No obstante, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de otros proveedores siempre que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalente a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones, lo que no podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo (art. 17.3). Quedan a salvo también los productos financieros establecidos por orden del Ministerio de Economía como garantías o medios de soporte del préstamo que el prestamista exija del prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o parientes por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco (art. 17.4).

4.3. Prácticas de venta combinada.- Se entiende por tales toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado (art. 4.26). El hecho de que se ofrezcan por separado no implica que las condiciones del préstamo no puedan variar en función de si se contratan o no los demás productos ofrecidos, como se deduce del art. 17.7. Estas prácticas están permitidas por el art. 17.6.

4.4. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.- Deben cumplirse los requisitos del art. 20. La comisión de apertura incluirá cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo (art. 15.4). El prestatario tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, conforme al art. 20.1.

4.5. Variaciones en el tipo de interés.- No es necesario referenciar el préstamo a un índice oficial (art. 14.5). En todo caso, el índice de referencia deberá: a) ser claro, accesible, objetivo y verificable; b) calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista o en virtud de acuerdos con otros prestamistas; c) los datos que sirvan de base al índice deberán ser agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo (art. 21.2). No podrá fijarse límite a la baja del tipo de interés (art. 21.3) y no podrá ser negativo (art. 21.4).

4.6. Forma del contrato.- Deberá formalizarse en papel u otro soporte duradero, salvo que el préstamo se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, en que deberán formalizarse en escritura pública (art. 22). Entiendo claramente que ello no significa que, si se garantiza con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso no residencial, no sea necesaria la escritura pública, ya que la LCI sólo se aplica a los inmuebles de uso residencial; para el resto, debe aplicarse el art. 1875 CC.

            4.7. Reembolso anticipado (art. 23).- Es una facultad irrenunciable del prestatario. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. El prestatario tiene derecho a una reducción de los intereses y de los costes correspondientes al plazo remanente y se extinguirá el seguro de cobertura de riesgos, derechos de los que se le informará en la documentación precontractual y contractual.

Comisión de amortización anticipada: se podrá percibir en función de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, calculada según la fórmula de cálculo prevista en el art. 23.8, y en función del tipo de préstamo:

4.7.1. En los préstamos a tipo de interés variable o en los tramos variables, podrá pactarse, alternativamente:

- o una comisión para el caso de reembolso anticipado total o parcial durante los primeros 5 años, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera con el límite del 0,15% del capital amortizado;

- o una comisión para el caso de reembolso anticipado total o parcial durante los primeros 3 años, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera con el límite del 0,25% del capital amortizado.

4.7.2. En los préstamos a tipo de interés fijo o en los tramos fijos, podrá pactarse una comisión que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con un límite de 2% del capital amortizado si el anticipo total o parcial se produce los 10 primeros años, o del 1,5% si se produce después.

4.7.3. En caso de novación del tipo de interés o de subrogación de acreedor, si se sustituye un tipo de interés variable por otro fijo, para el resto del plazo sólo podrá pactarse una comisión que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con un límite de 0,15% del capital amortizado si el anticipo total o parcial se produce los 3 primeros años.

4.8. Vencimiento anticipado (art. 24).- Para que se produzca se requiere:

4.8.1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.

4.8.2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga al menos:

- Si la mora se produce en la primera mitad de duración del préstamo, al 3% del capital concedido o a los pagos correspondientes a 12 meses. La redacción del precepto, no muy clara en este punto, da a entender que los dos requisitos son alternativos.

- Si la mora se produce en la segunda mitad, al 7% del capital concedido o a los pagos correspondientes a 15 meses.

4.8.3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento.

4.9. Intereses de demora (art. 25).- Será el remuneratorio más 3 puntos. Llama la atención que el precepto no hable de tipo máximo y que limite esta norma a los préstamos garantizados mediante hipoteca; por lo tanto, no es aplicable a los préstamos no hipotecarios destinados a la adquisición o reforma de un inmueble de uso residencial.

4.10. Subrogación de deudor.- Como ya se ha dicho, la LCCI es aplicable a la subrogación de deudor que tenga lugar con ocasión de la transmisión del bien hipotecado (DA 6ª). Para dar cumplimiento a los requisitos legales, el empresario vendedor que vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación (DA 7ª).

4.11. Subrogación de acreedor (DF 4ª).- Se modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, introduciendo las siguientes novedades:

4.11.1. Se suprime la norma de que si sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad debe subrogarse respecto de todos ellos.

4.11.2. La oferta vinculante de la entidad que esté dispuesta a subrogarse no debe presentarse por conducto notarial. Tampoco debe comparecer ante notario la entidad acreedora para ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo.

4.11.3. La certificación del importe del débito debe entregarse con carácter obligatorio en el plazo máximo de 7 días naturales.

4.11.4. Transcurridos 15 días naturales desde la entrega de la certificación sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación del préstamo hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación (en caso de que el deudor manifieste no haber recibido la certificación, entiendo que basta con que lo manifieste y que hayan transcurrido los plazos de 7 + 15 días naturales). 

4.12. Ejercicio de la acción hipotecaria mediante venta extrajudicial.- El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación (art. 129.2.a LH, modificado por la DF1ª.3 LCCI). Por lo tanto, si se pactan tanto la venta extrajudicial como el procedimiento de ejecución judicial directa, en éste el valor a efectos de subasta tampoco podrá ser inferior al valor de tasación. 
 
4.13. Condiciones generales de la Contratación.- Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la LCI deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación antes de empezar su comercialización; y también obligatoriamente se remitirán al Registro las sentencias firmes por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas (art. 7 LCCI y art. 11.2 y 4 Ley 7/1998, de 13 de abril, modificado por la DF 4ª.2 LCCI). Recuérdese que, conforme al art. 23 de la Ley 7/1998, los notarios velarán por el cumplimiento de dicha ley y harán constar el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esta naturaleza y que figuren inscritas en el Registro de Condiciones Generales.

4.14. Contratos preexistentes (DT 1ª).- La LCCI no se aplica a los contratos de préstamo anteriores al 16 de junio de 2019, con las siguientes excepciones:

4.14.1. Que el contrato anterior sea objeto de novación o de subrogación (en este caso, entiendo que tanto subrogación de deudor como de acreedor). El prestamista sólo deberá informar en los términos del art. 14 de aquellos contenidos que sean objeto de modificación. No aclara si hay que otorgar el acta notarial previa. Posiblemente, sí sea necesario en el supuesto de subrogación de deudor en que intervenga el prestamista consintiendo la subrogación; en caso de novación o subrogación de acreedor, lo lógico sería que dependiera del alcance de la modificación.

4.14.2. El prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en caso de novación o de subrogación de acreedor, si se sustituye el interés variable por uno fijo. No acabo de entender este supuesto, que considero incluido en el anterior.

4.14.3. Sí son de aplicación las normas sobre vencimiento anticipado, salvo que las pactadas sean más favorables al deudor y que el vencimiento anticipado se haya producido antes de la entrada en vigor de la ley.

4.15. Copias a favor de SAREB.- Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse con arreglo a la LEC y a la legislación notarial, podrá pedir una copia autorizada, que podrá ser parcial, para acompañarla a la demanda ejecutiva; en la copia constará que se expide al amparo de la DA 22ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, y a los efectos del art. 685 LEC (DF 11ª).

5. CONTROL DE CLÁUSULAS ILEGALES Y ABUSIVAS

Llama poderosamente la atención que la LCCI no encomiende a los notarios el control de las cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o que hayan sido declaradas nulas por abusivas, obligándoles a abstenerse de autorizar escrituras que las contengan, como sí hace con los registradores de la propiedad, en que el art. 258.2 LH, modificado por la DF 1ª.5 LCCI, obliga a los registradores a denegar la inscripción de dichas cláusulas.

No obstante, la legislación de protección al consumidor sigue encomendando a los notarios esta función. El art. 84 del TR de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios prohíbe a los notarios la autorización de contratos que contengan cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales. Para los préstamos hipotecarios sujetos al ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, esto es, los no sujetos a la LCCI, los notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta dicha ley (art. 18.1). En Cataluña, el art. 123-10.3 CCC impone a los notarios la obligación de comprobar que, en las escrituras relativas a créditos o préstamos hipotecarios sobre la vivienda, no se incluyen cláusulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber estado consideradas abusivas, así como el deber de velar por el respeto de los derechos que dicha ley otorga a las personas consumidoras que son deudores hipotecarios.   

            Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou.

Se autoriza la reproducción y difusión de esta obra siempre que se respete su autoría. El autor no se hace responsable del contenido de la obra, cuyas opiniones son a título meramente personal.

martes, 19 de marzo de 2019

CANCELACIÓN DE CENSO POR NO HABERSE DIVIDIDO ENTRE LAS FINCAS A LAS QUE AFECTA


RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA JUS/268/2019, de 6 de febrero

            DOCTRINA.- CENSOS.- La falta de inscripción de la división de un censo con motivo de la segregación de una parte de la finca gravada produce su extinción ope legis, aunque después se haya redimido la parte del censo que afectaba a la finca segregada.

            RESUMEN.- Se solicita mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad la cancelación registral de un censo debido a que: a) la acreditación de la vigencia del censo se hizo constar fuera de plazo; b) el censo no se ha dividido entre las varias fincas resultantes de una segregación practicada en 1978, en base al apartado 2º de la DT 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del CCCat.

            La registradora de la propiedad deniega la cancelación en base a que: a) aunque la acreditación de la vigencia se hiciera fuera de plazo, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la LH; b) el censo recae sobre una sola finca, ya que fue redimido en la parte que gravaba la finca segregada.

            La DGDEJ estima el recurso y declara procedente la práctica de la cancelación del censo solicitada. En relación con la alegación de que la constancia de la acreditación de la vigencia del censo fue hecha fuera de plazo, confirma el criterio de la registradora de que el recurso gubernativo nunca es procedente contra una inscripción.

            La cuestión principal queda reducida pues a si es relevante, a efectos de la extinción del censo, la posterior redención de la parte segregada. La DG considera que dicha circunstancia no es relevante, pues la escritura de división del censo debía haberse otorgado antes del 18 de abril de 1993 (esto es, 3 años después de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, cuya DT 1ª estableció la extinción ope legis de los censos no divididos) y debía haberse inscrito antes del 1 de julio de 2007 (o sea, 1 año después de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, cuya DT 13ª complementó la anterior), hechos que evidentemente no se produjeron. Y añade: «Es indiferente que después de aquella fecha, sea por inactividad, desconocimiento o buena fe de los censatarios, propietarios de los inmuebles, y de los censualistas, titulares del censo, se hayan otorgado escrituras de redención y se hayan pagado los precios convenidos. Lo único relevante es que el censo quedó extinguido por ministerio de la ley el 18 de abril de 1993, antes de la redención de la parte que afectaba a la finca número 2617 [finca segregada], según ha quedado constatado al no haberse aportado la escritura al Registro antes del día 1 de julio de 2007 y, por lo tanto, ha quedado extinguido ope legis sobre la finca restante en que subsistía inscrito» (FD 3.5).

            COMENTARIO.- La presente resolución confirma la R. de 4 de marzo de 2015 (aunque se trata de un supuesto de hecho algo diferente) y complementa la ya abundante doctrina de la DGDEJ en relación con la cancelación registral de los censos no divididos, que puede resumirse de la forma siguiente:

            1).- La acreditación de la vigencia del censo conforme a la DT 3ª de la Ley 6/1990, no es obstáculo para solicitar la cancelación, como resulta de esta resolución y de las RR. de 1 de diciembre de 2008 y 26 de abril de 2017.

            2).-  No se puede solicitar su cancelación si recae sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal por no haberse dividido entre los elementos privativos (R. de 24 de noviembre de 2006).

            3).- La división de la pensión sobre cada finca no equivale a la división del censo (R. de 12 de junio de 2014). 

            4).- No se pueden practicar asientos si el censo no se ha dividido, ya que está extinguido (R. de 14 de mayo de2015).

            5).- La posterior redención de una de las partes del censo dividido, aunque a raíz de la misma el censo recaiga sobre una sola finca, no evita que éste quedara extinguido el 18 de abril de 1993 (RR. de 4 de marzo de 2015 y 6 de febrero de 2019).

miércoles, 6 de marzo de 2019

GUÍA PRÁCTICA DE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD

GUÍA PRÁCTICA SOBRE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD (actualizada a 01.03.2019)

1.- CONCEPTOS BÁSICOS:


  • Coordinación gráfica: tiene lugar cuando el Registro y el Catastro comparten una misma representación gráfica de la finca. Alcanzada la coordinación gráfica, se presume, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca registral tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (art. 10.5.1 LH).
  • Representación gráfica o geográfica: consiste en un plano de la finca que incluye las coordinadas georreferenciadas de sus vértices. Las hay de dos tipos:
                         - Representación gráfica catastral: figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG), cuyos datos se presumen ciertos (art. 3.3, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

                           - Representación gráfica alternativa (RGA): puede aportarse solamente cuando se cree una parcela catastral nueva o el titular manifieste que los datos catastrales no coinciden con la realidad (supuestos del art. 10.3 LH). Debe reunir los requisitos técnicos especificados en la RC. de 26.10.2015, apartado 7º.

2.- INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

2.1.- Casos en los que es necesaria (art. 9.b.1º)

  • Inmatriculación.
  • Parcelación, reparcelación y concentración parcelaria.
  • Segregación, división, agrupación y agregación.
  • Expropiación forzosa con reordenación de terrenos.
  • Deslinde con reordenación de terrenos.
En la práctica, también es requerida cuando se pretende inscribir una declaración de obra nueva y la edificación ocupa la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

2.2.- Rogación (art. 199.1.1º). En los casos en que no es obligatoria, la inscripción de la representación gráfica debe solicitarse por el titular registral del dominio o de cualquier derecho real de forma expresa (R. 08.06.2016). No obstante, debe entenderse solicitada y con ella requerido el inicio del procedimiento del art. 199 (salvo que no sea necesario) cuando se insta la rectificación de la descripción con base en la CCDG o en una RGA (R-C. 03.11.2015).

2.3.- Representación gráfica inscribible (art. 9.b.3º):
  • Norma general: CCDG.
  • Si se crea una parcela catastral nueva: CCDG + RGA.
  • Si no se crea, pero las descripciones no coinciden: CCDG + RGA.
  • En caso de inmatriculación, solo la CCDG.
  • La RGA puede sustituirse por la aportación del informe de validación gráfica catastral, aunque sea negativo (R. 28.11.2018).
2.4.- Debe existir correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente (art. 9.b. 5º y 6º). El registrador denegará la inscripción (R. 16.01.2018):
  • Si tiene dudas fundadas sobre la correspondencia entre las fincas.
  • Si la representación gráfica coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • Si existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. Entendemos que en este caso debería evitarse la denegación de entrada y notificar a los colindantes, practicando la inscripción en caso de falta de oposición conforme al art. 199. Si la Administración se opone alegando invasión del dominio público, no es necesario que el registrador justifique sus dudas (R. 20.03.2019).
  • Si encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
2.5.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199 (R. 12.02.2016), salvo que:
  • Se incluya alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.
  • Se produzca una alteración de linderos fijos.
  • La superficie resultante de la representación gráfica supere el 10% de la inscrita o, aun siendo inferior, si el registrador considera que puede afectar a las fincas colindantes (R. 07.02.2018). Entendemos que la notificación a los colindantes la puede hacer también el notario siguiendo lo dispuesto en el art. 201.1, en cuyo caso no será necesario que la repita el registrador. Cualquiera que sea la superficie rectificada, lo notificará también a los titulares de derechos inscritos, quienes no podrán oponerse pues la inscripción ya se habrá practicado (R. 13.07.2017).
3.- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA INSCRITA

3.1.- Ámbito de aplicación. Los medios de rectificación previstos se aplican:

3.1.1.- A las rectificaciones de superficie, tanto excesos como disminuciones de cabida, salvo que la diferencia de cabida sea inferior al 10% de la superficie inscrita y la superficie coincida con la catastral o sea inferior al 5% aunque no coincida (art. 201.3). En ambos casos, se exige que el registrador no albergue dudas, fundadas:

                a).- en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita;
                b).- en la reiteración de rectificaciones sobre la misma;
             c).- o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. No obstante, aún en este caso, se puede practicar la rectificación:

                         - si los linderos que constan en la descripción y en el título son fijos (R. 06.03.2017);
              - si no implica una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria (R. 29.09.2017);
                         - si el exceso de cabida es de muy escasa entidad (R. 26.10.2017).

3.1.2.- A las rectificaciones de linderos. No obstante, no es necesario seguir los procedimientos de rectificación para los linderos personales ni para los linderos fijos si así resulta claramente de la CCDG, no se modifica ni la delimitación física ni la superficie, no resulte contradicha por otras titularidades o representaciones gráficas inscritas y no hay dudas de identidad (RR. 26.04.2017 y 22.10.2018).

3.1.3.- No son necesarios para las rectificaciones de otros elementos descriptivos, tales como: alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (art. 201.2). A la espera del reglamento, pueden ser suficientes los datos resultantes de la CCDG, si no hay dudas de identidad (R. 29.11.2017).

3.1.4.- No pueden seguirse para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente (art. 201.1.e).

3.1.5.- Deben seguirse para practicar cualquier inscripción (no anotación preventiva) relativa a una finca inscrita cuya superficie no conste en la descripción registral (RR. 13.12.2016 y 13.12.2017).

3.2.- En cualquier otro caso se pueden utilizar indistintamente los procedimientos de los arts. 199 (ante el registrador) y 201.1 (ante el notario) (R. 17.11.2015).

3.3.- Procedimiento del art. 201.1. Reglas:
  1. Solo puede promoverse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes con dicho distrito (art. 203.1, regla 1ª).
  2. Puede promoverlo el titular registral (que no tiene que coincidir con el catastral) de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio o de cualquier derecho real (art. 201.1 a).
  3. El promotor debe asegurar que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita (art. 201.1.a).
  4. El interesado debe expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales (art. 201.1.b).
  5. Debe aportarse la CCDG (salvo que no esté disponible, R. 06.04.2017) y, si esta no coincide con la rectificación solicitada, una RGA (art. 201.1.b). En este último caso, el notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (art. 18.2.c.2º TRLC por remisión del art. 201.1c).
  6. El notario solicitará al registrador certificación de titularidad y cargas de la finca (adaptación del art. 203.1.3ª), que será expedida en un plazo máximo de 15 días.
  7. En el momento de expedir la certificación el registrador debe manifestar si alberga dudas sobre la rectificación pretendida, manifestación que no impide la continuación del procedimiento, pues pueden disiparse durante su tramitación (R. 22.02.2018). Parece, pues, que al final del procedimiento el registrador no podrá manifestar dudas que no haya expuesto en dicho momento inicial. Las dudas han de estar fundadas y justificadas en base a criterios objetivos y razonados sobre la rectificación pretendida, salvo que la Administración se oponga alegando invasión del dominio público (R. 20.03.2019); y solo pueden basarse en que:

  • se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 201.1.2º);
  • la representación gráfica de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público (R. 22.02.2018);
  • la posible invasión de fincas colindantes (R. 22.02.2018) o del dominio público; en este último caso, el registrador debe comunicarlo a la Administración afectada, y no podrá calificar negativamente la rectificación hasta que esta se manifieste al respecto (R. 18.10.2018).
8ª.- El notario notificará la tramitación del expediente a las personas y entidades que cita el art. 203.1.5ª. ¿Realmente es necesario notificarla a todos ellos? Entendemos que solo debe notificarse:

  • a los titulares de cargas y derechos de la finca cuya descripción se rectifica, que serán los que resulten de la certificación registral;
  • a los propietarios de las fincas colindantes expresados por el promotor, los cuales, normalmente, serán los catastrales, salvo que el registrador manifieste al expedir la certificación a qué colindantes registrales debe notificarse (R. 23.04.2018); si los colindantes catastrales no coinciden con los registrales, podría aprovecharse el expediente para rectificar los linderos registrales o la relación de colindantes registrales, evitando su designación nominal;
  • al Ayuntamiento en que esté situada la finca;
  • a la Administración del dominio público que pueda verse afectado.
9ª.- La notificación se hará de forma personal. Si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignorase el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuere efectiva la notificación, se hará mediante edicto en el BOE dirigido al interesado (R. 23.04.2018). Parece que nada se opone a que los intentos se hagan por correo certificado. Si la finca colindante es un edificio en régimen de propiedad horizontal, basta con notificarlo al presidente de la comunidad (R. 07.11.2017) Además, sea o no efectiva la notificación personal, deberá insertarse edicto en el BOE, dirigido a cualquier interesado, y, potestativamente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca (art. 203.1.5ª). La publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento no suple la notificación personal al Ayuntamiento (R. 07.02.2019).

10ª.- En la notificación se harán constar:

  • los datos identificativos del promotor del expediente (art. 203.1.5ª.a);
  • la descripción de la finca según el Registro y los elementos descriptivos que se pretenden rectificar;
  • la referencia catastral de la finca (art. 203.1.5ª.b).
11ª.- Cualquier interesado puede hacer alegaciones ante el notario en el plazo de un mes (art. 203.1.6ª). Pese a la dicción literal de dicha regla, el notario no está obligado a cerrar el expediente por el solo hecho de haber recibido alegaciones en contra, sino que debe valorar dichas alegaciones y puede seguir la tramitación si considera que no son sustanciales, por asimilación al art. 199, 1.4º, y como puede desprenderse de la R. 13.07.2017.

12ª.- La rectificación debe liquidarse del ITPAJD para poder inscribirse (R. 13.04.2019); no así si solicita la rectificación por el procedimiento del art. 199 LH (R. 12.09.2016).

4.- MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

4.1.- En las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación de fincas registrales (que no sean elementos privativos de un inmueble en régimen de propiedad horizontal) debe aportarse la representación gráfica georreferenciada (art. 9.b.1º). En todo caso es necesario aportar la CCGD (como resulta del art. 9.b.4º), que será suficiente si la finca creada (o las varias fincas creadas, en caso de división) se corresponde y concuerda con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita con una parcela catastral ya existente, pues del Catastro ya resultarán las coordenadas georreferenciadas; ni en caso de agrupación/agregación si ambas fincas están perfectamente identificadas con dos parcelas catastrales (como resulta de las RR. 13.06.2016 y  13.07.2017). En caso contrario, debe aportarse, además, una RGA que reúna los requisitos del apartado 7º de la R. de 26.10.2015.

4.2.- No se requiere aportar la RGA en relación con las fincas registrales efímeras, que son meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales (R. 08.06.2016).

4.3.- Tampoco se requiere aportar la RGA en caso de segregación en relación con la finca resto, si se sigue describiendo en la escritura conforme a la superficie resultante del Registro (RR. 07.07.2016 y 02.09.2016). No obstante, deberá aportarse la representación gráfica cuando se pretenda alguna otra inscripción sobre la finca resto (R. 11.04.2019).

4.4.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199, salvo que se incluya alguna rectificación superficial superior al 10% de la inscrita o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la alteración catastral (R. 12.02.2016).

4.5.- Los notarios deben comunicar a la DGC a través de la SEC el otorgamiento de escrituras en las que se realicen modificación de entidades hipotecarias, en el plazo de 5 días desde su otorgamiento (ap. 4, R. de 26.10.2015.).

5.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1.- Norma general: la porción de suelo ocupada por la edificación ha de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (art. 202, 2º), para evitar que las edificaciones declaradas invadan fincas colindantes (R. 30.05.2016).

5.2.- Desarrollo:

5.2.1.- Casos en que no es exigible:

             a).- Cuando la edificación se declara en construcción, sólo al inscribir el acta final de obra, y ello aunque la declaración de obra en construcción se hubiese inscrito antes del 1 de noviembre de 2015 (R. 27.07.2017).

          b).- En caso de escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas (R. 23.05.2016).

         c).- Si la superficie de suelo ocupada por la edificación coincide con la que figura en el Catastro, ya que el registrador puede obtener las coordenadas del SEC (R. 07.02.2017), aunque no coincida la superficie del solar, salvo que el registrador tenga dudas sobre la extralimitación de la construcción. Si se manifiesta que la edificación ocupa la totalidad del terreno, no podrá inscribirse la obra nueva con remisión a las coordenadas catastrales si la superficie registral del terreno es inferior a la que resulta del Catastro (R. 29.06.2017).

              d).- Sí es exigible en las obras nuevas “antiguas”, es decir, declaradas tras haber prescrito las posibles infracciones urbanísticas (R. 19.04.2016).

5.2.2. Requisitos adicionales:

              a).- No se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, salvo que la edificación ocupe la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

              b).- No se requiere que la georreferenciación se aporte en formato GML. También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla (R. 19.04.2016).

            c).- No se requiere la delimitación geográfica y lista de coordenadas del solar en que se ubique la edificación, exigidas por la R-C. de 03.11.2015, salvo que el registrador tenga dudas de que la porción ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir (R. 19.04.2016). 

          d).- No se requiere que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación así lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara (R. 19.04.2016).

           e).- Para calificar si la superficie de suelo ocupada por la edificación está efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimita de ella, no basta con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (R. de 28.09.2016 y de 27.07.2017).

            f).- Para computar la superficie de suelo ocupada por la edificación debe tomarse la superficie construida. En caso de que no se aporte la georreferenciación de aquella superficie por coincidir con la catastral, debe tenerse en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica o geométrica, y que es ésta la que realmente interesa. La alfanumérica (es decir, la que expresa la superficie en metros cuadrados) puede diferir de la geométrica (esto es, la resultante de la representación geográfica) ya que los balcones, terrazas y porches se suelen contar en la primera al 50%, mientras que para calificar si toda la superficie de suelo ocupada está dentro de la parcela, hay que computar dichos elementos al 100% (R. 07.02.2017).

           g).- El registrador debe calificar la correspondencia entre la finca registral y las coordenadas aportadas, de manera que puede denegar la inscripción si tiene dudas fundadas en la falta de correspondencia (RR. de 02.03.2017 y 22.03.2017).


Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou
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INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA EN QUE LA EDIFICACIÓN OCUPA LA TOTALIDAD DEL SOLAR


RESOLUCIÓN DGRN de 4 de enero de 2019

            DOCTRINA.- Para poder inscribir una declaración de obra en que la edificación ocupa la totalidad del solar, se requiere la inscripción previa de la representación gráfica por los procedimientos de los arts. 9 o 199 LH.

            RESUMEN.- Se otorga una escritura de declaración de obra nueva finalizada en la que la edificación ocupa la totalidad del solar, circunstancia que ya figura en el Catastro. Hay concordancia en la superficie del solar entre la escritura, Registro y Catastro. Dado que existe concordancia entre la superficie ocupada por la edificación en la escritura y en el Catastro, el compareciente se remite a las coordenadas georreferenciadas que constan en el Catastro. El registrador de la propiedad exige la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral.

            La DGRN confirma parcialmente la nota de calificación del registrador. Recuerda en primer lugar su doctrina, recogida por primera vez en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, de que: «con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, des el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara» (FD 3, últ. pár.).

            No obstante, en el presente supuesto hay que tener en cuenta que la edificación ocupa la totalidad de la parcela. Ello implica que la determinación y constancia registral de la edificación determine la ubicación de la finca y consecuentemente la de las fincas colindantes, con el riesgo de que ello se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Dice la DG que «no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral». Se basa en que «sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento […] además de tener efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro» (FD 4, 8º). Es por ello que considera que debe inscribirse la representación gráfica de la finca con carácter previo a la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.

            Sin embargo, ello no implica que para inscribirse la representación gráfica deba seguirse el procedimiento del art. 199 LH, algo que es innecesario «cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita» (FD 5, 2º). En tales casos y como ocurre en el presente, bastará que el registrador notifique las operaciones practicadas a los titulares de derechos inscritos, entre ellos a los titulares de fincas colindantes inscritos, conforme al art. 9.b).

            COMENTARIO.- Interesante resolución que trata por primera vez, que yo sepa, la cuestión de la inscripción de la declaración de obra nueva cuando la edificación ocupa la totalidad del solar, caso bastante frecuente en la práctica. Su doctrina constituye una excepción al carácter potestativo de la inscripción de la representación gráfica fuera de los supuestos del art. 9.b). Dado que no es necesario seguir el procedimiento del art. 199, quizás la resolución podría haber aceptado el recurso, considerar que la solicitud de inscripción de la representación gráfica iba implícita en la de la inscripción de la obra nueva y simplemente resolviera que el registrador, que no había manifestado dudas fundadas, inscribiera y luego notificara a los colindantes las operaciones realizadas. Posiblemente, la DG ha querido dar la opción al registrador de manifestar si tiene o no dudas fundadas en relación a la inscripción de la representación gráfica, pero no me parece lógico que, considerando en este caso como necesaria la inscripción de la representación gráfica, haya que solicitarla expresamente, como tampoco parece ser exigible en los supuestos del art. 9.b).
         

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