El supuesto de hecho
En el casco antiguo de una ciudad se encuentran dos fincas en la siguiente situación: una está situada encima de la otra; por el desnivel del terreno, cada un tiene entrada por dos calles situadas a diferente altura. El suelo de la finca superior sirve de techo a la finca inferior. En el siguiente croquis grafío en rojo la finca superior, en verde la inferior y en negro las calles:
Los propietarios de cada uno de dichos edificios quieren regular dicha situación y conferir al propietario de la finca inferior la propiedad del terreno subterráneo en relación a la finca superior y a la altura de la finca inferior, que se encuentra bajo aquella.
La solución jurídica
Para ello otorgan en escritura pública en la que convienen una servidumbre de medianería horizontal sobre el elemento que sirve de suelo para la finca superior y de techo para la inferior y pactan que todo lo situado por encima de dicha línea sea propiedad de la finca superior y que todo lo situado por debajo lo sea de la inferior. Al estar las fincas situadas en Lleida, sujetan la medianería a los arts. 555 y ss. del Código civil de Cataluña.
La escritura pública fue presentada en el Registro de la Propiedad y su inscripción fue suspendida ya que, a juicio de la registradora, debía constituirse un derecho de superficie a favor de la finca inferior para regular la titularidad de la parte de planta baja de la finca inferior que se adentra bajo la superior pero sin lindar con ella.
La calificación dio lugar a la Resolución JUS/2349/2018, de 11 de octubre, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya (DGOC 19.10.2018), que revocó la nota de calificación. La resolución califica la institución como una comunidad de medianería horizontal y no como una simple servidumbre, ya que la propiedad del suelo/techo medianero es común y así se configura por el art. 555-1.2 CCCat. En cuanto al derecho de superficie, la DGDEJ considera que no es necesario constituirla ya que ello no se ajustaría a la voluntad de las partes. También entiende que no nos hallamos ante una propiedad horizontal ya que no coexisten elementos privativos con elementos comunes.
Comentario
La distinción entre la comunidad de medianería y la propiedad horizontal (que es otra forma especial de comunidad) ya fue tratada por la DGDEJ en la R. de 10 de octubre de 2012, que a mi juicio la explicaba mejor que la presente, pues explicó que la diferencia estribaba en que en la propiedad hay un solo inmueble formado por elementos comunes y privativos, existiendo entre estos una dependencia física y funcional; mientras que en la comunidad de medianería hay dos edificios independientes que solo comparten un elemento que les sirve de soporte y de separación.
A mi juicio, la institución jurídica que mejor encaja en la situación de hecho que se pretende regular por las partes es la comunidad pro diviso, una comunidad que no regula el CCCat pero que es perfectamente admisible con base al principio de libertad civil del art. 111-6 de dicho código. En la comunidad pro diviso, el
derecho de cada uno de los copropietarios no recae sobre la totalidad de la
cosa, sino que cada uno tiene derecho a una parte determinada de ella. De este
modo, el propietario de la finca superior tendría la propiedad de la parte situada
por encima de la línea divisoria y el de la finca inferior la de la situada por
debajo; la utilización de dicha línea como zona de carga y de separación podría
regularse, ya sin necesidad de constituir la comunidad de medianería, dentro de
los pactos de constitución de dicha comunidad pro diviso.
Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou
Se autoriza la difusión o reproducción de esta obra siempre que se respete su integridad y autoría.
No hay comentarios:
Publicar un comentario