lunes, 17 de junio de 2019

EFICACIA DE LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES POR CARTA CERTIFICADA


EFICACIA DE LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES POR CARTA CERTIFICADA O BUROFAX  (a propósito de la RDGRN de 14 de mayo de 2015)

            En la resolución citada se planteaba, entre otras cuestiones, la eficacia de una notificación notarial hecha por burofax y por carta certificada, cuando ni el uno ni la otra llegaron a su destinatario (en el primer caso, se dejó aviso; en el segundo, figuraba como “desconocido”). En el presente supuesto la DGRN considera no efectuada la notificación. Se trataba de la notificación del ejercicio unilateral de una opción de compra, en el que, por su transcendencia, “deben extremarse las precauciones a fin de procurar una notificación efectiva”. Por ello, la notificación por carta certificada con acuse de recibo sólo puede entenderse realizada cuando del acuse de recibo resulte que el envío ha sido entregado.

            Si bien es cierto que hay sentencias que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención «avisado», «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero son Sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones -no al previsto en el Reglamento Notarial- y a los efectos de no entender caducado el procedimiento. En el ámbito del RN existe otra forma más ajustada al principio constitucional de tutela efectiva: el procedimiento previsto en el artículo 202 del RN, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo.

            En cuanto a la utilización del burofax, si bien este procedimiento se encuentra admitido en determinados ámbitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha sido admitido alguna vez por la DG como suficiente, cuando legalmente no se exige una forma determinada de notificación, por cuanto permite dejar constancia fehaciente de la entrega de la misma (Resolución de 18 de febrero de 2013, para la citación a los acreedores en las herencias aceptadas a beneficio de inventario); no siempre que exista una falta de determinación legal de la forma de practicar las notificaciones y requerimientos a efectos registrales debe seguirse esta regla, sino que, a falta de pacto, habrá de atenderse a la transcendencia de los efectos que la misma provoca y a los criterios legales existentes para supuestos semejantes. Dicha transcendencia en el caso que no ocupa lleva a considerar insuficiente la notificación por burofax cuando éste no es recibido efectivamente por su destinatario.

            En el presente supuesto, además, la notificación se hacía en un domicilio distinto del señalado por el destinatario en el contrato para recibir las notificaciones. La DG recuerda su doctrina (R. 13.01.2013) de que dicha notificación sólo es efectiva si el destinatario lo consiente y es identificado por el notario.

            Por lo tanto, y relacionando esta resolución con la R. de 21 de febrero de 2018, podemos llegar a la conclusión de que las notificaciones notariales por carta certificada con acuse de recibo o burofax requieren, para su eficacia, el cumplimiento de los siguientes requisitos:

            1).- Que ni la ley establezca ni las partes hayan pactado otra forma de notificación.

            2).- Que el destinatario reciba efectivamente el envío en domicilio no diferente al que, en su caso, haya señalado para notificaciones. La duda se produce cuando es el destinatario, con su pasividad, el que impide la recepción de la notificación: la DG, pese a citar la cuestión en la R. de 12 de enero de 2018, no la resuelve pues en el caso que examinaba se había recibido.

            En caso de no cumplirse alguno de estos dos requisitos, el notario debe practicar la notificación presencialmente en el domicilio señalado para notificaciones, si bien se permite la notificación al destinatario que se persona en el despacho para recibirla (en cuyo caso deberá suscribir la oportuna diligencia) y la realizada en domicilio distinto al señalado para notificaciones si el destinatario lo acepta y es identificado por el notario.

            En las notificaciones de los procedimientos de la Ley 13/2015, la DGRN no se ha pronunciado sobre la eficacia de las realizadas mediante carta certificada con acuse de recibo, pero entiendo que la solución debe ser la misma. En las RR. de 23 de abril de 2018 y 16 de enero de 2019 indicó que la notificación debe hacerse de forma personal (lo que no implica que tenga que ser presencial) y que, tras dos intentos fallidos, o si el destinatario es desconocido o se ignora el lugar de la notificación, puede hacerse mediante edicto “dirigido nominalmente” al interesado en la notificación (si éste es conocido, se entiende). Aunque la DG no lo dice expresamente, la exigencia de dos intentos fallidos parece indicar que el notario debe personarse en el lugar de la notificación dos veces al menos, pues no tendría sentido enviar una segunda carta al mismo lugar cuando la primera no se ha recibido. Sin embargo, ello no excluye la eficacia de la notificación por carta certificada si es recibida por el destinatario o por alguien que hallándose en el lugar la recoge por él. Entiendo que es la solución que se cohonesta con la doctrina de la R. de 14 de mayo de 2015 y de 21 de febrero de 2018, pues el servicio de Correos (no así el de cualquier mensajería privada) goza legalmente de la fehaciencia suficiente. Ahora bien, de no prosperar la notificación por carta certificada, el notario, antes de acudir al edicto, deberá intentar al menos por dos veces la notificación de forma presencial.  

jueves, 13 de junio de 2019

INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO EN UNA COMPRAVENTA ENTRE COMUNEROS


DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA
RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29 de abril
(DOGC 08.05.2019)

            DOCTRINA.- INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO.- No es necesario entregar el informe de la ITE, ni aportar el certificado de aptitud, ni la exoneración de ambos, en la venta de la cuota de uno de los copropietarios a otro comunero.

            RESUMEN.- Se otorga escritura de compraventa de una tercera parte de una vivienda a favor de otros copropietarios de la misma y el registrador de la propiedad suspende la inscripción en la consideración de que deben cumplirse los requisitos establecidos por el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en relación con la inspección técnica del edificio.

            El notario autorizante recurre la calificación registral sobre la base de que los compradores no adquirieron la propiedad de la cuota vendida en el momento de la venta, sino que ya lo eran antes de aumentar su participación en la comunidad. Por otra parte, alega que, siendo obligación de los propietarios de viviendas disponer de la documentación exigida por la Administración, tan obligado lo está el comprador como el vendedor, por lo que aquel no puede exigir a este dicho cumplimiento que a él le corresponde. Adicionalmente, plantea la competencia de la DGDEJ pues entiende que el objeto de la discusión es si nos encontramos ante un acto de transmisión de la propiedad o no.

            El registrador argumenta que se trata de un acto de transmisión de la propiedad, pues es calificado como compraventa en la escritura y la compraventa es el principal contrato de transmisión de la propiedad, criterio que considera confirmado por la sistemática del CCCat. En su opinión, la tesis del notario sería correcta si nos halláramos ante un supuesto de disolución de comunidad, pero no es el caso ya que la vivienda sigue en situación de copropiedad y sólo disminuye el número de comuneros; el acto realizado es, por lo tanto, una compraventa de cuota ya que, conforme a la RDGRN de 11 de noviembre de 2011, la llamada disolución parcial no es una auténtica disolución de comunidad. Por lo tanto, deben aplicarse los requisitos propios de la compraventa. Tampoco entiende que deba equiparse el presente supuesto al de la innecesariedad de acreditar los gastos de comunidad en casos similares, ya que el adquirente ya es conocedor de la deuda que asume.

            La DGDEJ estima el recurso y declara inscribible la escritura de compraventa. En primer lugar, asume su competencia dado que el recurso se fundamenta en dos normas de derecho catalán, en concreto, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en las que se regula la inspección técnica de los edificios. Además, está clara la vigencia de los Libros quinto y sexto del CCCat en el momento de otorgarse la escritura de compraventa.

            Sobre la cuestión de si la venta de una porción indivisa a los demás copropietarios se equipara o no a una extinción parcial de condominio, la DG entiende que en los negocios en que se produce una reducción de copartícipes o un acrecimiento de cuotas, manteniéndose la cotitularidad de varias personas sobre una cosa, se puede hablar, aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de comunidad, en virtud del principio de libertad civil, que tiene su reflejo, en materia de comunidad, en el art. 551-2.1 que declara el carácter dispositivo de las normas del CCCat. La DG distingue dos grupos diferentes de negocios: «los de disposición de una cuota a favor de otro copartícipe o de una tercera persona, que comporta la transmisión de la cuota del cedente y puede significar una reducción, un incremento o el mantenimiento del número de copartícipes; y el de disposición de una cuota a favor de todos los demás copartícipes en proporción idéntica a la que los adjudicatarios tenían en la comunidad, que comporta el acrecimiento de la cuota de los copartícipes adjudicatarios y siempre, necesariamente, la reducción del número de copartícipes» (FD 2.2). Sería en relación con los negocios del segundo grupo que se podría hablar, aunque sea de manera impropia, de una disolución parcial de condominio.

            En cuanto a la obligación de entregar el informe de la inspección técnica del edificio y de aportar el certificado de aptitud, la DG acoge la tesis del notario recurrente de que la obligación de disponer de la documentación citada «correspondía en conjunto a los copropietarios de la vivienda en comunidad ordinaria antes de la compraventa, como les continúa correspondiendo después, sin que la salida de la comunidad de uno de los copropietarios altere la situación» (FD 3.3). Diferente sería el caso en que la adquisición de la cuota se hiciera por parte de una persona hasta entonces ajena a la comunidad, en que sí sería necesaria la aportación de la documentación citada o su exoneración con arreglo a la ley.

            COMENTARIO.- La cuestión de si la cesión de una cuota de una comunidad ordinaria se debe considerar como compraventa (si es a título oneroso) o como disolución parcial ya fue abordada por la RDGDEJ de 21 de junio de 2016 (DOGC 02.08.2016) y comentada ampliamente en otro número de “LaNotaria” (nº 2-3/2016, p. 162 y 163), al que me remito. En aquella ocasión la escritura hablaba de disolución parcial y la DG consideró que lo propio era calificar el acto como cesión onerosa de cuota; en el caso presente, la escritura habla de compraventa, pero la DG prefiere calificarlo, aunque sea impropiamente, como disolución parcial. Reconozco que no acabo de entender la argumentación transcrita, que parece establecer como elemento distintivo el hecho de si la cesión de hace a favor de todos los restantes comuneros o de alguno o algunos de ellos. No veo tampoco que en el segundo grupo de supuestos se produzca «siempre y necesariamente» la reducción del número de copartícipes, pues el cedente no tiene por qué transmitir la totalidad de su cuota. Ni siquiera entiendo la remisión que hace la DG al principio de libertad civil, pues la verdadera naturaleza de los negocios jurídicos realizados no depende de la voluntad ni de la libertad de los sujetos que los realizan: siempre ha de prevalecer sobre el nomen iuris dado por los sujetos.

            Personalmente, me parece que habría que diferenciar entre la naturaleza jurídica del acto jurídico realizado y sus efectos. No se deben confundir. Es como si cuando compran una cosa dos o más personas, en lugar de calificar el acto como compraventa lo calificásemos como constitución de comunidad ordinaria; o, en caso, de venta por dos o más personas, como disolución de comunidad. Quizás la cuestión fiscal ha “contaminado” el punto de vista civil. Como es sabido, cuando una cesión onerosa de cuota comporta la disolución de la comunidad, interesa calificar el acto como “disolución de comunidad” en lugar de “compraventa”, por su trato fiscal más favorable; cuando en realidad se trata de una compraventa que produce la disolución de la comunidad (¿qué ocurriría fiscalmente si se calificara el negocio jurídico simplemente como compraventa?). En el ámbito civil, el que se produzca o no la disolución de la comunidad por asunción de todas las cuotas por uno de los copropietarios, no es cuestión que afecte a la calificación del negocio jurídico sino a sus efectos.

            En el caso que nos ocupa, la compraventa no produce la disolución de la comunidad sino simplemente una reducción del número de comuneros y un incremento de las cuotas de algunos o de todos ellos. El que deba considerarse si se produce o no la disolución parcial no me parece relevante; en todo caso, prefiero pensar que la disolución se produce o no se produce, sin que quepa la existencia de un estado intermedio, como la disolución parcial.

            Por consiguiente, no considero relevante la calificación de la naturaleza jurídica del acto a los efectos de la exigencia o no de la ITE, pues en todo caso estamos ante una compraventa. Lo decisivo a efectos de este recurso es que la persona del comprador ya es propietario de la finca vendida, por lo que debe plantearse si esta circunstancia conlleva la innecesariedad de dar cumplimiento a la normativa en relación con la ITE. La DG considera que es innecesario puesto que el comprador ya tiene la obligación de haber cumplido dicha normativa antes de la compraventa. No comparto este criterio ya que, en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, como es en este caso, la obligación de realizar la inspección técnica no es de los propietarios, sino de la comunidad (art. 5.1 Decreto 67/2015). Por otra parte, el principal objetivo del Decreto según su preámbulo es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas, en el ámbito de la función social de la propiedad, y uno de los medios para conseguirlo o para controlar su cumplimiento es obligando al propietario a aportar el certificado de aptitud con ocasión de una transmisión. Parece que se cumplen los requisitos legales y que la finalidad de la norma es congruente con la exigibilidad de la obligación, por lo que difícilmente puede excusarse su cumplimiento. Sin embargo, podría aplicarse el criterio de la propia DG en relación con la cédula de habitabilidad (vid. RDGDEJ de 16 de junio de 2010, DOGC 16.06.2010) y no exigirse en caso de transmisión de una cuota de la vivienda a un copropietario, pero debería basarse en otros argumentos.

lunes, 10 de junio de 2019

EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD


DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA
RESOLUCIÓN JUS/1019/2019, de 10 de abril
(DOGC 25.04.2019)

DOCTRINA.- EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DEL CONDOMINIO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR.- Pese a la aprobación judicial del plan de parentalidad, se exige que la disolución de la comunidad entre los progenitores sobre la vivienda habitual sea también aprobada judicialmente.

RESUMEN.- Se otorgó en 2013 una escritura de cese de convivencia y extinción de pareja estable a la que se acompañaron dos convenios reguladores: uno, conteniendo el plan de parentalidad en relación con la hija común menor de edad, conviniendo su guarda conjunta; y otro, disolviendo la comunidad recayente sobre el domicilio familiar, que se adjudicó a uno de los miembros de la pareja a cambio del pago al otro copropietario de una cantidad de dinero.

La escritura dio lugar a la RDGDEJ de 26 de noviembre de 2015 (JUS/2941/2015, de 26 de noviembre, DOGC 28 de diciembre de 2015), que dispuso, para la inscripción de la disolución de comunidad en el Registro de la Propiedad, la necesidad de aprobación judicial de la atribución realizada de la propiedad de la mitad indivisa del domicilio familiar. Se basó en la protección del interés de la menor, dado que, habiéndose convenido la guarda conjunta de ésta, no se atribuía el uso de la vivienda familiar a los dos progenitores (al no pactar nada al respecto debe entenderse que su uso correspondía exclusivamente al propietario, en este caso, la madre).

En 2017 se dicta un sentencia que regula cuestiones relacionadas con la guardia, custodia y alimentos de la menor, pero que no contiene ningún pronunciamiento sobre el convenio relativo a la atribución de la vivienda familiar. Presentada de nuevo en el Registro de la Propiedad la escritura de 2013, acompañada de la sentencia, el registrador suspende la inscripción por no acreditarse la aprobación judicial del citado convenio.

La DGDEJ desestima el recurso presentado contra la calificación registral, remitiéndose a los argumentos apuntados en la R de 26 de noviembre de 2015, a partir de la equiparación entre la familia matrimonial y la no matrimonial, que conduce a exigir la aprobación judicial de los pactos relativos a la vivienda familiar, mientras que la sentencia presentada no hace ninguna referencia a la división de cosa común.

COMENTARIO.- Aprobado judicialmente el plan de parentalidad, no veo la necesidad de que cualquier pacto relativo a la vivienda familiar tenga que ser también aprobado por el juez. En particular, la titularidad de la propiedad de la vivienda es una cuestión que puede calificarse como irrelevante a estos efectos; lo que es relevante es la atribución o no del uso de la vivienda familiar pero, aun así, no hay ninguna norma que obligue a atribuir el uso de la vivienda familiar al progenitor a quien corresponda la guarda de los hijos y, menos aún, que obligue a atribuirlo a ambos progenitores en caso de acordarse la guarda conjunta. De hecho, los pactos de atribución del uso de la vivienda familiar son meramente facultativos (art. 233-20.1) y lo único que, a este respecto, tiene que concretar el plan de parentalidad es el lugar o lugares donde los hijos vivirán habitualmente (art. 233-9.1), con independencia del uso y, más aun, de la titularidad de la propiedad de la vivienda familiar. Si el juez considera adecuado para la menor el plan de parentalidad acordado por los progenitores, es indiferente quien tenga la titularidad o, incluso, el uso de la vivienda familiar. Si la ley no requiere, para proteger el interés de los hijos menores, que se atribuya el uso al progenitor que tenga su guardia, mucho menos podemos suponer que pueden quedar desprotegidos si la titularidad del dominio no se corresponde con aquella.


 

domingo, 2 de junio de 2019

RESÚMENES DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA


SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA


INEFICACIA SOBREVENIDA DE TESTAMENTO.- Se requiere que el heredero sea pareja estable o cónyuge del testador en el momento de otorgarse el testamento.

Sentencia n.º 14/2019, de 21 de febrero (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

El causante, fallecido en 2014, había otorgado testamento a favor de su pareja en el año 2000, cuando aún no formaban legalmente una pareja estable pues, pese a llevar más de dos años de convivencia, no se habían constituido como pareja estable homosexual, sino que lo hicieron posteriormente, llegando incluso a contraer matrimonio entre sí. Tres años antes de fallecer el causante se habían divorciado. Se pide la ineficacia sobrevenida del testamento en base al art. 422-13 CCCat.

Se plantea si, pese a que el art. 234-1 CCCat entró en vigor después de otorgarse el testamento, puede aplicarse retroactivamente a dicho momento, de manera que pudieran considerarse como pareja estable homosexual por el solo hecho de llevar conviviendo más de dos años. Resuelve el tribunal que la ley aplicable a la sucesión (CCCat) no puede ampliarse a la regulación de la pareja estable, que en el año 2000 se regía por la Ley 10/1998, de 15 de julio (LUEP), pues la DT 4ª del Libro II CCCat establece que sus disposiciones se aplican a las parejas estables que se regían por la LUEP, es decir, que para la aplicación del Libro II a las parejas estables debían tener dicha consideración conforme a la LUEP, circunstancia que no se da en este caso. De ello se deduce, asimismo, que la condición de ser cónyuge o pareja estable ha de cumplirse en el momento de otorgarse el testamento, sin que el hecho de cumplirse posteriormente produzca la ineficacia sobrevenida del testamento conforme al art. 422-13.

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DESHEREDACIÓN.- Los alimentos comprendidos en la causa de desheredación del art. 370.2 CS tienen contenido exclusivamente patrimonial

Sentencia nº. 20/2019, de 11 de marzo

La testadora, fallecida bajo la vigencia del CS, desheredó a sus nietos por la causa 2ª del art. 370 CS, esto es, por no haber recibido alimentos del legitimario. Se declara probado que testadora y legitimarios no tenían ninguna relación desde hacía bastantes años, pese al deterioro físico de aquella, que llegó al extremo de motivar su incapacitación legal y el nombramiento como tutora a una vecina de la testadora, nombrada como su heredera. No obstante, el hecho de que la testadora gozase de capacidad económica «más que suficiente» para atender a sus necesidades, hace prosperar la pretensión de desheredación injusta. El hecho de que la valoración o interpretación de las causas de desheredación no deba hacerse con un criterio rígido o sumamente restrictivo (como preconizan las SSTSJC 41/2015, de 28 de mayo, y 4/2017, de 2 de febrero), no significa que deba aplicarse a dichas causas un contenido distinto y diferente de su significado, sin que quepan ni la analogía, ni la interpretación extensiva, ni siquiera la interpretación de minores ad maiorem. La aplicación de la causa de desheredación basada en la ausencia manifiesta y continuada de relación familiar, introducida por la Ley 10/2008, no es aplicable con carácter retroactivo.

La desheredación fundada en la denegación de alimentos del art. 370.2 (y, por ende, del actual art. 451-17.2 b) CCCat) excluye las conductas de ámbito moral (que, indica el TSJC, hubieran podido tener acogida en el concepto de maltrato psicológico), «como la falta de relación con la causante o no visitarla en sus ingresos hospitalarios, entre otras, siendo que la obligación de cumplir los alimentos exige, o bien una situación de necesidad, un requerimiento o una petición a los eventuales herederos [sic] legitimarios, sin necesidad de que se hayan reclamado judicialmente, bastando que la necesidad alimenticia se pruebe por cualquier medio y una negativa injustificada por parte de los legitimarios a prestarlos» (FD 3.3).
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RENUNCIA AL SUPLEMENTO DE LEGÍTIMA.- En una sucesión regida por el CS, la renuncia no afecta a los bienes desconocidos en el momento de producirse aquella.

Sentencia n.º 81/2018, de 15 de octubre (Ponente: J. Seguí Puntas)

Habiendo fallecido su padre en 2007, varios de los legitimarios, después de aceptar la valoración del caudal relicto, recibieron de su hermana la heredera una cantidad en pago de legítima y otorgaron carta de pago de tal derecho y renuncia a su suplemento. Otro legitimario, no conforme con la cantidad propuesta por la heredera, litigó contra ella y obtuvo una cantidad casi cinco veces superior. A consecuencia de ello, algunos de los hermanos que había recibido la legítima pidieron su suplemento hasta la cantidad reconocida judicialmente a favor del litigante, por equidad y por haber variado la valoración del caudal relicto. También solicitaron el suplemento por la aparición de bienes desconocidos en el momento de la renuncia.

El TSJC considera que «sin la existencia de vicios del consentimiento, la única posibilidad legal considerada para impugnar la renuncia a la acción de suplemento por razón de inexactitud objetiva en la valoración de los bienes computables era la lesión en más de la mitad de su valor» (FD 5º), pero, al no haberse planteado la demanda en dicho sentido, no puede ser tomada en consideración. En cambio, aplica la doctrina de los actos propios, que impide que alguien pueda hacer valer un derecho o una facultad que contradiga una conducta propia observada con anterioridad si esta tenía una significación inequívoca.

Pese a ello, admite el derecho al suplemento si apareciesen otros bienes del causante, pese a que el art. 361 CS nada decía al respecto, de acuerdo con la doctrina y la mayor parte de la jurisprudencia menor, pese a su renuncia previa a la aparición que, instrumentada en la práctica normalmente como cláusula de estilo, podía entenderse referida únicamente a los bienes conocidos.

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IMPUTACIÓN LEGITIMARIA.- Las donaciones otorgadas a favor de la legitimaria no son imputables a la legítima si no se han otorgado con dicho carácter.

Sentencia 17/2019, de 4 de marzo (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

En primera y segunda instancia se declaró pagada la legítima de la demandante mediante unas donaciones cuyo carácter imputable no se estableció en el momento de la donación y el TSJC declara que no son imputables, ordenando la reducción de un legado otorgado a favor del otro legitimario para pagar la legítima a aquélla.


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ATRIBUCIÓN DEL USO DEL DOMICILIO CONYUGAL.- No puede prorrogarse judicialmente el plazo de atribución si este no ha sido establecido por el juez sino por acuerdo entre los cónyuges el convenio regulador del divorcio.

Sentencia n.º 96/2018, de 3 de diciembre (Ponente: J.F. Valls Gumbau)

En convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente se acuerda atribuir el uso de la vivienda conyugal, por un plazo de 5 años, al progenitor bajo cuya custodia queda el hijo común incapacitado. Dicho progenitor solicita ahora judicialmente la modificación de dicho acuerdo para ampliarlo a un plazo de 10 años. El TSJC se opone a ello argumentando que la medida no fue adoptada por el juez, sino acordada entre los cónyuges, y sólo se puede modificar de mutuo acuerdo o si han cambiado las circunstancias, sin que quepa aplicar el art. 233-20.5 CCCat (que permite la prórroga) porque se refiere a los supuestos de los números 3 y 4 de dicho precepto. Lo que sugiere la sentencia es que, ya que la atribución del uso del domicilio no deja de ser una contribución en especie a los alimentos del incapacitado, podría intentarse la modificación de la medida alimentaria pactada.

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ALIMENTOS.- El rigor con el que debe valorarse la falta de relación familiar entre el progenitor y el hijo, a los efectos de que este tenga derecho a recibir alimentos de aquél, debe ser inferior al del supuesto de desheredación.

Sentencia n.º 1/2019, de 14 de enero (Ponente: J. Seguí Puntas)

EL TSJC resuelve que en el supuesto que juzga no concurre la causa invocada por el progenitor para quedar exento de prestar alimentos a su hijo. La causa esgrimida consiste en la falta continuada de relación familiar entre ambos por causa imputable exclusivamente al hijo, recogida en el art. 237-13.1, e) en relación con el art. 451-17.2 e) CCCat. Se declara probado que el hijo se ha negado a tener relación familiar con el progenitor, pero también que ello es debido a que el progenitor en cuestión dejó de cumplir la obligación de contribuir a los alimentos del hijo resultante del proceso de divorcio de los progenitores. Por ello, entiende que no es totalmente imputable al hijo la falta de relación familiar. Reitera el criterio de la STSJ 11/2017, conforme a la cual el derecho a la legítima y el derecho de alimentos tienen una naturaleza distinta y que esta naturaleza influye a la hora de determinar el grado de rigor con el que se ha de analizar la conducta del hijo que se opone a relacionarse con su progenitor.

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REVOCACIÓN DE DONACIÓN.- Para que una donación sea revocable por incumplimiento de cargas impuestas por el donante al donatario, se requiere que este haya tenido la posibilidad de cumplirlas.

Sentencia 82/2018, de 18 de octubre (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

Tras otorgar una donación a favor de su hija con la obligación o modo de cuidar al donante éste hasta su muerte, teniéndole en su compañía, el donante abandona el domicilio de la donataria tras discutir con su yerno. Meses más tarde le comunica la revocación de la donación y la donataria le contesta que puede volver cuando quiera. El donante fallece dos años más tarde, habiendo convivido durante ese tiempo con otra de sus hijas.

El TSJC falla a favor de la subsistencia de la donación, en la consideración de que el incumplimiento del modo debe ser imputable al donatario, como resulta por la aplicación analógica del art. 428-4.4 CCCat, que establece que el incumplimiento de un modo impuesto a un legatario, por su culpa, faculta a la persona gravada con el legado para solicitar la restitución de su objeto. En el presente caso, a la donataria no le fue posible cumplir el modo, ya que para ello necesitaba la colaboración de su padre, quien con su comportamiento privó a su hija de la posibilidad de cumplirlo.


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REVOCACIÓN DE DONACIÓN.- Para que los herederos del donante puedan ejercitar la acción de revocación por ingratitud se requiere que demuestren que el donante no pudo hacerlo.

Sentencia n.º 94/2018, de 29 de noviembre (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

El art. 531-15.4 dispone que, en la revocación por causa de ingratitud, la acción sólo la pueden ejercitar los herederos del donante si este no lo ha podido hacer. Para tener dicha legitimación, por lo tanto, los herederos tienen que demostrar tal hecho, sin que sea suficiente que el donante otorgara un acta de manifestaciones en la que hizo constar su deseo de revocar la donación (acta en la que ni siquiera requirió al notario para que notificara la revocación a la donataria), ni que tuviera falta de movilidad, que no le impidió otorgar dicha acta y hacer testamento y que no le hubiera impedido conferir poderes a procuradores o iniciar de alguna otra forma actos de contenido jurídico relacionados con el ejercicio de la acción.

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PROPIEDAD HORIZONTAL.- No están legitimados para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, aquellos que no asistieron a la junta y no se opusieron al acuerdo dentro del mes siguiente a su notificación.

Sentencia n.º 83/2018, de 18 de octubre (Ponente: J. Seguí Puntas)

Se plantea si uno de los propietarios que no asistió a la junta, celebrada tras la entrada en vigor de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, puede impugnar los acuerdos adoptados por no haber sido convocado a la junta. El TSJC resuelve que, según el art. 553-31.2, para ello era imprescindible que hubiese manifestado su oposición al acuerdo dentro del mes siguiente a su notificación conforme al art. 553-25.6, lo que no hizo. La pasividad derivada de su inacción le inhabilitó para formular posteriormente la correspondiente demanda de impugnación.

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PROPIEDAD HORIZONTAL.- El presidente necesita acreditar el acuerdo de la comunidad para representarla en juicio, si bien su falta es subsanable por ser un problema de representación y no de legitimación procesal.

Sentencia n.º 3/2019, de 17 de enero (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

La sentencia recurrida consideró que la falta de acuerdo comunitario, debido a que se decretó su nulidad por defectos en la convocatoria de la Junta, implicaba la falta de legitimación ad causam, lo que impedía su subsanación posterior. El TSJC califica las comunidades y subcomunidades de propietarios como entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconoce capacidad para ser parte en base al art. 553-1.2 c); por lo tanto, la comunidad de propietarios está legitimada procesalmente. Cuestión distinta es, no obstante, la extensión de las facultades del presidente. La sentencia sigue en este punto la jurisprudencia del TS (SSTS de 27 de marzo de 2012 y 24 de junio de 2016), conforme a la cual el acuerdo comunitario es de obligada aportación; el mero hecho de que la LPH atribuya al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, no significa para el TS que esté facultado para cualquier actuación, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en la junta. En todo caso, no se trata de una cuestión de legitimación, que corresponde a la comunidad de propietarios, sino de representación de su presidente, cuya actuación puede ser ratificada por la junta.

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PROPIEDAD HORIZONTAL.- La comunidad puede hacer cesar el destino turístico de un departamento a quien lo adquirió después de la modificación estatutaria prohibiendo dicho uso, aunque el anterior propietario hubiera obtenido una autorización administrativa.

Sentencia n.º 4/2019, de 24 de enero (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

Entre la convocatoria de la junta en que se iba a debatir la prohibición de destinar los elementos privativos a usos turísticos y la efectiva celebración de dicha junta, uno de los propietarios solicitó la licencia municipal para utilizar su vivienda a dichos usos. La junta acordó prohibir el destino turístico e inscribió la modificación de estatutos en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, el propietario en cuestión, que había obtenido la licencia, vende la vivienda y el adquirente la destina a uso turístico.

El TSJC resuelve que la comunidad puede hacer cesar al adquirente en dicho uso, siguiendo la doctrina de la sentencia 74/2018, pues se trata de una limitación al derecho de propiedad de interés privado amparada en los arts. 553-11.3 y 553-40. 1 y 2 CCCat, que ya constaba inscrita en el Registro de la Propiedad cuando el propietario actual realizó su adquisición.

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DERECHOS REALES DE GARANTÍA.- En el Derecho catalán no existe una prohibición del pacto comisorio, que es lícito si no produce un enriquecimiento injusto.

Sentencia n.º 12/2019, de 18 de febrero (Ponente: J. Seguí Puntas)

Se constituyó una opción de compra en garantía de un préstamo hipotecario, cuyo ejercicio se sujetó a la condición suspensiva del impago del préstamo, haciendo constar la finalidad de evitar la posible ejecución hipotecaria por el impago del préstamo, por considerarse más perjudicial para el concedente de la opción. Impagado el préstamo, se ejecutó unilateralmente la opción de compra. La prestataria pretendía la nulidad del ejercicio de la opción de compra por encubrir un pacto comisorio.

El TSJC declara la validez de la operación realizada, en base a los siguientes argumentos: 1) no hay ninguna norma en el Derecho catalán que prohíba el pacto comisario, por el contrario los arts. 569-7.2 y 569-20.3 lo admiten para la realización del bien retenido o pignorado; 2) aún si estuviera prohibido, su razón de ser estaría en que la realización de la cosa dada en garantía comporte un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor, lo que en el caso examinado no ocurre dada la equivalencia entre el importe de la deuda y el valor de los bienes ejecutados; 3) el pacto comisorio puede aparecer literalmente en un negocio privado expresado como tal o, lo más habitual, tomar la forma de un negocio no propiamente de garantía, como la opción de compra y la compraventa a carta de gracia o empenyorament. En el mismo sentido se pronuncia la STSJC 16/2019, de 28 de febrero.

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DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO.- La forma de la donación se rige por la ley de situación del inmueble. CAPÍTULOS MATRIMONIALES.- El hecho de que la donación se otorgue antes de presentarse la demanda de divorcio no la convierte en un pacto en previsión de ruptura matrimonial.

Sentencia n.º 23/2019, de 18 de marzo

Se plantea la validez de una donación de un inmueble situado en Suecia, hecha en documento privado otorgado en Barcelona entre dos cónyuges españoles de vecindad civil catalana, poco antes de instar su divorcio. El donante/demandado pide la nulidad de la donación por defecto de forma (art. 531-12.1 CCCat), alegando que la ley aplicable a la forma de la donación es la española, en base a los arts. 10.7 CC (las donaciones se rigen por la ley personal del donante) y el art. 11.2 CC (si la ley reguladora del contenido exige para su validez una determinada forma o solemnidad, esta será siempre aplicada).

            En cambio, el TSJC entiende que la forma de la donación se rige por la ley de situación del inmueble, la ley sueca, que no exige escritura pública, por aplicación del Reglamento (CE) 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, también conocido como Roma I. Considera la sentencia que «[d]e hecho, las normas de derecho internacional privado del Título Preliminar del Código civil español que hacen referencia a las obligaciones contractuales (principalmente, artículos 10 y 11) han adquirido un carácter residual desde la aplicación de Roma I dada la regulación global de la materia que hace esta norma comunitaria» (FD 2.2).

            Pese a que el reglamento excluye de su ámbito las relaciones patrimoniales entre cónyuges, sólo pueden considerarse como tales los regímenes económicos primario y secundario, siendo este último el acordado por los cónyuges en capitulaciones matrimoniales o, en su defecto, el supletorio legal, así como los negocios hechos en consideración al  matrimonio, que en derecho catalán son las adquisiciones onerosas con pacto de supervivencia, las donaciones por razón de matrimonio otorgadas fuera de capítulos y los derechos viudales familiares. En cambio, quedan excluidos del concepto de relaciones patrimoniales entre cónyuges y, por lo tanto, incluidos en el ámbito de aplicación de Roma I, los restantes negocios, de causa onerosa o gratuita, que los cónyuges lleven a cabo en ejercicio de su libertad de contratación, ya que no resultan o derivan directamente del vínculo matrimonial, como es la donación del presente caso.

            Por último, el donante alega que la donación se hizo en plena crisis matrimonial pero antes de que se iniciara la ruptura, por lo que se trata de un pacto en previsión de una ruptura matrimonial, que requiere escritura pública conforme al art. 231-20.1 CCCat. Por el contrario, el TSJC entiende que no lo es pues, como ya ha declarado en otras ocasiones (v.gr., STSJC 13/2016) no debe vincularse la ruptura de la convivencia con el inicio de las acciones judiciales; la ruptura no es un hecho determinado sino un proceso que transcurre, por lo general, durante un lapso de tiempo más o menos prolongado. Por lo tanto, al haberse otorgado en un contexto de crisis matrimonial, la donación no puede considerarse como un pacto en previsión de una ruptura matrimonial, sino como un pacto fuera de convenio regulador, al que se aplica el art. 233-5, que no exige escritura pública.

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DERECHO INTERREGIONAL.- La ley española aplicable a la prescripción del contrato celebrado debe determinarse mediante lo dispuesto en el artículo 10.5 CC.

Sentencia n.º 22/2019, de 14 de marzo (Ponente: M.ª E. Alegret Burgués)

Se celebra en Vinaroz un contrato de arrendamiento de servicios en relación con una finca situada también en Vinaroz entre una persona con domicilio en Castellón y otra con domicilio en Alcanar (Tarragona), sin sometimiento expreso a ley alguna. Se plantea si la pretensión para reclamar el pago de los honorarios ha prescrito. El TSJC considera aplicable el CC, en base al art. 10.5 CC, que establece como criterios o puntos de conexión subsidiarios al sometimiento expreso: a) la ley personal común de los contratantes; b) en su defecto, la ley vigente en el lugar de residencia habitual de los contratantes; y c) en último término, la ley vigente en el lugar donde se celebra el contrato. Finaliza la norma añadiendo que a falta de sometimiento expreso se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde están sitos.

En el caso presente, la ley personal y el lugar de residencia habitual de los contratantes son diferentes, por lo que debe aplicarse la ley del lugar donde se celebró el contrato y de situación del inmueble sobre el que recaían los servicios contratados, esto es, el Código civil español. Ello determina también la competencia del propio TSJC para conocer el asunto.  

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martes, 19 de marzo de 2019

CANCELACIÓN DE CENSO POR NO HABERSE DIVIDIDO ENTRE LAS FINCAS A LAS QUE AFECTA


RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA JUS/268/2019, de 6 de febrero

            DOCTRINA.- CENSOS.- La falta de inscripción de la división de un censo con motivo de la segregación de una parte de la finca gravada produce su extinción ope legis, aunque después se haya redimido la parte del censo que afectaba a la finca segregada.

            RESUMEN.- Se solicita mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad la cancelación registral de un censo debido a que: a) la acreditación de la vigencia del censo se hizo constar fuera de plazo; b) el censo no se ha dividido entre las varias fincas resultantes de una segregación practicada en 1978, en base al apartado 2º de la DT 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del CCCat.

            La registradora de la propiedad deniega la cancelación en base a que: a) aunque la acreditación de la vigencia se hiciera fuera de plazo, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la LH; b) el censo recae sobre una sola finca, ya que fue redimido en la parte que gravaba la finca segregada.

            La DGDEJ estima el recurso y declara procedente la práctica de la cancelación del censo solicitada. En relación con la alegación de que la constancia de la acreditación de la vigencia del censo fue hecha fuera de plazo, confirma el criterio de la registradora de que el recurso gubernativo nunca es procedente contra una inscripción.

            La cuestión principal queda reducida pues a si es relevante, a efectos de la extinción del censo, la posterior redención de la parte segregada. La DG considera que dicha circunstancia no es relevante, pues la escritura de división del censo debía haberse otorgado antes del 18 de abril de 1993 (esto es, 3 años después de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, cuya DT 1ª estableció la extinción ope legis de los censos no divididos) y debía haberse inscrito antes del 1 de julio de 2007 (o sea, 1 año después de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, cuya DT 13ª complementó la anterior), hechos que evidentemente no se produjeron. Y añade: «Es indiferente que después de aquella fecha, sea por inactividad, desconocimiento o buena fe de los censatarios, propietarios de los inmuebles, y de los censualistas, titulares del censo, se hayan otorgado escrituras de redención y se hayan pagado los precios convenidos. Lo único relevante es que el censo quedó extinguido por ministerio de la ley el 18 de abril de 1993, antes de la redención de la parte que afectaba a la finca número 2617 [finca segregada], según ha quedado constatado al no haberse aportado la escritura al Registro antes del día 1 de julio de 2007 y, por lo tanto, ha quedado extinguido ope legis sobre la finca restante en que subsistía inscrito» (FD 3.5).

            COMENTARIO.- La presente resolución confirma la R. de 4 de marzo de 2015 (aunque se trata de un supuesto de hecho algo diferente) y complementa la ya abundante doctrina de la DGDEJ en relación con la cancelación registral de los censos no divididos, que puede resumirse de la forma siguiente:

            1).- La acreditación de la vigencia del censo conforme a la DT 3ª de la Ley 6/1990, no es obstáculo para solicitar la cancelación, como resulta de esta resolución y de las RR. de 1 de diciembre de 2008 y 26 de abril de 2017.

            2).-  No se puede solicitar su cancelación si recae sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal por no haberse dividido entre los elementos privativos (R. de 24 de noviembre de 2006).

            3).- La división de la pensión sobre cada finca no equivale a la división del censo (R. de 12 de junio de 2014). 

            4).- No se pueden practicar asientos si el censo no se ha dividido, ya que está extinguido (R. de 14 de mayo de2015).

            5).- La posterior redención de una de las partes del censo dividido, aunque a raíz de la misma el censo recaiga sobre una sola finca, no evita que éste quedara extinguido el 18 de abril de 1993 (RR. de 4 de marzo de 2015 y 6 de febrero de 2019).

miércoles, 6 de marzo de 2019

GUÍA PRÁCTICA DE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD

GUÍA PRÁCTICA SOBRE LA COORDINACIÓN CATASTRO-REGISTRO DE LA PROPIEDAD (actualizada a 01.03.2019)

1.- CONCEPTOS BÁSICOS:


  • Coordinación gráfica: tiene lugar cuando el Registro y el Catastro comparten una misma representación gráfica de la finca. Alcanzada la coordinación gráfica, se presume, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca registral tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (art. 10.5.1 LH).
  • Representación gráfica o geográfica: consiste en un plano de la finca que incluye las coordinadas georreferenciadas de sus vértices. Las hay de dos tipos:
                         - Representación gráfica catastral: figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG), cuyos datos se presumen ciertos (art. 3.3, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

                           - Representación gráfica alternativa (RGA): puede aportarse solamente cuando se cree una parcela catastral nueva o el titular manifieste que los datos catastrales no coinciden con la realidad (supuestos del art. 10.3 LH). Debe reunir los requisitos técnicos especificados en la RC. de 26.10.2015, apartado 7º.

2.- INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

2.1.- Casos en los que es necesaria (art. 9.b.1º)

  • Inmatriculación.
  • Parcelación, reparcelación y concentración parcelaria.
  • Segregación, división, agrupación y agregación.
  • Expropiación forzosa con reordenación de terrenos.
  • Deslinde con reordenación de terrenos.
En la práctica, también es requerida cuando se pretende inscribir una declaración de obra nueva y la edificación ocupa la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

2.2.- Rogación (art. 199.1.1º). En los casos en que no es obligatoria, la inscripción de la representación gráfica debe solicitarse por el titular registral del dominio o de cualquier derecho real de forma expresa (R. 08.06.2016). No obstante, debe entenderse solicitada y con ella requerido el inicio del procedimiento del art. 199 (salvo que no sea necesario) cuando se insta la rectificación de la descripción con base en la CCDG o en una RGA (R-C. 03.11.2015).

2.3.- Representación gráfica inscribible (art. 9.b.3º):
  • Norma general: CCDG.
  • Si se crea una parcela catastral nueva: CCDG + RGA.
  • Si no se crea, pero las descripciones no coinciden: CCDG + RGA.
  • En caso de inmatriculación, solo la CCDG.
  • La RGA puede sustituirse por la aportación del informe de validación gráfica catastral, aunque sea negativo (R. 28.11.2018).
2.4.- Debe existir correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente (art. 9.b. 5º y 6º). El registrador denegará la inscripción (R. 16.01.2018):
  • Si tiene dudas fundadas sobre la correspondencia entre las fincas.
  • Si la representación gráfica coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
  • Si existe una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. Entendemos que en este caso debería evitarse la denegación de entrada y notificar a los colindantes, practicando la inscripción en caso de falta de oposición conforme al art. 199. Si la Administración se opone alegando invasión del dominio público, no es necesario que el registrador justifique sus dudas (R. 20.03.2019).
  • Si encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.
2.5.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199 (R. 12.02.2016), salvo que:
  • Se incluya alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.
  • Se produzca una alteración de linderos fijos.
  • La superficie resultante de la representación gráfica supere el 10% de la inscrita o, aun siendo inferior, si el registrador considera que puede afectar a las fincas colindantes (R. 07.02.2018). Entendemos que la notificación a los colindantes la puede hacer también el notario siguiendo lo dispuesto en el art. 201.1, en cuyo caso no será necesario que la repita el registrador. Cualquiera que sea la superficie rectificada, lo notificará también a los titulares de derechos inscritos, quienes no podrán oponerse pues la inscripción ya se habrá practicado (R. 13.07.2017).
3.- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA INSCRITA

3.1.- Ámbito de aplicación. Los medios de rectificación previstos se aplican:

3.1.1.- A las rectificaciones de superficie, tanto excesos como disminuciones de cabida, salvo que la diferencia de cabida sea inferior al 10% de la superficie inscrita y la superficie coincida con la catastral o sea inferior al 5% aunque no coincida (art. 201.3). En ambos casos, se exige que el registrador no albergue dudas, fundadas:

                a).- en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita;
                b).- en la reiteración de rectificaciones sobre la misma;
             c).- o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. No obstante, aún en este caso, se puede practicar la rectificación:

                         - si los linderos que constan en la descripción y en el título son fijos (R. 06.03.2017);
              - si no implica una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria (R. 29.09.2017);
                         - si el exceso de cabida es de muy escasa entidad (R. 26.10.2017).

3.1.2.- A las rectificaciones de linderos. No obstante, no es necesario seguir los procedimientos de rectificación para los linderos personales ni para los linderos fijos si así resulta claramente de la CCDG, no se modifica ni la delimitación física ni la superficie, no resulte contradicha por otras titularidades o representaciones gráficas inscritas y no hay dudas de identidad (RR. 26.04.2017 y 22.10.2018).

3.1.3.- No son necesarios para las rectificaciones de otros elementos descriptivos, tales como: alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (art. 201.2). A la espera del reglamento, pueden ser suficientes los datos resultantes de la CCDG, si no hay dudas de identidad (R. 29.11.2017).

3.1.4.- No pueden seguirse para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente (art. 201.1.e).

3.1.5.- Deben seguirse para practicar cualquier inscripción (no anotación preventiva) relativa a una finca inscrita cuya superficie no conste en la descripción registral (RR. 13.12.2016 y 13.12.2017).

3.2.- En cualquier otro caso se pueden utilizar indistintamente los procedimientos de los arts. 199 (ante el registrador) y 201.1 (ante el notario) (R. 17.11.2015).

3.3.- Procedimiento del art. 201.1. Reglas:
  1. Solo puede promoverse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes con dicho distrito (art. 203.1, regla 1ª).
  2. Puede promoverlo el titular registral (que no tiene que coincidir con el catastral) de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio o de cualquier derecho real (art. 201.1 a).
  3. El promotor debe asegurar que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita (art. 201.1.a).
  4. El interesado debe expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales (art. 201.1.b).
  5. Debe aportarse la CCDG (salvo que no esté disponible, R. 06.04.2017) y, si esta no coincide con la rectificación solicitada, una RGA (art. 201.1.b). En este último caso, el notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (art. 18.2.c.2º TRLC por remisión del art. 201.1c).
  6. El notario solicitará al registrador certificación de titularidad y cargas de la finca (adaptación del art. 203.1.3ª), que será expedida en un plazo máximo de 15 días.
  7. En el momento de expedir la certificación el registrador debe manifestar si alberga dudas sobre la rectificación pretendida, manifestación que no impide la continuación del procedimiento, pues pueden disiparse durante su tramitación (R. 22.02.2018). Parece, pues, que al final del procedimiento el registrador no podrá manifestar dudas que no haya expuesto en dicho momento inicial. Las dudas han de estar fundadas y justificadas en base a criterios objetivos y razonados sobre la rectificación pretendida, salvo que la Administración se oponga alegando invasión del dominio público (R. 20.03.2019); y solo pueden basarse en que:

  • se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (art. 201.1.2º);
  • la representación gráfica de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público (R. 22.02.2018);
  • la posible invasión de fincas colindantes (R. 22.02.2018) o del dominio público; en este último caso, el registrador debe comunicarlo a la Administración afectada, y no podrá calificar negativamente la rectificación hasta que esta se manifieste al respecto (R. 18.10.2018).
8ª.- El notario notificará la tramitación del expediente a las personas y entidades que cita el art. 203.1.5ª. ¿Realmente es necesario notificarla a todos ellos? Entendemos que solo debe notificarse:

  • a los titulares de cargas y derechos de la finca cuya descripción se rectifica, que serán los que resulten de la certificación registral;
  • a los propietarios de las fincas colindantes expresados por el promotor, los cuales, normalmente, serán los catastrales, salvo que el registrador manifieste al expedir la certificación a qué colindantes registrales debe notificarse (R. 23.04.2018); si los colindantes catastrales no coinciden con los registrales, podría aprovecharse el expediente para rectificar los linderos registrales o la relación de colindantes registrales, evitando su designación nominal;
  • al Ayuntamiento en que esté situada la finca;
  • a la Administración del dominio público que pueda verse afectado.
9ª.- La notificación se hará de forma personal. Si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignorase el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuere efectiva la notificación, se hará mediante edicto en el BOE dirigido al interesado (R. 23.04.2018). Parece que nada se opone a que los intentos se hagan por correo certificado. Si la finca colindante es un edificio en régimen de propiedad horizontal, basta con notificarlo al presidente de la comunidad (R. 07.11.2017) Además, sea o no efectiva la notificación personal, deberá insertarse edicto en el BOE, dirigido a cualquier interesado, y, potestativamente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca (art. 203.1.5ª). La publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento no suple la notificación personal al Ayuntamiento (R. 07.02.2019).

10ª.- En la notificación se harán constar:

  • los datos identificativos del promotor del expediente (art. 203.1.5ª.a);
  • la descripción de la finca según el Registro y los elementos descriptivos que se pretenden rectificar;
  • la referencia catastral de la finca (art. 203.1.5ª.b).
11ª.- Cualquier interesado puede hacer alegaciones ante el notario en el plazo de un mes (art. 203.1.6ª). Pese a la dicción literal de dicha regla, el notario no está obligado a cerrar el expediente por el solo hecho de haber recibido alegaciones en contra, sino que debe valorar dichas alegaciones y puede seguir la tramitación si considera que no son sustanciales, por asimilación al art. 199, 1.4º, y como puede desprenderse de la R. 13.07.2017.

12ª.- La rectificación debe liquidarse del ITPAJD para poder inscribirse (R. 13.04.2019); no así si solicita la rectificación por el procedimiento del art. 199 LH (R. 12.09.2016).

4.- MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

4.1.- En las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación de fincas registrales (que no sean elementos privativos de un inmueble en régimen de propiedad horizontal) debe aportarse la representación gráfica georreferenciada (art. 9.b.1º). En todo caso es necesario aportar la CCGD (como resulta del art. 9.b.4º), que será suficiente si la finca creada (o las varias fincas creadas, en caso de división) se corresponde y concuerda con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita con una parcela catastral ya existente, pues del Catastro ya resultarán las coordenadas georreferenciadas; ni en caso de agrupación/agregación si ambas fincas están perfectamente identificadas con dos parcelas catastrales (como resulta de las RR. 13.06.2016 y  13.07.2017). En caso contrario, debe aportarse, además, una RGA que reúna los requisitos del apartado 7º de la R. de 26.10.2015.

4.2.- No se requiere aportar la RGA en relación con las fincas registrales efímeras, que son meros pasos intermedios respecto a las fincas registrales finales (R. 08.06.2016).

4.3.- Tampoco se requiere aportar la RGA en caso de segregación en relación con la finca resto, si se sigue describiendo en la escritura conforme a la superficie resultante del Registro (RR. 07.07.2016 y 02.09.2016). No obstante, deberá aportarse la representación gráfica cuando se pretenda alguna otra inscripción sobre la finca resto (R. 11.04.2019).

4.4.- No es necesario seguir el procedimiento del art. 199, salvo que se incluya alguna rectificación superficial superior al 10% de la inscrita o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la alteración catastral (R. 12.02.2016).

4.5.- Los notarios deben comunicar a la DGC a través de la SEC el otorgamiento de escrituras en las que se realicen modificación de entidades hipotecarias, en el plazo de 5 días desde su otorgamiento (ap. 4, R. de 26.10.2015.).

5.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1.- Norma general: la porción de suelo ocupada por la edificación ha de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (art. 202, 2º), para evitar que las edificaciones declaradas invadan fincas colindantes (R. 30.05.2016).

5.2.- Desarrollo:

5.2.1.- Casos en que no es exigible:

             a).- Cuando la edificación se declara en construcción, sólo al inscribir el acta final de obra, y ello aunque la declaración de obra en construcción se hubiese inscrito antes del 1 de noviembre de 2015 (R. 27.07.2017).

          b).- En caso de escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas (R. 23.05.2016).

         c).- Si la superficie de suelo ocupada por la edificación coincide con la que figura en el Catastro, ya que el registrador puede obtener las coordenadas del SEC (R. 07.02.2017), aunque no coincida la superficie del solar, salvo que el registrador tenga dudas sobre la extralimitación de la construcción. Si se manifiesta que la edificación ocupa la totalidad del terreno, no podrá inscribirse la obra nueva con remisión a las coordenadas catastrales si la superficie registral del terreno es inferior a la que resulta del Catastro (R. 29.06.2017).

              d).- Sí es exigible en las obras nuevas “antiguas”, es decir, declaradas tras haber prescrito las posibles infracciones urbanísticas (R. 19.04.2016).

5.2.2. Requisitos adicionales:

              a).- No se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, salvo que la edificación ocupe la totalidad del terreno (R. 04.01.2019) o todas o parte de las coordenadas se sitúan en los límites de la finca (R. 21.02.2019).

              b).- No se requiere que la georreferenciación se aporte en formato GML. También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla (R. 19.04.2016).

            c).- No se requiere la delimitación geográfica y lista de coordenadas del solar en que se ubique la edificación, exigidas por la R-C. de 03.11.2015, salvo que el registrador tenga dudas de que la porción ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir (R. 19.04.2016). 

          d).- No se requiere que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación así lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara (R. 19.04.2016).

           e).- Para calificar si la superficie de suelo ocupada por la edificación está efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimita de ella, no basta con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca (R. de 28.09.2016 y de 27.07.2017).

            f).- Para computar la superficie de suelo ocupada por la edificación debe tomarse la superficie construida. En caso de que no se aporte la georreferenciación de aquella superficie por coincidir con la catastral, debe tenerse en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica o geométrica, y que es ésta la que realmente interesa. La alfanumérica (es decir, la que expresa la superficie en metros cuadrados) puede diferir de la geométrica (esto es, la resultante de la representación geográfica) ya que los balcones, terrazas y porches se suelen contar en la primera al 50%, mientras que para calificar si toda la superficie de suelo ocupada está dentro de la parcela, hay que computar dichos elementos al 100% (R. 07.02.2017).

           g).- El registrador debe calificar la correspondencia entre la finca registral y las coordenadas aportadas, de manera que puede denegar la inscripción si tiene dudas fundadas en la falta de correspondencia (RR. de 02.03.2017 y 22.03.2017).


Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou
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